Przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego najemca powinien wskazać adres lokalu, do którego będzie mógł się wyprowadzić na wypadek eksmisji. Taki obowiązek ma ułatwić wynajmującemu dochodzenie swoich roszczeń, jednak chroni także najemcę, który dzięki temu nie musi obawiać się wyrzucenia na bruk. Poniżej wyjaśniamy, skąd wziąć adres do umowy najmu okazjonalnego i jakie powinien on spełniać warunki, by faktycznie zapewniał bezpieczeństwo obu stronom umowy.
Czym jest najem okazjonalny?
Najem okazjonalny jest szczególnym rodzajem najmu, który został wprowadzony do polskiego porządku prawnego na mocy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z przepisami najem okazjonalny dotyczy wyłącznie najmu prywatnego. Umowę takiego najmu może zatem z najemcą podpisać tylko właściciel lokalu, który jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań. Umowa najmu okazjonalnego musi być też zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności oraz tylko na określony czas, nie dłuższy niż 10 lat.
Od zwykłego najmu najem okazjonalny odróżniają także specyficzne zasady zawarcia umowy, które z założenia mają zapewniać większą ochronę interesów wynajmującego oraz najemcy. Jedną z takich zasad jest właśnie konieczność wskazania przez najemcę alternatywnego adresu do zamieszkania.
Dlaczego potrzebny jest adres do umowy najmu okazjonalnego?
Najemca jest zobowiązany podać alternatywny adres do umowy najmu okazjonalnego, ponieważ wymagają tego przepisy. Zgodnie ze wspomnianą wyżej ustawą do takiej umowy powinny być bowiem dołączone następujące dokumenty:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz opróżnieniu i wydaniu lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego;
- oświadczenie najemcy informujące o adresie lokalu, do którego się wyprowadzi w przypadku eksmisji;
- oświadczenie właściciela wyżej wymienionego lokalu (lub osoby mającej do niego inny tytuł prawny) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim najemcy oraz osób z nim zamieszkujących po eksmisji z najmowanego mieszkania.
Powyższe oświadczenia są obligatoryjne, a więc bez nich umowa nie ma charakteru umowy najmu okazjonalnego. Co do zasady też wszystkie trzy dokumenty mają ułatwić wynajmującemu skuteczną eksmisję lokatora, który np. przestał płacić za czynsz lub korzysta z mieszkania niezgodnie z umową. Z drugiej jednak strony także chronią one najemcę i znaczenie ma tutaj przede wszystkim wskazany przez niego alternatywny adres do zamieszkania. Dzięki niemu bowiem może on uniknąć ryzyka, że w razie eksmisji pozostanie bez dachu nad głową.
Dlaczego adres do umowy najmu okazjonalnego pomaga w eksmisji?
Najem okazjonalny został wprowadzony w Polsce między innymi po to, by lepiej zabezpieczyć wynajmujących przed skutkami wynajęcia mieszkania nierzetelnym lokatorom. Chodzi tu głównie o najemców, którzy z premedytacją nie płacą czynszu nawet przez wiele miesięcy i jednocześnie nie chcą się wyprowadzić z mieszkania.
Przy zwykłym najmie obowiązujące przepisy bardzo utrudniają wynajmującym pozbycie się nieuczciwych lokatorów. Wymaga to bowiem przeprowadzenia długotrwałego procesu sądowego i często też nie przynosi ono efektu. Dzieje się tak szczególnie w przypadku, gdy eksmitowanemu lokatorowi przysługuje z mocy prawa mieszkanie socjalne, a faktycznie nie można mu go zapewnić, gdyż gmina nie dysponuje takimi pomieszczeniami. Warto tu natomiast przypomnieć, że taki lokal zastępczy przysługuje m.in. kobietom w ciąży i osobom niepełnosprawnym, ale także bezrobotnym. Zdarza się natomiast, że lokatorzy celowo rejestrują się jako osoby bezrobotne, by w ten sposób uniknąć eksmisji z mieszkania, za które nie płacą.
Najem okazjonalny eliminuje powyższe trudności, ponieważ:
- w razie problemów z lokatorem wynajmujący może złożyć w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, która będzie podstawą eksmisji przeprowadzonej przez komornika – eliminuje to zatem konieczność przeprowadzania całego procesu sądowego związanego z eksmisją;
- lokator nie może żądać zapewnienia mieszkania socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego – taką rolę odgrywa bowiem lokal zastępczy wskazany przez niego w oświadczeniu do umowy, co automatycznie zapewnia niemal natychmiastową skuteczność eksmisji.
Powyższe rozwiązania sprawiają, że proces eksmisji nierzetelnego najemcy może skrócić się nawet o kilkanaście miesięcy. Właśnie dlatego najem okazjonalny znacznie lepiej chroni interesy wynajmującego niż zwykła umowa najmu.
Przeczytaj: Weryfikacja najemcy mieszkania – o co pytać, jakie dokumenty sprawdzić?
W jakiej formie należy wskazać adres do najmu okazjonalnego?
Adres do umowy najmu okazjonalnego potwierdzają tak naprawdę dwa dokumenty: oświadczenie najemcy oraz oświadczenie właściciela lokalu, którego adres wskazał najemca.
Oświadczenie najemcy o adresie do wyprowadzki
Oświadczenie najemcy musi mieć formę odrębnego, pisemnego oświadczenia. Najemca powinien w nim zamieścić następujące informacje:
- miejsce i datę sporządzenia oświadczenia,
- swoje dane osobowe,
- dokładny adres lokalu, do którego będzie mógł się przeprowadzić wraz z innymi zamieszkującymi z nim osobami w przypadku ustania stosunku najmu;
- zobowiązanie, że w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia najmowanego mieszkania przeprowadzi się pod wskazany adres alternatywnego lokalu;
- zobowiązanie, że w przypadku utraty możliwości przeprowadzenia się do lokalu wskazanego w oświadczeniu poinformuje od tym fakcie wynajmującego w ciągu 21 dni i w tym samym terminie wskaże nowy adres do eksmisji oraz dostarczy oświadczenie właściciela nowego lokalu o zgodzie na jego udostępnienie najemcy.
Takie oświadczenie najemcy wskazujące adres do eksmisji musi być przez niego podpisane, jednak podpis ten nie wymaga poświadczenia notarialnego.
Oświadczenie właściciela lokalu
Dodatkowo do umowy najmu okazjonalnego musi być dołączone także oświadczenie właściciela lokalu zastępczego. Oświadczenie to powinno zawierać:
- miejsce i datę sporządzenia oświadczenia,
- dokładne dane właściciela lokalu,
- adres lokalu,
- oświadczenie właściciela o posiadaniu prawa własności lub innego tytułu prawnego do lokalu,
- zgodę na przeniesienie się najemcy oraz osób z nim zamieszkujących do lokalu wskazanego w oświadczeniu w razie ustania stosunku najmu.
Powyższe oświadczenie musi być podpisane własnoręcznie przez właściciela lokalu zastępczego. Co więcej, zgodnie z przepisami wynajmujący ma prawo żądać, by taki podpis był poświadczony przez notariusza.
Kto może zapewnić najemcy adres do najmu okazjonalnego?
Przepisy tylko ogólnie wskazują, kto może zapewnić najemcy alternatywny adres do umowy najmu okazjonalnego. Wynika z nich bowiem, że powinien być to właściciel danego lokalu lub osoba posiadająca do niego inny tytuł prawny. To oznacza, że może być to zarówno osoba fizyczna, jak i prawna, a także osoba jedynie najmująca dany lokal i mająca prawo go podnająć innej osobie.
Warto też wiedzieć, że adres do umowy najmu okazjonalnego powinien znajdować się na terenie Polski. Nie musi on jednak mieścić się w tej samej miejscowości, w której najemca najmuje mieszkanie. Równie dobrze można zatem wskazać lokal, który zlokalizowany jest w zupełnie innym województwie.
Skąd wziąć adres do najmu okazjonalnego?
Najczęściej najemcy jako alternatywny adres do najmu okazjonalnego podają adres mieszkania rodziców lub innych członków rodziny. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, by taki adres udostępniła obca osoba np. bliski kolega lub dalszy znajomy.
Zdarza się jednak, że najemca nie jest w stanie znaleźć nikogo, kto wyraziłby zgodę na przyjęcie go pod dach w przypadku eksmisji. W takim przypadku z pomocą przychodzą wyspecjalizowane firmy, u których adres do umowy najmu okazjonalnego można po prostu kupić. Koszt takiej usługi waha się od 300 do 500 zł i można z niej skorzystać online. Wystarczy uiścić opłatę oraz podpisać zdalnie umowę z taką firmą. Na tej podstawie firma następnie wysyła pocztą adres do eksmisji wraz z oświadczeniem właściciela lokalu o zgodzie na zamieszkanie w nim najemcy po ustaniu stosunku najmu.
Z jakim ryzykiem wiąże się zakup adresu do eksmisji przez internet?
Zakup adresu do najmu okazjonalnego przez internet od firmy świadczącej takie usługi jest zgodny z prawem, a więc nie wiąże się z łamaniem przepisów. Jak już wspomnieliśmy bowiem wyżej, taki adres może zapewnić nie tylko osoba fizyczna, ale też prawna, o ile posiada odpowiedni tytuł prawny do nieruchomości.
Skorzystanie z takiej usługi może się jednak wiązać z pewnym ryzykiem. Zdarza się bowiem, że ten sam adres udostępniany jest wielu klientom. Może to zatem skutkować tym, że w razie eksmisji nie każdy z nich faktycznie będzie mógł się wprowadzić do takiego lokalu. Podobnym brakiem ochrony dla najemcy może skutkować zakup adresu od firmy, która umieści w umowie z klientem zapisy umożliwiające jej w każdej chwili wycofanie oświadczenia o zgodzie na zamieszkanie w lokalu.
Przed zakupem adresu do eksmisji przez internet należy zatem dokładnie sprawdzić wiarygodność firmy, która go oferuje. Przede wszystkim warto zweryfikować, czy jest ona właścicielem proponowanego lokalu lub ma do niego inny tytuł prawny, wymagany w przepisach. Warto też dobrze przeanalizować warunki umowy, aby upewnić się, że w razie eksmisji będzie można faktycznie przeprowadzić się pod zakupiony adres do umowy najmu okazjonalnego.
FAQ
Czy do umowy najmu okazjonalnego można wskazać adres zagraniczny?
Adres zagraniczny nie może być wykorzystany do eksmisji ze względu na to, że komornik sądowy ma prawo dokonywać czynności tylko na terenie Polski. Właśnie dlatego adres do umowy najmu okazjonalnego może dotyczyć wyłącznie lokalu mieszczącego się na terenie Polski i to nawet wtedy, gdy najmujący jest cudzoziemcem.
Czy można zmienić adres w trakcie trwania umowy?
Tak, można zmienić adres do eksmisji w trakcie trwania umowy najmu okazjonalnego. W takim przypadku jednak należy powiadomić o takiej zmianie wynajmującego w ciągu 21 dni i w tym samym terminie dostarczyć mu oświadczenie o nowym adresie wraz z oświadczeniem właściciela lokalu o zgodzie na jego udostępnienie najemcy w razie eksmisji. Warto tutaj pamiętać, że z mocy ustawy niedopełnienie tego obowiązku może skutkować wypowiedzeniem umowy najmu przez wynajmującego i w tym przypadku obowiązuje co najmniej siedmiodniowy okres wypowiedzenia.
Czy wynajmujący może zweryfikować adres do eksmisji, wskazany przez najemcę?
Tak, wynajmujący ma prawo zweryfikować adres do eksmisji wskazany przez najemcę i dla własnego bezpieczeństwa powinien to zrobić. Może zatem w tym celu zażądać np. odpisu z księgi wieczystej lub innego dokumentu, który potwierdzi prawo do nieruchomości podmiotu podpisanego pod oświadczeniem.
Czy wszyscy lokatorzy powinni wskazać adres do wyprowadzki w razie eksmisji?
Co do zasady w umowie najmu okazjonalnego należy uwzględnić wszystkie osoby, które będą mieszkać w wynajmowanym mieszkaniu. Zazwyczaj także najemca składa oświadczenie, że w razie eksmisji wyprowadzi się pod wskazany przez siebie alternatywny adres wraz z innymi zamieszkującymi z nim osobami.
Czy przy najmie okazjonalnym można eksmitować lokatora w okresie ochronnym od 1 listopada do 31 marca?
W okresie od 1 listopada do 31 marca lokatorzy mają zapewnioną ochronę przed eksmisją z mieszkania, ponieważ jest ona możliwa tylko po zapewnieniu im mieszkania socjalnego lub zastępczego. Taka ochrona nie ma jednak zastosowania przy najmie okazjonalnym, ponieważ funkcję lokalu zastępczego pełni tu adres do eksmisji wskazany przez samego najemcę.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com, Pixabay.com.