Jeśli na obszarze, na którym znajduje się twoja nieruchomość uchwalono nowy lub zmieniono istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, może się to wiązać z koniecznością wniesienia opłaty planistycznej na rzecz gminy. Z naszego artykułu dowiesz się, kiedy powstaje taki obowiązek a w jakich sytuacjach możesz żądać od gminy odszkodowania.
Ustawowa definicja terminu „opłata planistyczna”
Istotnym warunkiem powstania obowiązku wniesienia opłaty planistycznej, jest sprzedaż nieruchomości. Obowiązek ten nie powstaje wyłącznie w wyniku wprowadzenia, bądź zmiany planu miejscowego, zatem jeśli jesteś posiadaczem działki znajdującej się na obszarze, gdzie przygotowywany jest do uchwalenia plan miejscowy, bądź jego zmiana, nie musisz się obawiać – o ile nie planujesz tej działki sprzedać.
Kwestię tej opłaty reguluje Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.), a dokładnie Art. 36 ust. 4 tej ustawy, w brzmieniu:
Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Istnieją rozbieżności interpretacyjne dotyczące tego, czy w przypadku darowizny także obowiązuje opłata planistyczna.
Pewnym jest natomiast, że nie obowiązuje ona rolników, którzy nieodpłatnie przenoszą własność nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, na następcę, w rozumieniu przepisów odrębnych, szczegółowo opisanych w Art. 36 ust. 4a ww. Ustawy. Także podział nieruchomości w celu zniesienia współwłasności, nie stanowi zbycia nieruchomości, a zatem nie podlega opłacie planistycznej.
Kiedy wzrasta wartość nieruchomości?
Jak wynika z powyższych przepisów, aby obowiązek wniesienia opłaty planistycznej powstał, konieczne jest zaistnienie dwóch warunków:
- wartość nieruchomości musi wzrosnąć w wyniku uchwalenia lub zmiany planu miejscowego;
oraz
- podmiot, który był właścicielem nieruchomości przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, sprzedaje tę nieruchomość po jego uchwaleniu lub zmianie.
Należy przy tym podkreślić, że wzrost wartości nieruchomości musi bezpośrednio wynikać z nowo wprowadzonych ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nie może być wynikiem, na przykład trendów rynkowych, czy budowy nowego uzbrojenia terenu. Wzrost wartości nieruchomości w wyniku realizacji innych inwestycji w najbliższym sąsiedztwie działki może skutkować powstaniem obowiązku wniesienia opłaty adiacenckiej, ale tę opisują zupełnie inne przepisy.
Istotne jest też to, czy w samej uchwale w sprawie przyjęcia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określona jest stawka procentowa opłaty planistycznej. Jeśli takiego zapisu nie ma – gmina nie może żądać wniesienia opłaty planistycznej.
Co zatem oznacza wzrost wartości wynikający z zapisów planu miejscowego? Może on nastąpić przede wszystkim w wyniku zmiany przeznaczenia terenu. Jeśli działki rolne zostaną w planie miejscowym przekształcone na działki budowlane – wartość terenu wzrasta. Podobnie jest w przypadku przekształcenia terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową niskiej intensywności (co oznacza zwykle możliwość budowy domów jednorodzinnych), na tereny pod zabudowę mieszkaniową wysokiej intensywności (budynki wielorodzinne), lub zabudowę usługową. Ostatecznie, dokumentem stwierdzającym wzrost wartości terenów jest operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego.
Jak wygląda procedura związana z ustalaniem opłaty planistycznej dla danej nieruchomości?
Jeśli nastąpiła sprzedaż nieruchomości na terenie objętym planem miejscowym, do obowiązków notariusza, który był obecny przy spisywaniu aktu notarialnego, należy przesłanie właściwemu organowi administracji publicznej – w tym wypadku wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta – wypisu z tego aktu. Na podstawie wypisu organ, w drodze decyzji administracyjnej, ustala wysokość opłaty, w oparciu o ustalenia obowiązującego planu miejscowego. Zgodnie z przyjętą interpretacją przepisów, organ może wszcząć postępowanie w ciągu pięciu lat od daty wejścia w życie planu miejscowego – czyli od daty publikacji w wojewódzkim dzienniku urzędowym.
Jednym z elementów postępowania jest wspomniane wyżej wykonanie operatu szacunkowego. Warto wiedzieć, że ustalenia tego operatu, a co za tym idzie wysokość opłaty planistycznej, możemy kwestionować. Wykazanie wadliwości operatu szacunkowego może wymagać specjalistycznej wiedzy, zatem warto tutaj zwrócić się do profesjonalistów. Takie działanie, nawet jeśli nie przyniesie rezultatów zgodnych z naszymi oczekiwaniami, przeciąga postępowanie w czasie, a zatem opóźnia termin naliczenia opłaty.
Decyzja administracyjna kończąca postępowanie dostarczana jest zbywającemu. Należy przy tym pamiętać, że decyzję dostarczoną przez urząd pocztowy pod adres zameldowania i dwukrotnie awizowaną, uważa się za doręczoną, nawet jeśli adresat jej nie odebrał. Jak od każdej decyzji administracyjnej, tak i od decyzji ustalającej wysokość opłaty planistycznej, przysługuje odwołanie do właściwego samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego – w terminie dwóch tygodni od daty doręczenia decyzji. Jeśli z tej możliwości nie skorzystamy, decyzja staje się ostateczna i obowiązek uiszczenia opłaty staje się faktem.
Czy wartość nieruchomości może ulec obniżeniu?
Jeżeli zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mogą decydować o wzroście wartości terenów, logicznym jest zadanie pytania, czy może zajść sytuacja odwrotna, to jest obniżenie wartości nieruchomości. I co w takiej sytuacji się dzieje?
Oczywiście, że wartość nieruchomości może ulec obniżeniu w wyniku wejścia w życie planu miejscowego. Może się tak stać na przykład wtedy, gdy zajdzie sytuacja przeciwna do opisanej wcześniej, to jest klasyfikacja użytków zostanie zmieniona z mieszkalnej na rolną, bądź z usługowej na mieszkalną. Inną przykładową sytuacją jest ustalenie w planie miejscowym przebiegu infrastruktury – linii energetycznej, gazociągu, sieci wod-kan, dróg publicznych – przez naszą działkę. Tych przyczyn może być więcej, dlatego warto śledzić na bieżąco toczące się prace przy sporządzaniu planu, a po jego wejściu w życie upewnić się, czy wartość działki nie uległa zmianie na naszą niekorzyść.
Wspomniana wcześniej ustawa o planowaniu przestrzennym przewiduje bowiem możliwość uzyskania odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości. Alternatywnie można żądać od gminy wykupienia nieruchomości. Wykupienie nieruchomości może zostać zastąpione przez gminę ofertą nieruchomości zamiennej. Jeśli nie mamy pewności co do postępowania w konkretnej sytuacji, warto poradzić się specjalistów w dziedzinie wyceniania nieruchomości i dochodzenia odszkodowań. W ten sposób mamy szanse uzyskać najbardziej korzystne dla nas warunki.
Zanim sprzedasz nieruchomość
Jeśli zatem przygotowujesz się do sprzedania swojej działki, a wiesz, że niedawno wszedł w życie plan miejscowy, obejmujący swym zakresem tę działkę, z pewnością chcesz ją właściwie wycenić. Jeszcze zanim przystąpisz do sprzedaży, możesz dowiedzieć się, ile wyniesie opłata planistyczna po zawarciu umowy kupna-sprzedaży. W tym celu musisz złożyć we właściwym urzędzie gminy wniosek o ustalenie wartości tej opłaty, a urząd jest zobowiązany wydać w tej sprawie decyzję.
Wysokość opłaty uzależniona jest od różnicy wartości nieruchomości przed wejściem w życie i po wejściu w życie planu miejscowego, oraz od stawki procentowej określonej w planie. Stawka ta nie może przekroczyć 30% różnicy wartości. Wartość nieruchomości nie jest tożsama z ceną uzyskaną przy jej sprzedaży. Jest to natomiast wartość ustalona na dzień sprzedaży nieruchomości w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Jeśli wnioskujesz o ustalenie tej wartości przed faktyczną sprzedażą, musisz się liczyć z tym, że ostateczna wysokość opłaty planistycznej może ulec pewnej, zwykle niewielkiej zmianie, w zależności o tego, kiedy faktycznie dokonasz sprzedaży.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcie: Pexels.com
