Wynajem mieszkania firmie staje się coraz bardziej popularny, szczególnie w większych miastach, gdzie ceny nieruchomości rosną, a potrzeba elastycznego zarządzania przestrzenią jest coraz większa. Dla przedsiębiorców to wygodna opcja na zakwaterowanie pracowników lub adaptację przestrzeni na biura czy gabinety. Natomiast z perspektywy właściciela nieruchomości takie rozwiązanie może oznaczać stabilniejsze dochody i mniej problemów z płatnościami. Niezależnie od celu wynajmu, kluczowe jest m.in. przeprowadzenie starannej weryfikacji firmy, zaznajomienie się z przepisami i skrupulatne przygotowanie umowy. Dokładne zrozumienie tych zagadnień pomoże uniknąć potencjalnych problemów i zapewni korzystne warunki współpracy między wynajmującym a najemcą.
Wynajem mieszkania firmie, czyli tak naprawdę… komu?
Wynajem mieszkania firmie polega na tym, iż drugą stroną procesu, czyli najemcą, może być osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą (jak np. freelancer czy mały przedsiębiorca), ułomna osoba prawna (jak spółka jawna czy komandytowa), albo osoba prawna (spółka z o.o. lub fundacja).
Cele mieszkaniowe pod lupą
Lokal można wynająć na cele mieszkaniowe lub użytkowe. W pierwszym przypadku wynajmujący zawiera umowę z najemcą-firmą, a nowymi lokatorami stają się osoby zatrudnione u tego najemcy, które potrzebują tymczasowego zakwaterowania, np. w ramach delegacji czy relokacji. Podstawę prawną stanowią tu przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Dla właściciela lokalu jest to równoznaczne z ograniczeniem jego możliwości w zakresie wypowiedzenia umowy najmu i eksmisji lokatora.
Pomyślisz sobie: ale zaraz, chwila, jest przecież najem okazjonalny, czyli ta forma umowy, która oferuje wynajmującemu większą ochronę. Wymaga ona spełnienia kilku formalności, takich jak wskazanie, przez najemcę, innego mieszkania, do którego mógłby się przeprowadzić w razie eksmisji oraz dostarczenie zgody właściciela tego lokalu. Jednak to rozwiązanie nie jest dopuszczalne przy wynajmie lokalu firmie na cele mieszkaniowe.
Dlaczego nie można zastosować instytucji najmu okazjonalnego?
Bo lokatorem formalnie jest firma, a nie jej pracownik. Dlatego też firma nie może złożyć wymaganych oświadczeń w imieniu innych osób, a właściciel powinien zabezpieczyć się na wypadek ewentualnych szkód. Może zażądać w umowie wyższej kaucji niż zwykle, czy też poprosić firmę o podpisanie weksla lub uzyskanie gwarancji bankowej. Umowa wynajmu na cele mieszkaniowe powinna zawierać standardowe elementy, takie jak dane wynajmującego i najemcy, wysokość czynszu i terminy jego płatności, okres najmu, warunki wypowiedzenia, prawa i obowiązki obu stron zasady dotyczące użytkowania mieszkania. Pamiętaj też o protokole zdawczo-odbiorczym!
Przeczytaj: Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania do umowy najmu
Wynajem mieszkania firmie na cele użytkowe
Ta opcja wiąże się z przeznaczeniem lokalu stricte pod prowadzenie działalności, a więc zaaranżowanie biura, sklepu, gabinetu, przechowywanie towarów lub urządzeń niezbędnych dla funkcjonowania firmy. Choć przepisy o ochronie praw lokatorów nie znajdują tu zastosowania (więc w teorii jest to bezpieczniejsza opcja dla wynajmującego), to do dokładnego ustalenia pozostają inne ważne kwestie. Należy bowiem upewnić się:
- jaki rodzaj działalności będzie prowadzony w mieszkaniu,
- kto odpowiada za dostosowanie lokalu do potrzeb najemcy,
- co się stanie z ewentualnymi, wprowadzonymi zmianami już po zakończeniu umowy,
- jakie są prawa i obowiązki stron w zakresie rejestracji adresu pod działalność gospodarczą prowadzoną w mieszkaniu,
- czy funkcjonowanie firmy nie naruszy zasad dobrego sąsiedztwa.
Umowa wynajmu na cele użytkowe powinna zawierać wszystkie informacje, o których pisaliśmy już przy celach mieszkaniowych oraz precyzyjnie określać, jak nieruchomość będzie wykorzystywana i zawierać zapisy dotyczące adaptacji przestrzeni do potrzeb działalności gospodarczej. Może być też konieczne uzyskanie dodatkowych zezwoleń lub zgód (np. spółdzielni mieszkaniowej). Miej również na uwadze, że przy wynajmie mieszkania na cele użytkowe wzrasta stawka podatku od nieruchomości.
Zanim wynajmiesz, zacznij od weryfikacji
Sprawdzenie przyszłego najemcy powinno być kluczowe dla właściciela, gdyż bezpośrednio wpływa to na jego bezpieczeństwo finansowe i spokój umysłu. Dokładna weryfikacja pomaga uniknąć problemów związanych z opóźnieniami w płatnościach czy brakiem odpowiedzialności za stan nieruchomości. Proces ten może obejmować sprawdzenie statusu prawnego w Krajowym Rejestrze Sądowym, sytuacji finansowej firmy, historii działalności oraz referencji od innych wynajmujących lub kontrahentów. Jak już wyżej pisaliśmy, w przypadku wynajmu na cele użytkowe, warto również zweryfikować, czy działalność planowana w lokalu nie naruszy zasad dobrego sąsiedztwa oraz, czy firma posiada wszystkie wymagane zezwolenia.
Przeczytaj: Weryfikacja najemcy mieszkania – o co pytać, jakie dokumenty sprawdzić?
Wynajem mieszkania firmie a podatek VAT – kiedy trzeba go płacić?
Wszystko zależy od celu wynajmu. Jeśli jest on czysto mieszkaniowy, to nie ma obowiązku płacenia podatku VAT i wystawienia faktury, choć firma może jej zażądać. Będzie ona wówczas stanowić jedynie formalny dokument potwierdzający transakcję i nie zmieni zasadniczo kwestii podatkowych. Firmie wystarczą bowiem umowa najmu i comiesięczne płatności, aby mogła zaksięgować wydatki na wynajem mieszkania jako koszty.
Natomiast, jeśli firma wynajmuje mieszkanie i zamierza tam prowadzić działalność gospodarczą, to taki wynajem podlega opodatkowaniu VAT-em w wysokości 23%. W przypadku, gdy właściciel lokalu nie jest zwolniony z płacenia VAT-u (tzn. gdy jego dochody z wynajmu i innych usług przekraczają 200 tys. zł rocznie), musi doliczyć ten podatek do czynszu, który pobiera od firmy. W praktyce oznacza to, że najemca zapłaci finalnie wyższą kwotę.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com
