Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania – na co uważać

Aby umowa przedwstępna kupna-sprzedaży nieruchomości była wiążąca i gwarantowała, że dojdzie do transakcji, trzeba pamiętać o kilku istotnych kwestiach.

Czasami zdarza się, że zawarcie umowy kupna-sprzedaży mieszkania z różnych przyczyn jest chwilowo niemożliwe, ale obydwie jej strony mimo to są zdecydowane ją zawrzeć. W takiej sytuacji podpisuje się zazwyczaj umowę przedwstępną. Przeczytaj, jakie zapisy powinny się w niej znaleźć, czy musi ona przybrać formę aktu notarialnego, a także na co należy uważać, aby uniknąć późniejszych komplikacji i rozczarowań.

Czym jest umowa przedwstępna

Kodeks cywilny – a dokładnie jego art. 389 – mianem umowy przedwstępnej określa umowę, w której co najmniej jedna ze stron zobowiązuje się do zawarcia w przyszłości innej, wskazanej umowy. Tę drugą, docelową umowę nazywa się z kolei umową przyrzeczoną (niekiedy też: ostateczną). Jej najistotniejsze postanowienia zgodnie z przepisami powinny znaleźć się również w umowie przedwstępnej.

Co musi zawierać umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania

W przypadku, gdy umową przyrzeczoną ma być umowa kupna-sprzedaży mieszkania, takimi postanowieniami są przeniesienie prawa własności do konkretnej nieruchomości ze sprzedającego na kupującego oraz uiszczenie przez nabywcę konkretnej kwoty na rzecz dotychczasowego właściciela lokalu. Umowa przedwstępna musi więc zawierać:

• dane pozwalające zidentyfikować ową nieruchomość, takie jak jej adres, metraż czy numer księgi wieczystej (to tzw. określenie przedmiotu umowy przyrzeczonej);
• dane każdej ze stron tej umowy, takie jak imię, nazwisko, adres czy numer dowodu osobistego;
• cenę nieruchomości.

Uwaga: czasami można jedynie określić sposób wyliczenia tej ceny. Np. gdy umowa przedwstępna dotyczy kupna-sprzedaży działki, która nie została jeszcze wydzielona, więc nieznana jest jeszcze jej dokładna powierzchnia, w dokumencie ustala się chociażby cenę za ar albo metr kwadratowy.

To absolutne minimum niezbędne do tego, aby umowę przedwstępną móc uznać za ważną. Mogą się w niej jednak znaleźć także inne zapisy, o ile pozostaną one w zgodzie z prawem i da się je spełnić.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Jednym z najważniejszych elementów, które warto uwzględnić, mimo iż Kodeks cywilny tego wprost nie wymaga, jest oznaczenie terminu zawarcia umowy ostatecznej. Jeżeli go zabraknie, termin może wyznaczyć strona uprawniona do żądania zawarcia tej umowy. W kontekście umowy kupna-sprzedaży nieruchomości takie uprawnienie przysługuje obydwu stronom. Gdyby zaś każda z nich miała nieco inne wyobrażenie co do rzeczonego terminu, to obowiązuje zasada „kto pierwszy, ten lepszy”: wiążącym terminem staje się ten wyznaczony przez stronę, która złożyła stosowne oświadczenie wcześniej. Oświadczenie takie przekazuje się w formie pisemnej drugiej stronie umowy listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo osobiście – wówczas należy przygotować dwie kopie i na jednej z nich uzyskać adnotację typu: „Potwierdzam odbiór”, opatrzoną podpisem, miejscem i datą.

Uwaga: jeśli termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie zostanie wskazany w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, to nie można już potem na jej podstawie żądać zawarcia umowy przyrzeczonej!

Wskazanie terminu podpisania docelowej umowy kupna-sprzedaży mieszkania w umowie przedwstępnej pozwoli uniknąć nieporozumień i zbędnych komplikacji. Ale oczywiście tylko pod warunkiem, że termin ten zostanie określony możliwie precyzyjnie, czyli chociażby jako:

• konkretna data,
• data graniczna, do której umowa przyrzeczona ma zostać zawarta,
• czas od realizacji warunku zawarcia umowy przyrzeczonej – strony mogą ustalić np., że zawarcie umowy nastąpi w ciągu X dni od spełnienia warunku Y.

Oznaczać to będzie jednocześnie, że powstanie zobowiązania zależne jest od spełnienia tego warunku. On również powinien więc zostać w umowie przedwstępnej wyraźnie opisany. Może nim być zaś m.in.:

• otrzymanie decyzji o przyznaniu kredytu kupującemu,
• uzyskanie orzeczenia sądowego o zniesieniu współwłasności mieszkania,
• wykreślenie hipoteki lub innych roszczeń z księgi wieczystej,
• uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Uwaga: upływ terminu zawarcia umowy przyrzeczonej określonego w umowie przedwstępnej nie sprawia, że zobowiązanie do sfinalizowania transakcji wygasa. Targu na ustalonych zasadach dobić można także później, jednak gdy minie wyznaczony termin, można też po prostu dochodzić wtedy już ewentualnych roszczeń. Roszczenia te przedawniają się natomiast po roku od dnia, w którym umowa docelowa miała zostać zawarta – ewentualnie po roku od uprawomocnienia się orzeczenia sądu, który oddalił żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej na podstawie umowy przedwstępnej sporządzonej przez notariusza (p. niżej).

Kiedy podpisuje się umowę przedwstępną kupna-sprzedaży mieszkania

Tymczasowe nieuregulowanie spraw w rodzaju tych wymienionych to zresztą zwykle właśnie przyczyna zawarcia umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży nieruchomości. Najczęściej podpisuje się ją w związku ze staraniami o bankową pożyczkę pozwalającą sfinansować zakup mieszkania (umowa przedwstępna bywa wręcz jednym z dokumentów wymaganych przy składaniu wniosku o kredyt hipoteczny). Inne możliwe powody to np.:

• oczekiwanie na wyprowadzkę najemców, którzy wciąż jeszcze mają prawo przebywać w danym lokalu – sprzedający powinien zapewnić wówczas w umowie, że najem wygaśnie najpóźniej w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej;
• trudności w skompletowaniu niezbędnej dokumentacji;
• przedłużająca się procedura podziału nieruchomości;
• konieczność uregulowania spraw spadkowych przez sprzedającego.

Umowa przedwstępna nie upoważnia natomiast do zamieszkania „na próbę” w lokalu, który miałby zostać sprzedany (choć oczywiście może zostać zawarta np. pomiędzy jego właścicielem a dotychczasowym najemcą). Stanowi przede wszystkim raczej swoistą gwarancję, że nieruchomość zostanie sprzedana konkretnej osobie i za konkretną kwotę. Innymi słowy: pozwala obu stronom zyskać pewność, że prędzej czy później dojdzie do transakcji na ustalonych przez nie zasadach. I zabezpieczyć się na okoliczność, gdyby do niej nie doszło.

To również można zrobić na kilka sposobów. Jednym z nich jest zawarcie w umowie przedwstępnej zapisu o karze umownej, czyli konkretnej kwocie, jaką strona, z winy której umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta, będzie musiała wypłacić drugiej stronie. Inny, popularniejszy sposób, to wpłacenie tzw. zadatku – i uwzględnienie tego w umowie.

Zadatek czy zaliczka

Zadatek to niewielka część kwoty transakcji docelowej, czyli w tym przypadku ceny mieszkania, przekazywana przez kupującego sprzedającemu w momencie podpisania umowy przedwstępnej (ewentualnie w innym momencie, wskazanym w tej umowie). Jeśli dojdzie do owej transakcji, nabywca nieruchomości będzie musiał dopłacić już tylko brakującą sumę. Gdyby zaś z jego winy umowa przyrzeczona nie została zawarta, sprzedający ma prawo zatrzymać zadatek w ramach rekompensaty. Natomiast w sytuacji, w której to on uchyliłby się od podpisania umowy przyrzeczonej, kupujący może domagać się zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Uwaga: takiego zabezpieczenia nie można ustanowić na podstawie oddzielnej umowy (np. umowy o wpłacie zadatku)!

Należy przy tym pilnować, aby w umowie przedwstępnej zadatek nazwać zadatkiem, a nie np. zaliczką. Choć bowiem zaliczka również jest formą wpłaty pewnej kwoty na poczet większej sumy uiszczanej w późniejszym terminie, to w razie niezawarcia transakcji docelowej podlega zwrotowi – niezależnie od powodu, dla którego transakcja ta nie zostaje zawarta. W przeciwieństwie do zadatku zaliczka nie stanowi więc właściwie zabezpieczenia ani dla kupującego, ani dla sprzedającego.

Uwaga: jeśli w umowie nie zostanie określone, czy kwota wpłacona na poczet sumy głównej jest zaliczką, czy zadatkiem, to zgodnie z przepisami będzie ona domyślnie traktowana jako ten drugi.

Zwrot zadatku

Warto jednak wiedzieć, że również zadatek może zostać zwrócony. Dzieje się tak chociażby, gdy:

• umowa przedwstępna okazuje się nieważna – i to nie tylko w związku z brakiem omówionych wyżej niezbędnych zapisów, ale też np. z powodu wpłaty zadatku po wyznaczonym terminie;
• umowa przedwstępna zostaje rozwiązana za porozumieniem stron – albo na zasadach określonych w tej umowie; dopuszczalne może być np. odstąpienie od umowy przez którąś ze stron, o ile zapłaci ona drugiej stronie odstępne (acz przy takim akurat zapisie idea zadatku cokolwiek traci sens);
• do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dochodzi z winy zarówno kupującego, jak i sprzedającego;
• do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dochodzi z przyczyn od nich niezależnych.

Uwaga: nieuzyskanie kredytu hipotecznego może uchodzić za taką przyczynę, ale odpowiedzialnością za nie może też zostać obarczony kupujący – orzecznictwo sądów w tej kwestii jest niejednoznaczne. W umowie przedwstępnej wolno natomiast zawrzeć zapis, że w razie gdyby bank odmówił finansowania, zadatek podlega zwrotowi. Brak takiego postanowienia może skutkować zatrzymaniem zadatku przez sprzedającego; druga strona, chcąc wówczas odzyskać wpłaconą kwotę, musiałaby zaś dowodzić przed sądem, że m.in. dopilnowała wszelkich formalności, więc odmowa banku uwarunkowana była czynnikami odeń niezależnymi.

Wysokość zadatku

Kwota zadatku jest teoretycznie dowolna, w praktyce nie powinna jednak za bardzo się zbliżać do ceny sprzedawanej nieruchomości, bo mogłoby to zostać uznane za próbę obejścia przepisów i zapłacenia później mniejszego podatku (sama umowa przedwstępna nie wymaga uiszczenia PCC, czyli podatku od czynności cywilnoprawnych). Jeśli zadatek jest zbyt wysoki, sąd może też stwierdzić, iż jego zatrzymanie bądź żądanie zwrotu w podwójnej wysokości to nadużycie prawa, i obniżyć tę wartość w razie ewentualnych sporów. Zazwyczaj więc zadatek wynosi ok. 10% kwoty transakcji docelowej.

Roszczenia odszkodowawcze

Jeśli z zadatku tudzież kary umownej nie da się pokryć wszystkich strat finansowych wynikłych stąd, że któraś ze stron umowy przedwstępnej liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, ale ta ostatnia nie została zawarta, można przed sądem dodatkowo dochodzić odszkodowania. Rekompensaty za poniesione w związku z powyższym opłaty sądowe, skarbowe czy notarialne – a także koszty dojazdów, noclegów, zleconych tłumaczeń lub wycen rzeczoznawców – można żądać, nawet gdy umowa przedwstępna nie zawiera zapisów o zadatku ani karze umownej (jeśli jednak się one pojawiają, sąd może oddalić żądanie to jako niezasadne).

Przeczytaj: Zadatek a zaliczka – czym się różnią?

Umowa przedwstępna u notariusza

Oprócz pieniędzy w oparciu o umowę przedwstępną kupna-sprzedaży mieszkania można dochodzić również samej finalizacji transakcji. Prawomocne orzeczenie sądu zastępuje wówczas oświadczenie woli strony, która uchyliła się od zawarcia umowy ostatecznej po podpisaniu umowy przedwstępnej – ale wchodzi to w grę tylko wtedy, gdy umowa przedwstępna ma postać aktu notarialnego.

Jego sporządzenie wymaga uiszczenia taksy notarialnej, której wysokość zależy od ceny danej nieruchomości. Wynagrodzenie notariusza można jednak negocjować, obniżyć lub rozłożyć na dwie raty płatne przy zawieraniu najpierw umowy przedwstępnej, a potem umowy przyrzeczonej – o ile obydwie zostaną podpisane w tej samej kancelarii. Koszty da się też zredukować, rezygnując z usługi złożenia przez notariusza wniosku w sądzie wieczystoksięgowym, za co opłata wynosi obecnie 246 zł brutto, a co jest do zrobienia także na własną rękę.

Sam wniosek o ujawnienie roszczenia z tytułu umowy przedwstępnej w III dziale księgi wieczystej nieruchomości wymaga wniesienia opłaty sądowej w wysokości 150 zł. Roszczenie takie pozwala kupującemu skutecznie dochodzić zawarcia przyrzeczonej umowy kupna-sprzedaży mieszkania zarówno od jego obecnego, jak i ewentualnych późniejszych właścicieli (gdyby np. sprzedający zbył lokal wbrew postanowieniom umowy przedwstępnej komuś innemu).

Uwaga: należy pamiętać, że umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego zabezpiecza w równym stopniu obydwie strony, nie tylko kupującego. Jeśli ten ostatni np. nie dostanie kredytu, to sprzedający będzie miał prawo wszcząć postępowanie i w razie stwierdzenia odpowiedzialności kupującego za zaistniałą sytuację żądać od niego wypłacenia należności za mieszkanie po uprawomocnieniu się orzeczenia sądu.

Kwestie związane z własnością

Skoro zaś jesteśmy w temacie roszczeń, własności i ksiąg wieczystych, to warto wspomnieć, że dobrym zwyczajem jest zawarcie w treści umowy przedwstępnej oświadczenia, iż dana nieruchomość należy do sprzedającego oraz jest pozbawiona wad fizycznych i prawnych, tudzież wolna od obciążeń i roszczeń osób trzecich. Na dowód tego do dokumentu często dołącza się odpis z księgi wieczystej i wypis z aktu notarialnego, który potwierdza wejście sprzedającego w posiadanie tejże nieruchomości.

Jeśli jest ona składnikiem majątku wspólnego małżonków, to umowa przedwstępna – podobnie jak później umowa kupna-sprzedaży – musi zostać podpisana przez oboje z nich. Gdyby z jakiegoś względu nie było to możliwe, niezbędne jest uzyskanie pełnomocnictwa żony czy męża, i to do konkretnych czynności: nie tylko do sprzedaży mieszkania, ale też do pobrania zadatku oraz (w przypadku aktu notarialnego) do poddania się rygorowi egzekucji w zakresie wydania nieruchomości. Lub do zapłaty ceny, jeśli małżeństwo jest stroną kupującą. Brak podpisu lub pełnomocnictwa drugiego małżonka na umowie przedwstępnej może bowiem skutkować jej unieważnieniem.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Unsplash.com,  Picjumbo.com