Sprzedaż mieszkania to wieloetapowy proces, który może przyprawić Cię o ból głowy (i to nie raz), jeśli nie jesteś na niego odpowiednio przygotowany. Tu każdy krok wymaga dokładnego zaplanowania i analizy, od ustalenia ceny lokalu i przygotowania dobrego ogłoszenia, przez skuteczną prezentację, po negocjacje z potencjalnym kupcem. Niezależnie od tego, czy sprzedajesz swoje pierwsze „M”, czy masz już doświadczenie w obrocie nieruchomościami, są pewne pułapki, które mogą zrujnować nawet najlepsze plany. Dlatego w tym artykule przedstawimy Ci 7 najczęściej popełnianych błędów przy sprzedaży mieszkania i podpowiemy, jak ich uniknąć.
1. Nieprawidłowa wycena mieszkania
Wycena mieszkania jest kluczowym elementem procesu sprzedaży. Jeśli cena jest zbyt wysoka, odstraszy potencjalnych nabywców, podczas gdy zbyt niska stawka może skutkować utratą wartości nieruchomości. Problem z określeniem ceny wynika z różnych przyczyn, np. braku znajomości rynku i nieaktualnej wiedzy lub emocjonalnego związku ze sprzedażą. Co mamy na myśli? Załóżmy, że postanawiasz sprzedać swoje pierwsze mieszkanie, w którym spędziłeś wspaniałe chwile z najbliższymi, sam wykonywałeś proste prace remontowe, miałeś sympatycznych sąsiadów… och, no i ściany w salonie malował dziadek! Niezależnie od Twoich pozytywnych wspomnień, stawkę musisz przekalkulować „na chłodno”.
To samo tyczy się porównywania swojego mieszkania do lokalu sąsiada i wychodzenie z założenia, że skoro on wystawił za milion złotych, to ja też tak zrobię – nie biorąc w ogóle pod uwagę jakości wykończenia, użytych materiałów itp.
Nasza rada? Aby uniknąć nieprawidłowej wyceny, przeprowadź szczegółową analizę rynku, porównując ceny podobnych nieruchomości w okolicy. Spójrz na raporty rynkowe, które szczegółowo podsumowują wartość mieszkań w danym okresie. Pamiętaj, że niektóre z tych publikacji zawierają dane o cenach transakcyjnych, czyli wartościach osiągniętych po negocjacjach. Dlatego dobrą praktyką jest podniesienie kwoty, którą chcesz finalnie uzyskać o ok. 10 proc., aby zachować sobie bezpieczne pole do negocjacji i móc dostosować cenę do ewentualnych propozycji kupujących. Warto również skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego, który dokładnie oceni wartość Twojego mieszkania.
Przeczytaj: Wycena nieruchomości online – jak samemu oszacować wartość mieszkania?
2. Słabe zdjęcia i niestaranne ogłoszenie
Niewyraźne lub nieestetyczne fotografie, błędy ortograficzne i interpunkcyjne w treści ogłoszenia, obszerne, nużące opisy bądź odwrotnie: pozbawione kluczowych informacji, takich jak wiek nieruchomości, dokładna lokalizacja, liczba i układ pomieszczeń, cena… to nie jest dobra droga. Pamiętaj, że jednym z głównych kanałów poszukiwań potencjalnego nabywcy jest internet, a na portalach ogłoszeniowych dzień w dzień pojawiają się dziesiątki nowych ofert. Jak się przez nie przebić? Wyróżnić się – jakościową treścią i dobrymi zdjęciami.
Zawrzyj w ogłoszeniu wszystkie kluczowe szczegóły, wymień zalety, takie jak piwnica, garaż, czy inne udogodnienia. Opisz okolicę, uwzględniając dostęp do infrastruktury usługowej, komunikacji miejskiej itp. Zwróć uwagę na to, co jeszcze byłoby mile widziane z drugiej strony transakcji, czyli termin dostępności mieszkania oraz możliwość negocjacji ceny. Zadbaj o efektowne, ale realistyczne zdjęcia Twojego lokalu. Jeśli robisz je sam, korzystaj z naturalnego światła, pokaż wnętrza w szerokim kadrze i nie skupiaj się na detalach, np. wazonie z kwiatami, jeśli nie jest on częścią Twojej oferty. W razie potrzeby możesz poddać zdjęcia delikatnej edycji – poprawić kolory, rozjaśnić ciemny fragment – ale zachowując przy tym zdrowy rozsądek. W końcu Twoim celem jest realistyczne przedstawienie mieszkania, a nie wprowadzanie odbiorcy w błąd.
Jeśli brakuje Ci umiejętności lub sprzętu, rozważ zatrudnienie profesjonalnego fotografa. Choć wiąże się to z dodatkowym kosztem, może znacząco zwiększyć szanse na szybką i udaną sprzedaż.
3. Wystawienie ogłoszenia na jednym portalu i ograniczenie dodatkowych działań
Nie mamy wątpliwości, że internet jest aktualnie bardzo ważnym kanałem przekazu i absolutnie nie należy go pomijać, chcąc sprzedać swoje mieszkanie. Jednak publikacja oferty tylko na jednym portalu to za mało, a co dopiero, jeśli uznamy, że samo jej wrzucenie jest już zupełnie wystarczające i teraz pozostaje nam tylko czekać, aż telefony zaczną się urywać…
Po pierwsze: działaj wielokanałowo. Najlepiej jest ogłosić się na kilku portalach, udostępnić informację w mediach społecznościowych i przejrzeć lokalne grupy na Facebooku. Działania w terenie też przynoszą pozytywne rezultaty: zawieś ogłoszenie na klatce schodowej lub baner na swoim balkonie – być może ktoś z okolicznych mieszkańców szuka lokalu dla swoich najbliższych, np. dzieci bądź starszych, schorowanych rodziców, którymi chce się na bieżąco opiekować. Raz na tydzień możesz podpromować ogłoszenie na portalach, tak, żeby wciąż wyświetlało się na początku listy ofert. Inaczej, będzie ono sukcesywnie przesuwać się coraz dalej, a nie każdy ma tyle czasu i chęci, aby przeglądać kolejne strony portalu.
Przeczytaj: Sprzedaż nieruchomości – jak zabezpieczyć zapłatę umówionej ceny przez kupującego?
4. Zaniedbanie prezentacji mieszkania
Udało się – potencjalny kupiec chce zobaczyć Twoje mieszkanie na żywo. Jednak od czasu, kiedy fotografowałeś nieruchomość, trochę minęło. Lokal nie jest posprzątany ani przewietrzony, półki zdobią Twoje osobiste rzeczy, które na czas zdjęć przenosiłeś z pokoju do pokoju. Poza tym, na spotkaniu zamierzasz być z psem, bo od razu potem pójdziesz z nim na spacer… Nie popełniaj tego błędu!
Pierwsze dobre wrażenie możesz zrobić tylko raz, a niewłaściwa prezentacja mieszkania może znacznie obniżyć jego atrakcyjność. Brak dbałości o estetykę lokalu często wynika z nieświadomości wpływu prezentacji na decyzje kupujących lub braku czasu i środków na przygotowanie nieruchomości do sprzedaży. Tymczasem tu nie potrzeba wiele: przed wizytą z potencjalnym nowym nabywcą, upewnij się, że mieszkanie wygląda schludnie, zadbaj o ładny zapach, pokaż je w świetle dziennym. Nie zabieraj ze sobą psa, dzieci, nie umawiaj kolejnego ważnego spotkania w krótkim odstępie czasowym po prezentacji mieszkania, bo pośpiech nie jest dobrym doradcą. Zastanów się, co chciałbyś wiedzieć na miejscu kupującego i cierpliwie odpowiadaj na jego pytania.
5. Brak czasu na prezentację nieruchomości i przedłużanie oczekiwania na decyzję
Dzwoni do Ciebie już trzecia osoba zainteresowana obejrzeniem mieszkania, ale Ty masz za dużo na głowie, żeby umówić się na prezentację? A może już znalazłeś chętnego na zakup lokalu, ale nie wiesz, czy mu go sprzedasz, bo nie zrobił na Tobie dobrego wrażenia? I w pierwszym, i w drugim przypadku popełniasz błąd.
Dlatego ustal plan działania i trzymaj się terminów. Szybko reaguj na oferty i pytania kupujących, a także bądź gotowy do podejmowania decyzji w odpowiednim czasie. Odłóż emocje i uprzedzenia na bok – skup się na dopięciu szczegółów transakcji.
6. Niska elastyczność negocjacyjna
„Cena jest już ustalona, jeśli Panu nie pasuje, to do widzenia” – z takim podejściem do negocjacji daleko nie zajdziesz. Pamiętaj, żeby być otwartym na propozycje i… życzliwym. Nie chodzi o to, żebyś sprzedał mieszkanie za kwotę, która w żaden sposób Ci nie odpowiada i był przesadnie miły dla kupującego, choć nadajecie na zupełnie innych falach. Ty masz swój cel i on tak samo.
Określ, jaka jest minimalna stawka, za jaką chcesz sprzedać nieruchomość (w części dot. wyceny lokalu wspomnieliśmy, że warto podnieść ją na wstępie o ok. 10 proc., żeby później mieć dobre pole do negocjacji z kupującym). Alternatywą dla schodzenia z ceny może być szybsze oddanie mieszkania w ręce nowego właściciela, odmalowanie ścian, zostawienie sofy i szafy w przedpokoju. Klucz do sukcesu to chcieć się dogadać.
Przeczytaj: Czy można sprzedać mieszkanie, w którym ktoś jest zameldowany?
7. Niekompletna dokumentacja prawna
Bałagan w papierach i przeciągające się formalności z winy właściciela mogą wywołać niepokój u potencjalnego nabywcy, który w najgorszym przypadku przełoży się nawet na rezygnację z decyzji o zakupie. Trudno się temu dziwić: to właśnie kompletna dokumentacja Twojej nieruchomości zabezpiecza interesy obu stron, przyspiesza proces transakcji i podnosi wartość nieruchomości. Zatem, jak uniknąć problemów w tej sprawie?
Porządek to słowo klucz. Miej na podorędziu akt notarialny potwierdzający własność nieruchomości oraz zaświadczenie o braku zaległości z tytułu opłat administracyjnych. Ponadto, przyda się też świadectwo charakterystyki energetycznej mieszkania. Należy również pamiętać o dostarczeniu zaświadczenia z ewidencji ludności, które potwierdzi, że w tym konkretnym lokalu nikt nie jest zameldowany. Jeśli czegoś nie jesteś pewny, rozważ konsultację z prawnikiem specjalizującym się w obrocie nieruchomościami.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com
