Wynajem mieszkania na pokoje

5/5 - (4 votes)

Wynajmując każdy pokój w mieszkaniu innemu lokatorowi, można istotnie zwiększyć zyski z inwestycji w zakup nieruchomości. Wymaga to jednak też nieco więcej pracy.

Sprawdź ogłoszenia przetargów i licytacji na sprzedaż mieszkań:

W dobie nisko oprocentowanych kredytów hipotecznych i lokat bankowych pomysł inwestowania w zakup nieruchomości pod wynajem cieszy się wyjątkowo dużą popularnością. Szukając sposobu na maksymalizację zysków, coraz więcej osób decyduje się na wynajem krótkoterminowy. Alternatywnym rozwiązaniem – które prześwietlamy w poniższym artykule – jest wynajem mieszkań na pokoje.

Nad wynajmem krótkoterminowym ma on chociażby tę przewagę, że o ile nie stanowi głównego źródła utrzymania, nie jest postrzegany przez urząd skarbowy jako działalność gospodarcza. Nie trzeba więc zakładać firmy i odprowadzać w związku z tym składek na ZUS, a podatek od zysków z czynszu można rozliczać ryczałtem bądź na zasadach ogólnych.

Jak zaś szacują eksperci, jeśli wynajmuje się każdy pokój oddzielnie innemu najemcy, owe zyski potrafią być nawet dwa razy wyższe niż w przypadku wynajmu całej nieruchomości o podobnych parametrach (lokalizacja, metraż) tylko jednej rodzinie. Zwrot z takiej inwestycji potrafi wynieść średnio 10 proc. w skali roku, a w najlepszym razie – aż 20 proc., co oznacza, że inwestycja ta zwróci się po zaledwie 5 latach!

Aby tak właśnie jednak było, inwestorzy muszą liczyć się z koniecznością poświęcenia przedsięwzięciu większych ilości czasu niż przy wynajmie „standardowym”. Nie aż takich, jakie pochłania wynajem krótkoterminowy (co stanowi kolejną przewagę), trudno natomiast mówić tu o dochodzie całkowicie pasywnym. Trzeba też pamiętać o wielu przeróżnych zagadnieniach, które przedstawiamy w dalszej części tekstu, wskazując przy okazji ryzyko związane z wynajmem na pokoje – i sposoby na to, jak je ograniczyć.

Profil najemcy

Zacznijmy od opisania profilu potencjalnego najemcy. Na tej bowiem podstawie ustalić można praktycznie wszystkie inne kwestie – od lokalizacji najbardziej dochodowych mieszkań, przez ich metraż i rozkład, po wykończenie czy szczegóły zawieranej umowy.

Wynajmem pojedynczych pokoi zainteresowani są zaś przede wszystkim ludzie, których nie stać jeszcze na samodzielne lokum: studenci i osoby wchodzące dopiero na rynek pracy, a także świeżo przybyli imigranci (np. z Ukrainy). Nieco rzadziej zdarza się, że pokój wynajmuje pracująca od lat samotna osoba, która mieszkanie traktuje głównie jak sypialnię, nie chce więc wydawać na czynsz dużej kwoty.

Przeczytaj: Inwestowanie w nieruchomości – najbardziej popularne strategie

Jakie mieszkania najlepiej nadają się do wynajmu na pokoje

Lokalizacja

Najemców rekrutujących się z każdej z tych grup łączy to, że znaleźć ich można raczej w dużych ośrodkach miejskich, a przy tym zwykle ważniejsza jest dla nich lokalizacja wynajmowanego mieszkania niż jego standard. Szukając więc nieruchomości pod wynajem na pokoje, zdecydowanie warto rozważyć oferty z rynku wtórnego, a zwłaszcza lokale w starszym budownictwie. Bloki z lat 60., 70. i 80. prezentują się co prawda niezbyt efektownie, mają mało funkcjonalne windy i klatki schodowe, a w dodatku często brakuje w ich pobliżu garaży i miejsc postojowych – są za to zwykle znacznie lepiej skomunikowane z centrum miasta niż „przyjemne”, ale postawione na jego obrzeżach i niekoniecznie tańsze osiedla prosto od dewelopera. Dla osoby wynajmującej pokój blok taki będzie więc ostatecznie bardziej atrakcyjny, co dla inwestora z kolei oznacza wyższą rentowność. Zwłaszcza jeśli mieszkanie położone jest przy okazji w pobliżu uczelni wyższej lub miejsca, w którym pracuje wiele osób o umiarkowanie wysokich kwalifikacjach (jak np. hotel czy centrum handlowe).

Metraż

Inną zaletą „wielkiej płyty” (ewentualnie „ramy H”) jest to, że w budynkach tego typu często znaleźć można czteropokojowe lokale o powierzchni 55-75 m kw. Im zaś większe mieszkanie, dzielone na większą liczbę pomieszczeń, tym lepiej. Nie tylko dlatego, że za każdy pokój można pobierać miesięcznie od 500 do nawet 1200 zł (w zależności od danej miejscowości), ale również ze względu na to, że większa powierzchnia oznacza zwykle niższą cenę za metr kwadratowy. Popyt na duże lokale wciąż jeszcze jest bowiem znacznie niższy niż na kawalerki czy mieszkania dwupokojowe, a fakt, że większe nieruchomości są „trudniej sprzedawalne”, dodatkowo ułatwia negocjowanie cen przed zakupem.

Rozkład

Nie każde jednak mieszkanie o sporym metrażu nadaje się do wynajmu na pokoje. Jak wspomniano wyżej, powinno ono być podzielone na możliwie dużo pomieszczeń i posiadać co najmniej trzy sypialnie. Warto mieć też w pamięci, że:

pokoje powinny być nieprzechodnie i najlepiej zamykane na klucz – na salon z aneksem kuchennym, z którego będą korzystać wszyscy domownicy, zdecydowanie trudniej znaleźć chętnych;
kuchnia powinna więc też być osobnym pomieszczeniem – w dodatku niezbyt ciasnym, tak by współlokatorzy mogli się w nim swobodnie mijać;
powierzchnia każdego pokoju powinna być na tyle duża, aby pomieścił on co najmniej łóżko, biurko z krzesłem i komodę lub szafę na ubrania – w przypadku pokoju jednoosobowego wystarczy zwykle 8-10 m kw.; w pokoju mającym 16-20 m kw. mogą zamieszkać dwie albo nawet trzy osoby, ale…
największym zainteresowaniem cieszą się pokoje jednoosobowe – znalezienie większej liczby osób, które znają się na tyle dobrze, by chcieć dzielić pokój, jest znacznie trudniejsze (a jeśli po pewnym czasie osoby te np. się pokłócą, może się okazać, że trzeba na ich miejsce poszukać nowych lokatorów);
na każdych czterech najemców powinna przypadać przynajmniej jedna łazienka – osobne WC jest zaś w przypadku mieszkania wynajmowanego na pokoje dużą zaletą zawsze, niezależnie od liczby lokatorów.

Przebudowa mieszkania pod kątem wynajmu na pokoje

Mieszkania takiego jak opisane wyżej można szukać, można też je stworzyć, wydzielając pomieszczenia w zastanej przestrzeni. Przebudowa lokalu podnosi wstępny koszt inwestycji, ale z drugiej strony im więcej pokoi, tym szybciej inwestycja ta jest w stanie się zwrócić. Planując prace, koniecznie należy wziąć pod uwagę umiejscowienie i liczbę okien, grzejników czy pionów kanalizacyjnych, tak aby nie tworzyć dodatkowych pokoi za cenę bezpieczeństwa czy minimum komfortu. Nawet jeśli bowiem znajdzie się ktoś, kto zechce zamieszkać w ciemnej, niewygodnej klitce ogrzewanej farelką (czy raczej: kogo zmusi do tego kiepska sytuacja finansowa), prawdopodobnie osoba taka szybko zapragnie zmienić lokum, a inwestor zostanie z „pustostanem”.

Przeczytaj również: Remont mieszkania na wynajem lub na flipa – praktyczne wskazówki

Wyposażenie

W wynajmowanych pokojach mieszkają z reguły ludzie, którzy nie posiadają wiele dobytku. Mając więc do wyboru wynajęcie przysłowiowych gołych ścian albo pokoju wyposażonego już w podstawowe sprzęty, zdecydują się raczej na tę drugą opcję. Wspomniane łóżko, biurko z krzesłem i mebel na ubrania to uniwersalny zestaw, który potrafi podnieść atrakcyjność oferty w oczach potencjalnego najemcy – podobnie jak skromny, lecz nowoczesny wystrój.

Nie mniej ważny jest bezprzewodowy internet oraz sprzęty przeznaczone wspólnego użytku przez wszystkich lokatorów, takie jak:

pralka,
lodówka,
kuchenka/mikrofalówka,
czajnik,
ew. zmywarka,
sztućce, talerze, szklanki,
patelnie i garnki,
żelazko i deska do prasowania,
suszarka na pranie,
odkurzacz, mop.

W lokalu, w którym niczego nie brakuje i do którego zatem da się wprowadzić praktycznie „od zaraz”, pokoje można wynajmować po nieco wyższej niż przeciętna cenie, a i tak z pewnością znajdą się na nie chętni.

Ryzyko związane z wynajmem mieszkania na pokoje

Mając w perspektywie mieszkanie w jednym miejscu przez co najmniej kilka lat, ludzie są bardziej skłonni do tego, by o nie dbać. Wynajmowanie pokoju natomiast siłą rzeczy naznaczone jest pewną tymczasowością, co w połączeniu z brakiem życiowego doświadczenia najemców może skutkować np. mniej dokładnym sprzątaniem, a więc też szybciej pojawiającymi się oznakami zużycia lokalu i znajdujących się w nim sprzętów czy nawet ich zniszczeniem. Sprzyja temu również skłonność młodych lokatorów do urządzania w mieszkaniu imprez.

Innym potencjalnym problemem wynajmu pokoi są konflikty pomiędzy zajmującymi je osobami, co może prowadzić nawet do nagłego wyprowadzenia się którejś z nich. Rotacja najemców jest zresztą ogólnie zwykle częstsza przy wynajmie na pokoje niż przy wynajmie całego mieszkania, a studenci w dodatku mogą chcieć się wyprowadzić na czas wakacji. Zamiast jednego lokatora trzeba znaleźć ich też tylu, ile ma się pokoi do wynajęcia – i z każdym z osobna podpisać umowę oraz się później rozliczać.

Przeczytaj: Podnajem mieszkania – na czym polega i jak się za to zabrać

O czym pamiętać, wynajmując mieszkanie na pokoje

Z drugiej strony jeśli nawet któryś z nich zrezygnuje, to wciąż jeszcze są pozostali, mieszkanie więc nie stoi puste, tylko nadal przynosi zyski. Chwilowo nieco niższe – ale zazwyczaj i tak większe, niż gdyby lokal o podobnej powierzchni był wynajmowany jednemu najemcy. Inwestycja w mieszkanie do wynajęcia na pokoje potrafi być bardziej opłacalna pomimo konieczności włożenia w nią nieco więcej pracy, pracę tę trzeba jedynie dobrze zorganizować i odpowiednio się zabezpieczyć. Poniżej podpowiadamy, o czym warto w tym kontekście pamiętać.

Zweryfikuj najemców. Przygotuj listę kryteriów, jakie powinien spełniać lokator, i zadaj kilka pytań już podczas wstępnej rozmowy telefonicznej czy wymiany wiadomości. Spytaj np. o palenie, ale też o źródło finansowania. Jeżeli pokój ma wynająć niepracujący student, w podpisanie umowy warto zaangażować jego rodziców lub opiekunów prawnych (chociażby jako poręczycieli).
Pobierz kaucję. Inaczej niż w przypadku wynajmu całego mieszkania nie musi ona wynosić tyle co czynsz za jeden miesiąc, ale powinna być nawet wyższa. Dobrym pomysłem jest zobowiązanie lokatora do wykupienia specjalnej polisy OC Najemcy. Jej koszt to tylko kilkadziesiąt złotych rocznie, a dzięki temu, że ubezpieczyciel pokryje ewentualne szkody, nie tylko właściciel będzie mógł spać spokojniej, ale też lokator nie straci wpłaconej kaucji.
Wynajmuj pokoje na czas określony. Najlepiej z terminem zakończenia we wrześniu, kiedy to studenci szukają mieszkań przed nowym rokiem akademickim, więc łatwiej znaleźć chętnych. Umowa obejmująca miesiące wakacyjne pozwala też uniknąć spadku przychodów w tym okresie. Aby nie odstraszyć potencjalnego najemcy brakiem możliwości wycofania się w razie np. wspomnianych konfliktów, można dopuścić wcześniejsze wypowiedzenie pod warunkiem, że lokator znajdzie kogoś na swoje miejsce, oszczędzając trudu poszukiwań właścicielowi mieszkania.
Spisz umowę – i upewnij się, że lokator rozumie jej zapisy (a przynajmniej kluczowe fragmenty), np. po prostu mu je wyjaśniając. Powinny się tam znaleźć szczegółowe informacje na temat stanu faktycznego mieszkania, wysokości kaucji i opłat (te za internet i media najlepiej podzielić po równo pomiędzy lokatorów), opis praw i obowiązków najemcy i wynajmującego, a także sytuacji awaryjnych lub dotyczących ewentualnego złamania postanowień (jak choćby kara za palenie w mieszkaniu).
Regularnie wizytuj mieszkanie. Nie chodzi o to, by pojawiać się w nim co tydzień, ale lokatorzy powinni wiedzieć, że interesujesz się stanem swojej nieruchomości, a ty – faktycznie się nim interesować i trzymać rękę na pulsie. Dzięki temu szybko wychwycisz możliwe nieprawidłowości i podejmiesz środki zaradcze. Przedmiotem umowy najmu jest wskazany pokój, część wspólną zaś (łazienkę, korytarz, kuchnię) udostępniasz do korzystania, co uprawnia cię do wchodzenia do lokalu również pod nieobecność najemców. Lepiej jednak zastrzec w umowie możliwość pojawiania się w uprzednio ustalonych z lokatorami terminach, tak by móc regularnie rzucić okiem również na stan pokoi.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pixabay.com, unsplash.com.