Zalanie mieszkania – kto ponosi odpowiedzialność?

Zalanie mieszkania to jedno z najbardziej stresujących zdarzeń, z jakimi mogą się zmierzyć mieszkańcy budynków wielorodzinnych. Przyczyn może być wiele, a odpowiedzialność za szkody nie zawsze jest jednoznaczna. W tym artykule wyjaśnimy, co zrobić w sytuacji zalania mieszkania oraz wskażemy sposoby udowodnienia winy. Dowiesz się także, jak uzyskać odszkodowanie za powstałe szkody.

Najczęstsze przyczyny zalania mieszkania i kto za nie odpowiada?

Z reguły będzie to awaria instalacji wodno-kanalizacyjnej – pęknięta rura, uszkodzony wężyk pod zlewem czy pralką oraz przeciekający kaloryfer. Problem może wynikać też z nieszczelności w łazience, czyli np. z uszkodzonych uszczelek przy wannie czy umywalce oraz zaniedbania w postaci pozostawienia odkręconego kranu, czy otwartych okien podczas intensywnych opadów deszczu. Z kolei w starszych budynkach, zwłaszcza na najwyższych piętrach, może dojść do zalania w wyniku przeciekającego dachu. Zdarza się też, że woda gruntowa lub awarie systemu odwadniającego prowadzą do zalania mieszkań znajdujących na niższych kondygnacjach.

Jak sam widzisz, przyczyny wycieku wody bywają różne, dlatego też winę za to zdarzenie należy rozpatrywać w odniesieniu do konkretnego przypadku. Może ona spoczywać na:

• właścicielu lokalu – tak dzieje się w przypadku awarii sprzętów czy poziomej instalacji wodnej oraz zużycia sieci wodnej;
• najemcy – art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów zobowiązuje go do naprawy i konserwacji, m.in. sieci centralnego ogrzewania oraz przewodów odpływowych, jeśli więc zalanie było spowodowane niewłaściwą konserwacją instalacji (np. nie wymieniono uszczelek), to dlatego, że najemca nie wypełnił swoich obowiązków (tyczy się to również samodzielnego wykonywania instalacji wodnych, bez wiedzy właściciela lokalu);
• wspólnocie, spółdzielni mieszkaniowej lub zarządcy budynku – są to podmioty odpowiedzialne za naprawę i konserwację części wspólnych, a więc za utrzymanie w dobrym stanie instalacji pionowej, tzn. takiej, która przebiega przez cały budynek;
• a nawet deweloperze – jeśli mówimy o wadach instalacji wodno-kanalizacyjnej, powstałych w trakcie budowy (​​odpowiedzialność na podstawie przepisów o rękojmi obowiązuje przez 5 lat, licząc od chwili odbioru lokalu).

Przeczytaj: Kto pokrywa koszty napraw i remontów w wynajmowanym mieszkaniu?

Co zrobić, gdy doszło do zalania mieszkania? Dwie perspektywy

Gdy zorientujesz się, że Twoje mieszkanie zostało zalane przez sąsiada, musisz działać szybko i zdecydowanie:

1. zabezpiecz swoje mienie: usuń z zagrożonego obszaru wartościowe przedmioty i osusz podłogi;
2. powiadom sąsiada o problemie – współpraca jest kluczowa, aby zminimalizować szkody;
3. zgłoś sprawę do administracji budynku;
4. udokumentuj szkody: zrób zdjęcia i filmy zalanych pomieszczeń, a także uszkodzonych przedmiotów, sporządź listę strat;
5. zgłoś zdarzenie do ubezpieczyciela.

Natomiast teraz odwrócimy role. Jeśli to w Twoim mieszkaniu doszło do wycieku wody, powinieneś jak najszybciej zakręcić zawór i zminimalizować szkody, np. wycierając podłogę, podstawiając wiaderko itp. Udaj się do sąsiadów i poinformuj ich o całym zajściu (choć w praktyce raczej bywa tak, że to poszkodowani pierwsi zauważą, co się dzieje i zapukają do Twoich drzwi). Jeśli mimo zakręcenia zaworu woda wciąż się leje, skontaktuj się z administratorem budynku, aby zakręcić zawory w całym pionie.

W przypadku, gdy jesteś najemcą mieszkania, w którym doszło do awarii/które zostało zalane, zadzwoń do właściciela, bo niewykluczone będzie przeprowadzenie remontu (i to wcale nie małego).

Jak znaleźć winnego?

Musisz zebrać dokumentację fotograficzną i filmową. Przydatne okazują się też oświadczenia świadków oraz protokół z oględzin miejsca zdarzenia. W niektórych przypadkach konieczne może być też zasięgnięcie opinii specjalisty, np. hydraulika, który potwierdzi przyczynę zalania, a to z kolei wskaże, kto za nie odpowiada. Przykład?

Wyobraź sobie, że jesteś właścicielem wynajmowanego mieszkania, w którym doszło do wycieku wody spod wanny – zabudowanej płytkami – i w efekcie zalany został lokal sąsiada z dołu. Nie wiesz, czemu tak się stało i w konsekwencji, czy odpowiadasz za niego Ty, bo sprzęt dawno nie był wymieniany i doszło do jakiegoś rozszczelnienia, czy Twój najemca, bo np. majstrował przy odpływie wanny i na podłogę spadła mu uszczelka. Dlatego można skorzystać z pomocy firm, które zajmują się lokalizacją wycieku wody (warto sprawdzić w polisie mieszkania, czy obejmuje ona taką usługę, bo jeśli tak, to można z ubezpieczenia uzyskać za nią zwrot kosztów). W tym konkretnym przypadku specjalista wywierca dziurę w płytce, dostaje się kamerką pod wannę, robi zdjęcia i filmik, a po wszystkim spisuje protokół. Dzięki temu masz pewność, co się stało i kto ponosi odpowiedzialność za szkody.

Przeczytaj: Czy można robić grilla na balkonie lub w ogródku lokatorskim?

Zalanie mieszkania a odpowiedzialność prawna

W uchwale Sądu Najwyższego z 2013 roku czytamy, że podstawę do pociągnięcia do odpowiedzialności z tytułu zalania mieszkania stanowi art. 415 k.c.: Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Uzyskanie odszkodowania na tej podstawie nie jest takie łatwe, bo poszkodowany musi udowodnić trzy okoliczności: fakt zalania mieszkania, sprawcę tego zdarzenia i związek przyczynowy między szkodą a winą.

Wspomnieć jednak należy, że w internecie i części publikacji prawniczych natkniemy się na stanowisko, iż również art. 433 k.c. może być stosowany w przypadku zalania mieszkania – umożliwiałby on prostszą i szybszą drogę do uzyskania odszkodowania. Brzmi on:

Za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec.

Zakres odszkodowania i co zrobić, aby je uzyskać?

W przypadku zalania mieszkania odszkodowanie powinno pokryć koszty remontu, utraconych ruchomości, a nawet ewentualnych noclegów, jeśli poszkodowany musiał się na jakiś czas wyprowadzić. Co więcej, masz też prawo do odszkodowania z tytułu tzw. utraconych korzyści – chodzi np. o sytuację, w której musisz rozwiązać umowę z najemcą i w efekcie nie dostajesz przez jakiś czas czynszu.

Dlatego tak ważne jest to, aby od początku dokładnie dokumentować ponoszone koszty i zbierać rachunki. Poniżej wskazujemy, krok po kroku, jakie kroki należy podjąć, aby odzyskać pieniądze.

1. Powiadom swojego ubezpieczyciela o zaistniałym zdarzeniu oraz ubezpieczyciela tego, kto odpowiada za zalanie. Uwaga: w niektórych umowach wskazuje się bardzo krótki termin na dokonanie zgłoszenia – jeśli się spóźnisz, możesz mieć problemy z otrzymaniem odszkodowania.
2. Przedstaw pełną dokumentację szkód – zdjęcia, filmy, listę uszkodzonych przedmiotów.
3. Ubezpieczyciel jest zobowiązany przeprowadzić postępowanie likwidacyjne i wysłać rzeczoznawcę, który oceni wartość szkód. Współpracuj z nim i dostarcz wszelkie potrzebne informacje.
4. Przygotuj kosztorys napraw i okaż go ubezpieczycielowi.
5. Czasem konieczne mogą być negocjacje co do wysokości odszkodowania. Warto być wytrwałym, bo jeśli wycena ubezpieczyciela Ci nie odpowiada, możesz złożyć reklamację, a gdy ta nie zostanie uznana, pozostaje jeszcze dochodzenie swoich roszczeń w sądzie.

Ostatnia kwestia, czyli co zrobić, gdy okaże się, że sąsiad, który zalał mieszkanie, nie ma wykupionej polisy ubezpieczeniowej? W takiej sytuacji żądasz wypłaty odszkodowania bezpośrednio od niego. Dostarczasz pisemne wezwanie wraz z wyceną strat (wysyłasz list polecony ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru). Jeśli sąsiad to ignoruje, możesz dochodzić praw na drodze postępowania cywilnego przed sądem.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Unsplash.com, Pexels.com.