Istnieje kilka możliwych scenariuszy, w których mimo wszczęcia egzekucji z nieruchomości nie dochodzi do licytacji komorniczej. Dowiedz się więcej na ten temat.
Licytacja komornicza nieruchomości to jeden z etapów postępowania egzekucyjnego, które ma na celu odzyskanie pieniędzy należnych wierzycielowi. Zwycięzca licytacji, po wpłaceniu zadeklarowanej kwoty i spełnieniu innych warunków, staje się nowym właścicielem domu, mieszkania czy działki. Dla dłużnika może to oznaczać utratę dachu nad głową, nierzadko próbuje on więc do licytacji nie dopuścić. Jej odwołanie jest bardzo trudne – ale możliwe.
Spłata zobowiązania
W toku postępowania egzekucyjnego istnieje co najmniej kilka momentów, w których dłużnik ma szansę sprawić, aby licytacja komornicza nie doszła do skutku. Pierwszym z nich jest zajęcie nieruchomości, równoznaczne z wystosowaniem wezwania do spłaty długu. Na uregulowanie należności dłużnik ma 2 tygodnie od chwili otrzymania takiego wezwania – lub od chwili dokonania w księdze wieczystej wpisu o zajęciu (wnioskuje o nie komornik). Jeśli wierzyciel odzyska w tym czasie pieniądze, postępowanie się umarza, siłą rzeczy więc do licytacji nie dochodzi. Konieczne jest jednak przedstawienie komornikowi pisemnego dowodu na to, że dług został spłacony, czyli np. bankowego potwierdzenia przelewu lub pokwitowania od wierzyciela.
Negocjacje z wierzycielem
Z tym ostatnim dłużnik może też próbować się jakoś ułożyć. Gdy wierzyciel zgodzi się na odroczenie terminu płatności albo np. spłatę w ratach, należy sporządzić opis całej sytuacji oraz nowych warunków, opatrzyć go podpisem wierzyciela i dostarczyć komornikowi. Co ważne, musi to nastąpić przed podjęciem przez niego dalszych czynności, takich jak opis i oszacowanie nieruchomości oraz ogłoszenie terminu licytacji (zob. „Zanim dojdzie do licytacji nieruchomości„).
Jeśli negocjacje bezpośrednio z wierzycielem z jakiegoś powodu nie wchodzą w grę, dłużnik może zwrócić się też do komornika. Kluczowe jest przekonanie go, że choć obecnie spłata całości zobowiązania nie jest możliwa, to wkrótce sytuacja finansowa dłużnika ulegnie znacznej poprawie. Bo np. podjął dodatkowe zatrudnienie, zmienił pracę na lepiej płatną lub nawet czeka na spory spadek. Jeśli spłata długu w nieco dalszej, ale wciąż stosunkowo nieodległej przyszłości jest prawdopodobna, komornik może przystać na rozłożenie należności na raty lub przesunięcie terminu licytacji. Musi na to jednak uzyskać zgodę wierzyciela.
Sprzedaż nieruchomości na wolnym rynku
Zgoda ta – oraz zgoda sądu prowadzącego sprawę egzekucyjną – potrzebna jest także wówczas, gdy dłużnik chce sprzedać nieruchomość na wolnym rynku. A może chcieć to zrobić choćby dlatego, że na licytacji komorniczej cena wywoławcza jest zawsze niższa niż wartość nieruchomości. Im więcej zaś uda się zyskać na sprzedaży, tym większa szansa, że po spłaceniu wierzyciela zostanie jeszcze coś dla dłużnika. I odwrotnie – im mniej kosztować będzie nieruchomość, tym większe ryzyko, że po jej „upłynnieniu” komornik zainteresuje się kolejnymi składnikami majątku, bo np. wierzycieli było kilku i nie wszystkie roszczenia udało się zaspokoić.
Przeczytaj: Jak kupić mieszkanie przed licytacją komorniczą?
Zaskarżenie wyceny
Z powyższych względów po dokonaniu opisu i oszacowania nieruchomości dłużnik może zaskarżyć sporządzoną wycenę, jeśli uzna, że jest ona zbyt niska. Albo jeśli będzie chciał po prostu zyskać nieco na czasie. Taka skarga opóźnia bowiem nieco bieg sprawy: oszacowanie musi zostać wykonane powtórnie. Odroczenie w ten sposób terminu licytacji bywa zaś niekiedy o tyle korzystne, że w międzyczasie dłużnik może np. zgromadzić środki na spłatę długu, pożyczając pieniądze od krewnych lub znajomych. Jeśli dzięki temu ureguluje należność, to – jak już jak pisaliśmy – licytacja nie dojdzie do skutku.
Wróćmy jednak do kwestii sprzedaży nieruchomości po cenie rynkowej, która to sprzedaż wszak również może przyspieszyć spłatę zobowiązania. Od momentu zajęcia mieszkania, domu czy działki, jej dotychczasowy właściciel nie ma prawa jej zbyć, a gdyby mimo wszystko to zrobił, to taka transakcja w świetle prawa nie będzie ważna – chyba że uzyska wspomnianą zgodę wierzycieli i sądu. Jest ona udzielana dość rzadko, ale z punktu widzenia przepisów możliwa (o ile tylko nie zaskarżono wyceny), więc jeśli ktoś bardzo chce uniknąć licytacji, z pewnością warto złożyć stosowny wniosek.
Należy w nim wskazać konkretnego nabywcę oraz ustaloną z nim kwotę, za jaką nieruchomość ma być mu sprzedana. Sąd może wydać postanowienie o zbyciu tej nieruchomości na rzecz danej osoby za określoną cenę, ale musi mieć pewność, że transakcja faktycznie nastąpi. Szanse na przychylenie się do prośby dłużnika maleją z każdym dniem i tuż przed licytacją są praktycznie żadne, dlatego próba jej odwołania w powyższy sposób powinna zostać podjęta jak najwcześniej. Trzeba też pamiętać, że sama sprzedaż to nie wszystko. Uzyskana kwota musi zostać przekazana komornikowi – w przeciwnym razie licytacja się odbędzie, tyle że w charakterze dłużnika wystąpi nowy właściciel nieruchomości.
Przeczytaj: Wycena nieruchomości do licytacji komorniczej
Sprzedaż z wolnej ręki
W niektórych przypadkach można ponadto wnioskować o tzw. sprzedaż z wolnej ręki, która również pozwala uzyskać za nieruchomość cenę co najmniej rynkową. Dotyczy to jednak tylko:
- nieobciążonych hipotecznie nieruchomości niezabudowanych (lub ich części),
- nieobciążonych hipotecznie nieruchomości zabudowanych, o ile do momentu złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy (lub ich części),
- nieruchomości rolnych.
W dwóch pierwszych sytuacjach może mieć miejsce tzw. egzekucja uproszczona, w której to komornik oferuje nieruchomość na sprzedaż z wolnej ręki, po cenie nie niższej niż wartość oszacowania. Jeśli strony postępowania nie ustalą trybu wyszukania nabywcy (co może oznaczać również wskazanie owego nabywcy, a także ceny minimalnej przez dłużnika), robi to sąd. Sprzedaż musi nastąpić w ciągu miesiąca od dokonania opisu i wyceny nieruchomości – w przeciwnym razie nastąpi licytacja.
W przypadku nieruchomości rolnej natomiast sprzedaży dokonuje jej zarządca, za cenę nie niższą niż wartość szacunkowa, chyba że zgodzą się na to zarówno dłużnik, jak i wierzyciele. Tutaj też strony mogą ustalić tryb wyszukania nabywcy, a jeśli tego nie zrobią, określi go sąd. Sprzedaż musi dojść jednak do skutku w ciągu dwóch miesięcy od zamieszczenia stosownego ogłoszenia w ogólnopolskim dzienniku lub w „Monitorze Sądowym i Gospodarczym”, a gdyby to nie nastąpiło, wierzyciele mogą jeszcze zgodzić się na drugą próbę sprzedaży z wolnej ręki. Jeśli i ona się nie uda, dopiero wówczas sąd wydaje postanowienie o licytacji.
Komornik wobec małżeństw
Na oddzielne omówienie zasługuje kwestia osób pozostających w związkach małżeńskich. Przy czym wspomnieć można tutaj zasadniczo o dwóch możliwych sytuacjach: takiej, w której nieruchomość wchodzi w skład wspólnego majątku małżonków, i takiej, w której spisana jest intercyza.
W pierwszym przypadku, jeśli postępowanie egzekucyjne toczy się tylko przeciw mężowi albo tylko przeciw żonie, komornik może dokonać zajęcia nieruchomości należącej do nich obojga, ale nie ma prawa podjąć żadnych innych czynności – w tym przeprowadzić licytacji. „Druga połówka” dłużnika musi tylko formalnie sprzeciwić się temu zajęciu. Wierzyciel ma wówczas tydzień na zawnioskowanie do sądu o nadanie klauzuli wykonalności również wobec drugiego współmałżonka. Jeśli tego nie zrobi, egzekucja z nieruchomości zostanie umorzona i do licytacji nie dojdzie.
Druga sytuacja dotyczy małżeństw, które spisały umowę o rozdzielności majątkowej. Jeśli np. dłużnikiem jest mąż, ale w ramach postępowania zajęta zostaje nieruchomość oficjalnie należąca do żony, to ta ostatnia może zaprotestować i skutecznie uniemożliwić przeprowadzenie licytacji. Ale uwaga: może się tak zdarzyć, tylko jeśli w ramach sprzeciwu przedłożony zostanie „niebudzący wątpliwości dowód na piśmie, że zawarcie umowy majątkowej małżeńskiej oraz jej rodzaj były wierzycielowi wiadome” (art. 822 kodeksu postępowania cywilnego). Na tę okoliczność warto zabezpieczać się już w momencie np. zaciągania kredytu, zawierając informację o intercyzie w umowie z bankiem; informacja taka może znaleźć się także w rejestrach KRS lub CEIDG. W świetle podobnych zapisów wierzyciel nie będzie mógł utrzymywać, że nie wiedział o rozdzielności majątkowej małżonków, nawet jeśli przegapił ten szczegół przy udzielaniu pożyczki.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcie: Unsplash.com
