Inwestowanie w mieszkania, domy czy działki uchodzi za bezpieczną formę lokowania kapitału. Trudno jednak nie zauważyć, że obecnie stało się to wręcz… modne. Czy wobec tego każdy, kto ma pieniądze, może zbudować swój portfel nieruchomości? Od czego zacząć, jak nim zarządzać i na co uważać? Odpowiedzi znajdziesz w naszym artykule.
Na początek: dlaczego nieruchomości?
„Mam środki finansowe, więc kupię jakąś działkę, mieszkanie lub nieruchomość komercyjną” – taki pomysł pojawia się w głowach wielu osób, które chcą gdzieś ulokować swój majątek. Powodów przemawiających za rynkiem nieruchomości jest sporo, ale wymieńmy kilka podstawowych (szerzej piszemy na temat w artykule: Zalety inwestowania w nieruchomości).
- Zabezpieczenie kapitału – ryzyko utraty środków jest minimalne w porównaniu do innych form inwestycji, takich jak akcje czy fundusze inwestycyjne. Co więcej, poprawa infrastruktury wokół nieruchomości czy wzrost popytu w danej lokalizacji może sprawić, że w przyszłości będzie miała ona znacznie większą wartość niż teraz.
- Ochrona przed inflacją – wiele osób chce zainwestować w taki sposób, żeby wartość inwestycji rosła w miarę jak wzrasta inflacja. Rynek mieszkań jest jednym z takich miejsc.
- Dodatkowe źródło dochodów – możesz generować stałe dochody z wynajmu – długo- lub krótkoterminowego bądź sprzedaży.
- Bezpośredni wpływ na inwestycję – zyskujesz kontrolę nad projektem. Sam decydujesz o remoncie, stawkach najmu i innych aspektach.
- Dywersyfikacja portfela – nieruchomości mogą stanowić uzupełnienie portfela inwestycyjnego, zapewniając równoważenie ryzyka i osiąganie dodatkowych zysków.
Portfel nieruchomości: czym jest i jak się do tego zabrać?
Najprościej ujmując, jest to zbiór inwestycji będących w posiadaniu jednej osoby lub firmy. Mogą w to wchodzić mieszkania, domy jednorodzinne, budynki komercyjne (np. biurowce, sklepy, magazyny) oraz grunty. Pierwszym krokiem w budowaniu takiego portfela jest oszacowanie własnych możliwości – pieniądze to nie wszystko, dlatego inwestuj w to, co naprawdę rozumiesz. Następny etap to wyznaczenie długofalowych, mierzalnych celów. Osiągnięcie niezależności finansowej brzmi zbyt ogólnie. Pamiętaj, że aby określić minimalny zakres Twojej przyszłej bazy nieruchomości, potrzebujesz w miarę dokładnej sumy oczekiwanych dochodów pasywnych. Dobry plan to podstawa rozsądnych decyzji zakupowych. Mówimy o naprawdę dużych sumach pieniędzy – nie ma tu miejsca na spontaniczne inwestycje.
Załóżmy, że zaczynasz od budowy portfela mieszkań pod wynajem. Dobierasz lokalizację z potencjalnie satysfakcjonującym popytem i odpowiednią grupę docelową. Sprawdzasz informacje w internecie, robisz rekonesans na miejscu, rozmawiasz z potencjalnymi sąsiadami. Później dbasz o to, aby mieszkanie było atrakcyjne i spełniało potrzeby przyszłego najemcy. Gdy publikujesz ogłoszenie o wynajmie, ustawiasz wyższą cenę i bez zaskoczenia znajdujesz zainteresowanych, a to dlatego, że dokładnie przeanalizowałeś dany rynek.
Przeczytaj: Mieszkanie na wynajem – lepiej je kupić na rynku wtórnym czy pierwotnym?
Jak zarządzać portfelem nieruchomości?
Każda z Twoich nieruchomości może mieć inną wartość – decydują o tym cechy, takie jak metraż, standard, lokalizacja, jakość dojazdu, otoczenie czy uzbrojenie działki. Co w związku z tym? Ano to, że budując portfel nieruchomości, nie obierasz jednej unikatowej strategii. Wskazujesz cele, określasz sposoby ich realizacji i analizujesz efekty, a jeśli trzeba, to coś zmieniasz. Oczywiście możesz standaryzować procesy i sposób raportowania, bo lepsza optymalizacja zadań to minimalizacja ryzyka i maksymalizacja przychodów.
W każdym razie nie ulega wątpliwości, że wraz z powiększaniem się Twojego portfela nieruchomości, poszerza się Twój zakres zadań wynikających z zarządzania obiektami. Poszukiwanie najemców, regulowanie płatności i spraw administracyjnych, załatwienie spraw remontowych czy spotkania z klientami – to wszystko zabiera czas, zwłaszcza gdy mieszkania znajdują się w zupełnie innych lokalizacjach (zob.: Jak zarządzać mieszkaniem na wynajem na odległość?).
W takiej sytuacji możesz rozważyć skorzystanie z usług firm zarządzających nieruchomościami. Absolutnie nie dopuszczaj do zaniedbania czynności zarządczych, bo z tego jest już prosta droga do niezadowolenia najemców i słabszych zwrotów z inwestycji.
Czym jest dywersyfikacja portfela nieruchomości?
Twoja wiedza i doświadczenie stopniowo się poszerzają. Lepiej rozpoznajesz sygnały rynkowe, potrafisz skuteczniej wskazywać cele i je realizować, stajesz się bardziej odporny na stres i wiesz, że szybciej wcale nie znaczy lepiej. Wtedy, gdy faktycznie będziesz czuł się na to gotowy, możesz zacząć dywersyfikować swój portfel nieruchomości. Jest to praktyka polegająca na rozkładaniu inwestycji na różne aktywa, po to, aby zmniejszyć narażenie na ryzyko w wyniku nadmiernej koncentracji na jednym aktywie.
W kontekście nieruchomości mówimy o posiadaniu różnorodnych ich typów: mieszkań, biur, sklepów itp., poszerzeniu portfela o nowe lokalizacje, inwestowaniu za pośrednictwem różnych struktur lub instrumentów np. funduszy powierniczych czy spółek osobowych. Możliwości jest naprawdę sporo.
Dlaczego warto różnicować portfel nieruchomości?
Celem dywersyfikacji jest ochrona portfela inwestycyjnego przed niestabilnością rynku – jeśli jedna inwestycja przyniesie słabe wyniki, inne w portfelu mogą pomóc zrównoważyć straty zyskami. Chodzi zatem o wybór nieruchomości, które nie są ze sobą silnie skorelowane. Dzięki temu unika się sytuacji, w której wszystkie nieruchomości w portfelu reagują na rynkowe zmiany w tym samym kierunku i czasie. Niemniej, nie ma jednego określonego sposobu na przeprowadzenie dywersyfikacji. Wszystko zależy od Twoich potrzeb i umiejętności w osiąganiu celów finansowych.
Portfel nieruchomości a ryzyko inwestycyjne. Jakie błędy popełniają inwestorzy?
Na koniec jeszcze jedna kwestia. Wyżej pisaliśmy, że nieruchomości uchodzą za bezpieczną formę lokowania kapitału, ale musisz mieć na uwadze, że każda inwestycja w tym sektorze wiąże się z ryzykiem z zakresu pozyskania lub sprzedaży nieruchomości, jej wynajmu bądź czynników zewnętrznych. Kluczem do sukcesu jest to, abyś umiejętnie zarządzał ryzykiem, a to ułatwi Ci znajomość paru podstawowych błędów w inwestowaniu w nieruchomości.
1. Ignorowanie znaczenia lokalizacji i badań rynkowych.
Rozwiązanie: zanim przystąpisz do zakupu, upewnij się, że dane miejsce ma realny potencjał. Analizuj wskaźniki ekonomiczne, bądź na bieżąco z trendami i zapoznaj się z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Dobrze zlokalizowana nieruchomość ma większe szanse, aby zyskać na wartości i przyciągnąć rzetelnych najemców.
2. Nadmierne angażowanie środków finansowych.
Rozwiązanie: aby zachować równowagę między dźwignią a stabilnością finansową, stwórz szczegółowy plan, w którym określisz budżet, przewidywane dochody i potencjalne ryzyko. Zasięgnij porad ekspertów lub specjalistów ds. nieruchomości. Przysłowie, że kto pyta, ten nie błądzi, doskonale się tu sprawdza.
3. Lekceważenie należytej staranności.
Rozwiązanie: zbadaj stan nieruchomości i jej status prawny. Lepiej wydać więcej na samym początku i przeprowadzić gruntowny przegląd, przejrzeć dokumenty i zatrudnić wykwalifikowanego inspektora do odbioru mieszkania niż później płacić za rozwiązywanie kosztownych problemów.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com, Pixabay.com.
