Aktualizacja operatu szacunkowego

Operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym sporządzanym przez rzeczoznawcę majątkowego.

Operat szacunkowy sporządzany jest z zachowaniem standardów ujętych w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Jak długo może być wykorzystywany operat szacunkowy?

Operat szacunkowy stanowi podstawę w rozstrzyganiu wielu sporów administracyjnych, jak również pełni istotną rolę w postępowaniach przetargowych i egzekucyjnych. Bywa, że podjęte działania, np. zbycia nieruchomości, dla której sporządzono operat szacunkowy, w kolejnych postępowaniach przetargowych nie kończą się sprzedażą, a sporządzony dla tej nieruchomości operat szacunkowy „starzeje się”.

W takiej sytuacji zadajemy sobie pytanie, jak długo może być wykorzystywany operat szacunkowy, po jakim czasie należy sporządzić aktualizację operatu szacunkowego, jak również jak powinna wyglądać owa aktualizacja?

Odpowiedzi na nurtujące nas pytania możemy szukać w kilku aktach prawnych. Jednym z nich jest Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W art. 156, ust. 3 czytamy, że:

“Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n.”

Zgodnie z art. 154 w/w ustawy do istotnych czynników mających wpływ na wartość nieruchomości zaliczono:

• cel wyceny nieruchomości,
• rodzaj i położenie nieruchomości,
• przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
• stan nieruchomości,
• dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Przeczytaj: Co to jest operat szacunkowy nieruchomości?

Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego

Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Aktualizacji operatu szacunkowego nie może wykonać żaden inny rzeczoznawca majątkowy ani żadna inna osoba

Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, takich jak rodzaj nieruchomości, stan nieruchomości, dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, jak również położenie nieruchomości oraz przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Po potwierdzeniu aktualności, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach – licząc od ostatniego dnia pierwszych dwunastu miesięcy, w których operat szacunkowy obowiązywał. Chyba, że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n.

Ważne jest również to, że wskazane przez ustawodawcę dokumenty typu klauzula, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu i analiza potwierdzająca, że od daty sporządzenia operatu szacunkowego nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, mających wpływ na wartość nieruchomości, muszą stanowić dwa odrębnie sporządzone opracowania. Przy czym żaden ze sporządzonych dokumentów nie może wprowadzać zmian do uprzednio sporządzonego operatu.

Aktualizacja operatu szacunkowego w praktyce

W praktyce potwierdzenie aktualizacji operatu szacunkowego polega na wykonaniu takich samych czynności, jakie zostały zrealizowane w trakcie sporządzania pierwotnego operatu szacunkowego, z wyłączeniem celu wyceny, który pozostaje, jako ten pierwotny.

Przeczytaj: Co powinien zawierać operat szacunkowy nieruchomości?

Dezaktualizacja operatu szacunkowego

Może się zdążyć, że jeszcze w okresie ważności operatu szacunkowego może dojść do sytuacji, że operat nie będzie mógł być wykorzystywany dla celów, do jakich został sporządzony.

Taki skutek mogą wywołać istotne zmiany czynników, takich jak przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stan nieruchomości szacowanej, jej cechy oraz dostępne na rynku nieruchomości dane o cenach nieruchomości podobnych.

Wystąpienie wymienionych przesłanek może powodować dezaktualizację operatu szacunkowego sporządzonego dla nieruchomości.

Ustawodawca przewidując sytuację, w których może dojść do dezaktualizacji operatu szacunkowego, nie wprowadził w ustawie zakazu przeprowadzenia aktualizacji operatu szacunkowego w okresie pierwszych dwunastu miesięcy obowiązywania operatu szacunkowego. Dzięki temu podmiot, który zlecił sporządzenie operatu szacunkowego ma możliwość na zwrócenie się do rzeczoznawcy majątkowego o przeprowadzenie aktualizacji operatu szacunkowego jeszcze w okresie jego ważności. Tym samym podmiot, który zlecił sporządzenie operatu szacunkowego, a następnie jego aktualizację pozbywa się niepewności, czy operat, pomimo zaistniałych zmian, może być wykorzystany dla celów, dla jakich został sporządzony.

Przeczytaj również: Ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121, 50).
2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. W sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Foto: Pixabay.com