Wady inwestowania w nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomości, jak każda inwestycja, charakteryzuje się szeregiem zalet, nie jest jednak wolne od wad.

Wśród wad inwestycji w nieruchomości najczęściej wymienia się:

Mała płynność

Jedna z głównych wad inwestycji w nieruchomości. W przeciwieństwie do takich instrumentów jak akcje, gdzie transakcja sprzedaży trwa od kilkudziesięciu sekund do kilku minut, w przypadku konieczności wyjścia z inwestycji w nieruchomości zajmie to w najlepszym przypadku kilka tygodni.

Konieczność zarządzania

Konsekwencja możliwości wpływania bezpośrednio na inwestycję. Nieruchomości są inwestycją nie tylko kapitałochłonną, ale też czasochłonną. Niezależnie od typu nieruchomości (najmniej istotne w przypadku ziemi) sam zakup nie kończy aktywności związanej z inwestycją. Zarządzanie może obejmować takie czynności jak:

1. wykończenie lokalu pod konkretnego najemcę (lokal użytkowy),
2. poszukiwanie nowych najemców (w przypadku mieszkań na wynajem średni czas wynajmu to 1-2 lata, w przypadku lokali użytkowych 3-5 lat),
3. przekazanie i odbiór mieszkania,
4. pilnowanie rozliczeń miesięcznych z tytułu czynszu i mediów,
5. przeprowadzanie okresowych remontów.

Niepodzielność połączona z wysoką kapitałochłonnością

Kombinacja tych dwóch cech może stwarzać wiele komplikacji zarówno w momencie inwestycji jak i dezinwestycji. Wysoka cena jednostkowa jest barierą wejścia, która dla części inwestorów może być nie do pokonania. W momencie wycofywania się z inwestycji, zwłaszcza w okresie recesji, przy sprzedaży nieruchomości inwestor jest zmuszony znacząco obniżyć cenę, aby znaleźć nabywcę.

Wysokie koszty transakcji kupna/sprzedaży

Ze względu na wysoką cenę jednostkową nieruchomości wszystkie koszty związane z procesem kupna odnoszące się do wartości transakcji są również wysokie. Szacuje się, że całość kosztów transakcji wynosi 5-10% ceny zakupu nieruchomości. Wśród głównych kosztów wyróżnia się:

1. podatek od czynności cywilno-prawnych (2% ceny zakupu),
2. taksę notarialną,
3. opłaty sądowe za założenie i wpisy do księgi wieczystej,
4. koszty pośrednika,
5. koszty kredytu, m.in. prowizja, wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę, ubezpieczenie niskiego wkładu, ubezpieczenie nieruchomości.

Przeczytaj również: Zalety inwestowania w nieruchomości

Skomplikowany i pracochłonny proces nabywania nieruchomości

Według ekspertów z branży nieruchomościowej w procesie przygotowania do zakupu nieruchomości sprawdza się zasada 100/10/3/1. Na 100 przejrzanych ofert sprzedaży tylko 10 spełnia kryteria do złożenia ofert. Spośród 10 złożonych ofert tylko w 3 przypadkach udaje się doprowadzić negocjacje do finału i finalnie tylko jedno mieszkanie jest kupowane. Oprócz wymienionych kroków dochodzi jeszcze m.in. sprawdzenie stanu prawnego i fizycznego nieruchomości oraz zorganizowanie finansowania.

Wady specyficzne dla polskiego rynku w kontekście inwestycji w mieszkanie na wynajem

Złe prognozy demograficzne

Według prognoz GUSu struktura wiekowa ludności w Polsce w najbliższych kilkudziesięciu latach znacząco się zmieni. Spadnie udział ludności w wieku 20 – 35 lat, czyli potencjalnych klientów z punktu widzenia wynajmujących. Zmiany w strukturze ludności przedstawiają wykresy:

Żródło: http://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/ludnosc/ludnosc/ludnosc-piramida/

Względnie bliski koniec przydatności technologicznej wielu budynków

W przypadku kupna mieszkania na wynajem z 20 – 30-letnią perspektywą inwestycji bardzo istotnym parametrem jest stan technologiczny budynku i technologia w jakiej został on wybudowany. W przypadku mieszkań w blokach z „wielkiej płyty” przydatność technologiczna określana była na 50 – 70 lat. Może zatem okazać się, że inwestycja, która planowana była na wiele lat musi zakończyć się wcześniej z powodu braku technologicznej funkcjonalności budynku.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Opracowanie własne na podstawie:

1. E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomość w gospodarce rynkowej, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2006.
2. S. Muturi, R. Zduńczyk, Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości, Wydawnictwo Studio Emka, Warszawa 2014.

Zdjęcie: Pixabay.com