Jak samodzielnie sprzedać mieszkanie?

4.8/5 - (19 votes)

Decydując się na samodzielną sprzedaż mieszkania musimy zdawać sobie sprawę, że bierzemy na siebie nie tylko ogrom pracy, ale przede wszystkim odpowiedzialność.

Podjęcie tak ważnej decyzji, jak samodzielna sprzedaż mieszkania, wymaga od każdego zapoznania się z aktualnie obowiązującymi przepisami prawa w zakresie zbywania nieruchomości.

Sprawdź ogłoszenia przetargów i licytacji na sprzedaż mieszkań:

Zgromadzenie niezbędnych dokumentów

Rozpoczynając działania zmierzające do samodzielnej sprzedaży mieszkania należy przede wszystkim zgromadzić niezbędne dokumenty, do których należą:

odpis zupełny księgi wieczystej – dokument świadczący o własności mieszkania ale również przedstawiający ostatni stan wpisów w księdze wieczystej i wpisy wykreślone oraz wzmianki o wnioskach, skargach na orzeczenia referendarzy sądowych, apelacjach, skargach kasacyjnych i wszczęciu postępowań z urzędu,
akt notarialny – w przypadku nabycia mieszkania ze spółdzielni bądź od osoby fizycznej czy prawnej,
opinia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zawierająca informacje, na jakie cele w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona nieruchomość będąca przedmiotem zbycia; opinię w przedmiotowej sprawie wydaje wójt gminy bądź prezydent miasta, na obszarze których położona jest nieruchomość,
wypis i wyrys z rejestru gruntów – dokumenty te wydaje starosta powiatu, na obszarze którego jest położona nieruchomość,
zaświadczenie spółdzielni mieszkaniowej o zaleganiu bądź niezaleganiu w opłatach wnoszonych do spółdzielni mieszkaniowej,
samodzielny, szczegółowy opis mieszkania uwzględniający powierzchnię użytkową mieszkania, stan mieszkania, rok budowy mieszkania, sposób ogrzewania mieszkania, przyłącze do Internetu, itd.

Oszacowanie wartości mieszkania – samodzielnie czy z pomocą rzeczoznawcy majątkowego

Oczywiście, możemy sami oszacować wartość mieszkania, jednakże aby mieć pewność, że wartość ta rzeczywiście odpowiada wartości rynkowej nieruchomości lepiej, aby szacunkiem wartości mieszkania zajął się fachowiec, czyli rzeczoznawca majątkowy.

Zapewne rzeczoznawca majątkowy, szacując wartość mieszkania, do wartości rynkowej mieszkania nie doda wartości, którą można nazwać wartością dodaną, obejmującą nasz osobisty sentyment do mieszkania.

Przygotowana przez rzeczoznawcę majątkowego wycena nieruchomości, ujęta w dokumencie „Operat szacunkowy nieruchomości” może okazać się niezbędna przy udzielaniu przyszłemu nabywcy mieszkania kredytu hipotecznego.

Szukając rzeczoznawcy majątkowego z uprawnieniami, możemy w tym celu skorzystać z Centralnego Rejestru Rzeczoznawców majątkowych. Aktualną listę rzeczoznawców majątkowych publikuje Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju na stronie internetowej: LINK.

Przeczytaj: Wycena nieruchomości online – jak samemu oszacować wartość mieszkania?

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży

W zależności od tego jak bardzo zależy nam na sprzedaży mieszkania, w tym samym czasie, w którym mieszkanie będzie wyceniane powinniśmy przygotować je do sprzedaży.

Mieszkanie dobrze przygotowane zapewne przykuje uwagę oglądającego, a ostatecznie może nawet zaważyć na jego szybszej sprzedaży. Przygotowując mieszkanie do sprzedaży zapewne powinniśmy:

posprzątać mieszkanie,
usunąć z mieszkania zbędne sprzęty, które zagracają mieszkanie (bo przecież nie będziemy sprzedawali rzeczy tylko mieszkanie),
przeprowadzić drobne naprawy i remonty, np. naoliwić skrzypiące drzwi, przemalować ewentualne zacieki w łazience czy kuchni itp.

Jak radzą specjaliści, na moment oględzin mieszkania dobrze jest usunąć z przestrzeni mieszkania wszystkie fotografie rodzinne. Sprawi to, że oglądający nie będzie kojarzył mieszkania z kimkolwiek, a wręcz będzie utożsamiał mieszkanie ze swoją osobą czy rodziną.

Przygotowanie oferty sprzedaży – publikacja ogłoszenia

Dobre ogłoszenie, którego treść będzie przyciągała zainteresowanych zakupem mieszkania powinno przede wszystkim zawierać:

dane adresowe mieszkania oraz dane kontaktowe osoby, która będzie osobiście odpowiedzialna za pokazanie mieszkania,
zdjęcia wnętrza mieszkania, widok z okna mieszkania, ewentualnie widok z Gogle Street View,
inne dane opisowe mieszkania powinny być aktualne i przedstawiać rzeczywisty stan mieszkania (bardzo źle widziane są ogłoszenia podające stan mieszkania niezgodny z rzeczywistością).

Oferta sprzedaży mieszkania powinna być opublikowana w co najmniej kilku portalach zajmujących się publikowaniem ofert sprzedaży nieruchomości.

W ofercie sprzedaży można też oprócz numeru telefonu osoby wyznaczonej do kontaktu, zawrzeć informacje o preferowanych godzinach oglądania mieszkania.

Przeczytaj: Jak samodzielnie podnieść wartość mieszkania przed sprzedażą?

Kontakt z potencjalnymi kupcami – prezentacja mieszkania

Jeżeli na nasze ogłoszenie rozdzwonią się telefony, musimy pamiętać, aby w rozmowie z ewentualnym nabywcą mieszkania zachować spokój, odpowiadać na wszystkie pytania w sposób pewny, a zarazem uprzejmy i kulturalny. Nie możemy swoim zachowaniem odstraszać przyszłych ewentualnych nabywców mieszkania.

W sytuacji, gdy dojdzie do prezentacji mieszkania, również powinniśmy zachować się bardzo kulturalnie, nie okazywać zdenerwowania, odpowiadać na pytania w sposób rzeczowy, bez niedomówień.

W przypadku, gdy zainteresowanie nabyciem mieszkania jest duże, co powoduje znaczną częstotliwość oglądania mieszkania, możemy do oglądania mieszkania „oddelegować” kogoś bliskiego, zaufanego. W ten sposób możemy zwiększyć oglądalność mieszkania, co zapewne wpłynie na szybszą sprzedaż mieszkania.

W trakcie rozmowy z przyszłym nabywcą mieszkania dobrze jest przedstawić ewentualnemu nabywcy mieszkania wszelkie jego zalety lokalizacyjne, takie jak (oczywiście zgodnie z prawdą):

bliskość do szkoły, przedszkola czy ośrodka zdrowia,
spokojne i ciche otoczenie,
bliskość parku, miejsca spacerów i dziennego wypoczynku.

Sprzedaż i przekazanie mieszkania – finalizacja transakcji u notariusza

W sytuacji, gdy szczęśliwie uda się nam zainteresować przyszłego nabywcę do nabycia mieszkania, nadchodzi czas na sfinalizowanie transakcji u notariusza.

Do dobrych praktyk należy zaproponowanie przyszłemu nabywcy wyboru biura notarialnego, w którym zostanie sporządzony akt notarialny (Ustawa Prawo o notariacie Art. 79. Notariusz dokonuje następujących czynności: 1) sporządza akty notarialne).

Po podpisaniu przez strony aktu notarialnego (transakcji sprzedaży – kupna mieszkania) należy przekazać mieszkanie jego nabywcy protokolarnie.

Sprzedaż mieszkania wiąże się również z koniecznością uiszczenia pewnych opłat i podatków. Szerzej o tych obowiązkach w opracowaniu „Koszty związane ze sprzedażą mieszkania”.

Podstawa prawna: