Wynajmowanie mieszkań na doby to ciekawa alternatywa dla tradycyjnego najmu. Niesie ze sobą większe zyski, choć wymaga też znacznie więcej zaangażowania.
Wynajem krótkoterminowy to rozwiązanie, którym interesuje się coraz więcej właścicieli nieruchomości w Polsce. Możliwe tutaj do osiągnięcia zyski są na tyle wysokie, by konkurować nie tylko z najmem tradycyjnym, ale też z innymi formami inwestowania, np. w papiery wartościowe. Aby jednak osiągnąć zwrot na odpowiednim poziomie, trzeba zdawać sobie sprawę z co najmniej kilku rzeczy. Opisujemy je dokładnie w poniższym artykule.
Na wstępie uściślijmy tylko, co należy rozumieć pod pojęciem najmu krótkoterminowego. Otóż w przeciwieństwie do tego długoterminowego, w którym lokal udostępnia się za opłatą osobom trzecim na całe miesiące, a nawet lata, wynajem krótkoterminowy dotyczy znacznie krótszych odcinków czasu: od jednej doby do kilkunastu dni. Korzystają z niego przede wszystkim osoby szukające alternatyw dla pobytu w hotelach czy pensjonatach. W związku z tym zaś stawki najmu kształtują się na podobnym poziomie co ceny za dobę w obiektach noclegowych.
Wynajem mieszkania na doby – ile można zarobić
A to z kolei oznacza, że w skali miesiąca zysk z wynajmu krótkoterminowego jest znacznie wyższy, niż gdyby ten sam lokal wynająć jednej osobie np. na rok. W 2019 r. dwupokojowe mieszkanie, w zależności od jego standardu i lokalizacji, można było wynająć na dobę średnio za 130-300 zł. Przyjmijmy, że chodzi lokal położony w Warszawie, którego najemcy w przypadku najmu długoterminowego płaciliby właścicielowi ok. 2400 zł miesięcznie. Wynajmując to samo mieszkanie za 200 zł dziennie, taką kwotę uzyskamy nie po miesiącu, ale zaledwie po 12 dniach.
Co więcej, ewentualna podwyżka czynszu w wynajmie długoterminowym wiąże się z koniecznością wcześniejszego porozumienia się z najemcą lub następuje przy okazji szukania nowego lokatora. Tymczasem wynajmując mieszkanie na krótki termin, ceny można regulować w zależności od sezonowego popytu i podnosić je chociażby w weekendy, majówkę, święta czy w związku z odbywającymi się w danej miejscowości targami, koncertem, festiwalem i innymi tego typu wydarzeniami.
Warto tylko zaznaczyć, że w cenie muszą zostać zawarte opłaty do spółdzielni czy rachunki za media, które najemca długoterminowy regulowałby we własnym zakresie. Trzeba też pamiętać, że mieszkanie na doby prawdopodobnie nie będzie wynajęte przez wszystkie 30-31 dni w miesiącu. Ale nawet biorąc pod uwagę te kwestie, przy wynajmie krótkoterminowym można liczyć na zwrot z inwestycji na poziomie 5-7%. To zresztą jeden z głównych powodów rosnącego zainteresowania tą właśnie formą zarabiania na nieruchomościach.
Przeczytaj: Wynajem mieszkania na pokoje
Ile czasu i pracy trzeba włożyć w wynajem krótkoterminowy
Raczej nie da się tu jednak mówić o dochodzie pasywnym. Wynajem krótkoterminowy to bowiem zajęcie praktycznie na cały etat, a pod telefonem nieraz trzeba być wręcz 24 godziny na dobę, przez 7 dni w tygodniu. Dlatego też jak grzyby po deszczu wyrastają w Polsce profesjonalne firmy zewnętrzne, które w zamian za udział w zyskach zdejmują z właściciela odpowiedzialność za kwestie takie jak:
- wydawanie i odbiór kluczy do mieszkania – z reguły co kilka dni, czasami codziennie. Zdarza się też na przykład, że samolot gości ma opóźnienie, o którym nie są oni w stanie poinformować, więc przez kilka godzin ich nie ma i nie wiadomo, co się dzieje. Pewnym rozwiązaniem mogą okazać się miniskrytki z kluczami umieszczone przy wynajmowanym lokalu i otwierane po wstukaniu odpowiedniego numeru PIN wysyłanego mailem
- sprzątanie po każdym kolejnym wynajmującym – w tym wymiana pościeli, ręczników, uzupełnienie zapasu kawy, herbaty czy mydła (p. niżej). Konieczność tak częstych wizyt w mieszkaniu może być uciążliwa, ale z drugiej strony pozwala na bieżąco monitorować jego stan (co nie zawsze udaje się w przypadku najmu długoterminowego) i zapobiegać poważniejszym awariom poprzez…
- bieżące usuwanie ewentualnych usterek – najemcy krótkoterminowi zgłaszają je praktycznie od razu (można to postrzegać jako kolejną przewagę nad najmem długoterminowym)
- stworzenie umowy lub regulaminu – tak aby występowanie rzeczonych usterek i większych szkód ograniczyć do minimum oraz uzyskać podstawę do dochodzenia możliwych roszczeń w przypadku nadużyć. W odpowiednim dokumencie warto m.in. określić zasady dotyczące kaucji, ciszy nocnej czy palenia w mieszkaniu oraz godzinę, do której należy opuścić lokal
- obsługa płatności i rezerwacji – dużym ułatwieniem może się tu okazać korzystanie z usług platformy kojarzącej (oczywiście za stosowną prowizję) wynajmujących z najemcami, jak choćby Booking czy Airbnb
- obsługa gości – nawet jeśli wynajmujący dokonuje rezerwacji przez taki serwis tudzież aplikację, a klucze wyjmuje ze skrytki, to wciąż może chcieć zgłosić np. problem z trafieniem do lokalu czy uruchomieniem znajdującego się w nim sprzętu. Z tego względu wynajmujący lub jego przedstawiciel powinien być dostępny pod telefonem nawet przez całą dobę. Tutaj trzeba podkreślić, że poziom obsługi klienta wpływa na wydźwięk zostawionych później przez niego rekomendacji. Te zaś potrafią mieć ogromne znaczenie wobec sporej już konkurencji panującej na rynku mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo. Podobnie zresztą jak…
- promocja lokalu – dzięki wspomnianym serwisom/aplikacjom można nie tylko łatwiej zarządzać wynajmem, ale też dotrzeć do dużej grupy potencjalnych odbiorców. Czasem jednak samo to nie wystarczy. Warto stale trzymać rękę na pulsie, jeśli chodzi o zmieniające się w danym mieście ceny noclegów, mające nastąpić w nim wydarzenia czy bonusy zwiększające atrakcyjność innych ofert. Nie zaszkodzi też reklama w portalach turystycznych, społecznościowych czy ogłoszeniowych, a nawet stworzenie internetowej witryny dla wynajmowanego mieszkania
- „home staging” – czyli odpowiednie przygotowanie lokalu, tak aby dobrze prezentował się na zdjęciach promocyjnych, zapewniał przyjemną atmosferę i był funkcjonalny (co znajdzie odbicie w opiniach gości). Wszystko to jest niezwykle istotne dla pozyskania kolejnych wynajmujących!
Przeczytaj: Inwestowanie w mieszkania w kamienicy
Jakie mieszkania nadają się do najmu krótkoterminowego
Znając ich oczekiwania, łatwiej wprowadzić w mieszkaniu niezbędne ulepszenia – a także ocenić, czy w ogóle nadaje się ono do tego, by wynajmować je na krótki termin. Nie wszystkie nieruchomości są bowiem w stanie przynieść z tego tytułu wysokie zyski. Kim więc jest potencjalny wynajmujący?
To zazwyczaj osoba, która szuka alternatywy dla hotelu, kierując się czynnikami takimi jak:
- bardziej przystępna cena – lub lepszy stosunek jakości do ceny,
- możliwość poczucia się bardziej „jak w domu” – m.in. z uwagi na obecność sprzętów AGD czy przytulny wystrój,
- większa prywatność i swoboda – np. jeśli chodzi o zapraszanie gości bez potrzeby informowania o tym recepcjonisty (albo wręcz uzyskania zgody).
Lokalizacja
Podobnie jednak jak w przypadku hotelu czy hostelu, bardzo ważna jest też lokalizacja wynajmowanego mieszkania. Największym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości położone w miejscowościach turystycznych i dużych miastach. Szczególnie w tych ostatnich, bo tam sezon trwa praktycznie cały rok, i to nie tylko ze względu na zabytki. Z opcji wynajmu krótkoterminowego niemal równie często jak turyści korzystają także osoby podróżujące służbowo. Mieszkanie przeznaczone pod taki właśnie wynajem powinno być ponadto usytuowane w centrum lub blisko atrakcji turystycznych, ewentualnie nieopodal tzw. dzielnic biznesowych. A jeśli dodatkowo z okna jest ładny widok, stawka dobowa może być odpowiednio wyższa…
Wystrój i wyposażenie
Na jej wartość wpływ ma też miły dla oka wystrój i wyposażenie, które potrafi być mocną kartą przetargową, jeśli chodzi o pozyskiwanie gości. Obecność telewizora, lodówki, kuchenki, zastawy stołowej, ręczników czy żelazka to standard, poniżej którego nie wypada już aktualnie schodzić. Coraz częściej w mieszkaniach wynajmowanych na doby pojawiają się też zmywarki, pralko-suszarki, suszarki do włosów, sprzęt grający czy ekspresy do kawy – a także uproszczone instrukcje obsługi tych urządzeń.
Miłym dodatkiem są ponadto kosmetyki w łazience, kawa, herbata, a nawet drobny poczęstunek. Wszystko to podnosi koszty inwestycji (podobnie jak ubezpieczenie lokalu i związana z nim, bo wymagana często przez ubezpieczyciela wymiana zamków na antywłamaniowe), pozwala też jednak zarazem ograniczyć ryzyko braku chętnych.
W tym miejscu warto jeszcze tylko wspomnieć, że wynajem nawet najpiękniej urządzonego mieszkania usytuowanego w niezbyt zachęcającej okolicy potrafi sprawić trudności. Jeśli więc dopiero rozglądasz się za nieruchomością z myślą o najmie krótkoterminowym, weź pod uwagę również i taki czynnik.
Przeczytaj: Inwestowanie w nieruchomości w miejscowościach turystycznych
Najem krótkoterminowy a podatki
O wiele bardziej problematyczną kwestią może jednak okazać się rozliczenie zysków z najmu i odprowadzenie z tego tytułu należnych podatków. W tej chwili w polskich przepisach nie funkcjonuje bowiem rozróżnienie na najem krótko- i długoterminowy. Niektórzy przychody z tego pierwszego ewidencjonują więc i rozliczają się z fiskusem jako osoby fizyczne (prywatne) ryczałtem. Czy wolno im to robić? Niekoniecznie – o czym piszemy w dalszej części tekstu.
Do takiego rozwiązania zachęca na pewno niższa stawka podatku, która od 2019 r. wynosi 8,5%, jeśli wspomniane przychody nie przekraczają 100 tys. zł rocznie (powyżej tej kwoty obowiązuje stawka 12,5%). Warto jednak zaznaczyć, że nie można odliczyć tu kosztów czynszu spółdzielczego czy opłat za media, jak również kosztów ubezpieczenia, wyposażenia, remontu, sprzątania czy odsetek spłacanego ewentualnie kredytu hipotecznego.
Różnica między przychodem a poniesionymi wydatkami stanowi podstawę opodatkowania, jeżeli najem krótkoterminowy potraktować jako prowadzenie działalności gospodarczej. Stawka podatku wynosi wtedy 18% przy dochodach z najmu nieprzekraczających 85 528 zł rocznie, 32% powyżej tego progu, ewentualnie 19%, gdy ktoś rozlicza się liniowo, niezależnie od wartości dochodów.
Najem krótkoterminowy a podatek od nieruchomości
O ile lokal wynajmowany jest na cele mieszkaniowe, to nawet jeśli dzieje się to w ramach działalności gospodarczej, można go zgłosić do opodatkowania jako mieszkalny, a nie użytkowy. Niestety, urzędy gminne czerpiące zyski z podatku od nieruchomości uważają, że najem krótkoterminowy to de facto biznes hotelarski i jako taki nie podchodzi pod definicję najmu na cele mieszkaniowe – a sądy coraz częściej przychylają się do tego stanowiska. Wydawane zaś przez nie orzeczenia nakazują wówczas odprowadzanie owego podatku jak za lokal użytkowy, czyli według o wiele wyższych stawek.
Najem krótkoterminowy a VAT
W związku z powyższym, wynajmując lokal na doby, nie można też skorzystać ze zwolnienia z VAT przysługującego przy wynajmie nieruchomości na cele mieszkaniowe zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt. 36 Ustawy o podatku od towaru i usług. Najem krótkoterminowy obłożony jest więc 8-procentowym podatkiem tego typu. Wyjątek stanowi sytuacja, w której obrót pieniężny związany z najmem nie przekracza 200 tys. zł rocznie. Wówczas dopiero bowiem skorzystać można ze zwolnienia.
Czy trzeba zakładać działalność
Kwestia najmu krótkoterminowego nie jest jednak poza tym zbyt dobrze uregulowana. Do dyspozycji mamy zasadniczo przepisy ogólne i orzecznictwo sądów administracyjnych – które nie zawsze jest spójne. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie chociażby zajął stanowisko, że do prowadzenia wynajmu krótkoterminowego nie jest potrzebna działalność gospodarcza. Ale już WSA w Szczecinie uznał, że najem lokalu na krótkie okresy nie może uchodzić za najem prywatny.
Skądinąd wiadomo, że najem okazjonalny, sporadyczny i niezorganizowany nie jest działalnością gospodarczą w myśl ustawowej definicji, bo działalność ta musi być „wykonywana w sposób ciągły i zorganizowany”. Ale też słowo „ciągły” nie wyklucza tu sezonowości.
Co więc ma zrobić np. osoba, która w roku szkolnym wynajmuje mieszkanie długoterminowo studentom, a w wakacje – krótkoterminowo turystom? Z jednej strony najem krótkoterminowy może mieć tu charakter nieregularny, z drugiej jednak – być postrzegany jako sezonowy. W dodatku jego ewentualna promocja w internecie uchodzić może za zorganizowane działanie w celach zarobkowych. Najem nosiłby wówczas znamiona działalności gospodarczej, a wtedy również ten długoterminowy musiałby zostać pod nią podciągnięty, bo przychody z tego samego lokalu nie mogą być kwalifikowane jako pochodzące z dwóch różnych źródeł… W tego rodzaju budzących wątpliwości sytuacjach najlepiej zwrócić się do urzędu skarbowego z prośbą o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej. Jeśli natomiast najem krótkoterminowy prowadzony jest w sposób zorganizowany – a jak wynika z wcześniejszych części tekstu, tylko wtedy przyniesie największe zyski – to rejestracja działalności gospodarczej zdecydowanie staje się konieczna.
Nadchodzące zmiany w prawie
Prawdopodobnie zresztą już wkrótce przepisy dotyczące tego rodzaju najmu się wykrystalizują. Ministerstwo Sportu i Turystyki od miesięcy prowadzi bowiem intensywne prace legislacyjne w tym zakresie. Skupiają się one co prawda na stworzeniu rejestru lokali dopuszczonych do wynajmu krótkoterminowego (chociażby pod względem technicznym i sanitarnym), ale podjęto je przede wszystkim na wniosek środowiska hotelarskiego, dla którego wynajem ten jest poważnie konkurencyjny. Mówi się więc o „wyrównaniu szans” i „ukróceniu działania szarej strefy” poprzez potraktowanie najmu krótkoterminowego jak innych usług noclegowych – co objąć może też sferę podatków. Na razie jednak nie wiadomo wiele więcej ponad to, że w rzeczonym rejestrze nie będą musiały się znaleźć mieszkania wynajmowane przez mniej niż 30 dni w skali roku. Na dalsze szczegóły trzeba jeszcze poczekać.
Przeczytaj również: Inwestowanie w nieruchomości – najbardziej popularne strategie
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Unsplash.com, Pixabay.com
