Wynajmowanie mieszkań staje się coraz bardziej popularnym sposobem na zarobienie dodatkowych “paru złotych”. Jeśli dysponujesz lokalem, który chciałbyś wynająć, ale jeszcze tego nie robiłeś, ten artykuł jest właśnie dla Ciebie.
Czy każde mieszkanie można wynająć?
W naszych artykułach poruszamy wiele tematów związanych z wynajmem mieszkań. Odpowiadamy na pytania i rozwiązujemy wątpliwości doświadczonych właścicieli mieszkań i domów. Teraz chcemy podpowiedzieć od czego zacząć, aby wszystko było zgodne z prawem, bezpieczne i obyło się bez kłopotów.
Przede wszystkim trzeba pamiętać, że aby móc dysponować lokalem mieszkalnym, trzeba posiadać do niego tytuł prawny, który pozwala na takie dysponowanie. Najwygodniej, jeśli jest to własność hipoteczna, poparta wpisem w księdze wieczystej, ale takim tytułem może być także umowa dzierżawy albo umowa najmu, w których zawarta jest zgoda właściciela na podnajem osobom trzecim.
Uwaga – jeśli stałeś się współwłaścicielem mieszkania na przykład jako spadkobierca osoby zmarłej, pamiętaj, że wynajęcie go wymaga jednoczesnej zgody wszystkich współwłaścicieli. Takie spotkanie może być trudne do zorganizowania, a upoważnienie do działania jednego ze współwłaścicieli ktoś inny potencjalnie może podważyć. Lepiej doprowadzić do końca podział majątku, zanim zdecydujemy się na jakiekolwiek działania.
Mieszkania tak zwane “spółdzielcze”, to tak naprawdę trzy różne tytuły prawne do lokali:
- spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania – jest niezbywalne i nie podlega dziedziczeniu;
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – jest zbywalne, dziedziczone, istnieje też możliwość obciążenia lokalu hipoteką;
- prawo odrębnej własności mieszkania w budynku zarządzanym przez spółdzielnię mieszkaniową – jest tak naprawdę równoważne z prawem własności hipotecznej.
W przypadku powyższych praw również istnieje możliwość wynajęcia mieszkań. Trzeba tylko pamiętać, że jeśli lokal ma zostać przeznaczony na cele inne niż mieszkalne, musimy powiadomić o tym spółdzielnię. Z przepisów wyeliminowany został natomiast obowiązek uzyskania zgody spółdzielni – wystarczy powiadomienie.
Przeczytaj: Kto wynajmuje mieszkania w Polsce? (najpopularniejsze grupy docelowe)
Wynajem tradycyjny czy okazjonalny?
Polskie prawodawstwo przewiduje trzy rodzaje umów wynajmu mieszkań. Są to:
- Najem tradycyjny – wynajmującym jest właściciel mieszkania, który może być osobą prywatną, przedsiębiorcą, lub instytucją. Przy tym rodzaju najmu obowiązują przepisy Kodeksu Cywilnego łącznie z Ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Umowa może być zawarta na czas określony lub nieokreślony.
- Najem okazjonalny – wynajmującym może być wyłącznie osoba prywatna. Przy sporządzaniu umowy obowiązują przepisy Kodeksu Cywilnego. Umowa może być zawarta wyłącznie na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat.
- Najem instytucjonalny – może być świadczony przez przedsiębiorstwa lub instytucje publiczne, w oparciu o przepisy Kodeksu Cywilnego. Najczęściej zawierany jest w ramach różnego rodzaju programów społecznych, na przykład jako najem instytucjonalny z dojściem do własności, choć zdarzają się także umowy wyłącznie komercyjne, bez dojścia do własności. Umowa może być zawarta wyłącznie na czas określony, a długość tego czasu jest dowolna.
Jeszcze inną metodą wynajmu jest tak zwany “wynajem krótkoterminowy”, którego zasady nie są jak na razie opisane odrębnymi przepisami. W zależności zatem od charakteru wynajmującego (osoba prywatna czy przedsiębiorstwo), umowy najmu krótkoterminowego zawierane są na takich samych zasadach, jak umowy opisane powyżej.
Istotną różnicą między najmem tradycyjnym, a pozostałymi rodzajami najmu jest sposób rozwiązania umowy, jak również wybrnięcia z trudnych sytuacji, o czym pisaliśmy więcej w artykule „Co można zrobić, jeśli najemca nie płaci czynszu?„. Przy zawieraniu umowy o najem okazjonalny lub instytucjonalny możemy zażądać od najemcy podpisania notarialnego oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, co znacznie ułatwia działanie wynajmującemu.
Jak sporządzić umowę najmu?
Umowa najmu zabezpiecza prawa wynajmującego i najemcy. Jest podstawą dochodzenia roszczeń dla każdej ze stron, zatem nie należy rezygnować z jej sporządzenia. Przy zawieraniu jej nie jest konieczna obecność notariusza, jednak w przypadku początkujących właścicieli mieszkań, warto wesprzeć się wiedzą i doświadczeniem prawnika.
Umowa najmu musi zawierać dane wynajmującego i najemcy, dzień zawarcia umowy i ewentualnie termin jej zakończenia, a także opis praw i obowiązków każdej ze stron. Te ostatnie zwykle są tożsame z zapisami Kodeksu Cywilnego (w szczególności art. od 659 KC (Dz.U.2022.0.1360 t.j.)) oraz, ewentualnie, w przypadku najmu tradycyjnego, również o Ustawy o ochronie praw lokatorów. Warto pamiętać, że w razie nieścisłości w umowie, albo rozbieżności z przepisami prawa, te ostatnie są zawsze nadrzędne.
Zanim zawrzemy umowę, warto dowiedzieć się czegoś o najemcy, aby w przyszłości uniknąć przykrych niespodzianek. Podczas przekazywania mieszkania dobrze też spisać protokół zdawczo-odbiorczy – w podlinkowanym artykule podpowiadamy, co powinno się w nim znaleźć. Na naszym blogu pisaliśmy także o tym jak ustalić wysokość czynszu za wynajem, jak ustalić wysokość kaucji i czemu ona służy, jak rozliczać media z najemcą, jakie podatki trzeba odprowadzać oraz o wielu innych zagadnieniach związanych z wynajmowaniem mieszkań.
W zgodzie z prawem – co grozi za wynajmowanie mieszkania “na czarno”?
Podatki związane z wynajmowaniem mieszkania nie są małe (zob. „Podatek od wynajmu mieszkania. Jak rozliczać wynajem?„). Dlatego kuszącym wydaje się pomysł wynajmowania bez zgłoszenia tego faktu do urzędu skarbowego. Zdecydowanie odradzamy takie działanie. Po pierwsze, w razie jakichkolwiek konfliktów z najemcą nie będziemy mogli dochodzić swoich praw, bo albo nie będziemy w ogóle mieć umowy, albo wejście na drogę prawną sprawi, że o jej zawarciu i tak dowie się skarbówka.
Nawet jeśli nie zajdzie sytuacja konfliktowa, właściciel lokalu, który w nim nie mieszka, może w każdej chwili spodziewać się kontroli z US. Ktoś “życzliwy” może na nas donieść albo urząd może przeprowadzić kontrolę rutynową, bo takie się przecież zdarzają. Wtedy wynajem mieszkania “na czarno” może zostać uznany za wykroczenie albo nawet za przestępstwo skarbowe.
Różnica wynika z wartości niezapłaconego podatku. Jeśli suma należnego podatku za wynajem nie przekroczy pięciokrotności minimalnego wynagrodzenia za pracę w danym okresie, nielegalny wynajem uznany zostaje za wykroczenie, za które grozi maksymalna kara w wysokości dwukrotnego minimalnego wynagrodzenia za pracę. Jeśli jednak suma należnego podatku przekroczy pięciokrotność minimalnego wynagrodzenia, wtedy mamy do czynienia z przestępstwem skarbowym i sprawa kierowana jest do sądu. W postępowaniu karnoskarbowym sąd indywidualnie ustala karę, która może być bardzo dotkliwa i oznaczać nawet ograniczenie lub pozbawienie wolności.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com
