Wynajem nieruchomości to poważne przedsięwzięcie, które wymaga odpowiedniego przygotowania i zabezpieczenia interesów obu stron – zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Kluczowym narzędziem w tym procesie jest umowa najmu mieszkania. To dokument, który powinien być nie tylko zgodny z obowiązującymi przepisami, ale także jasno i precyzyjnie określać wzajemne prawa i obowiązki. Dlatego w tym artykule wyjaśniamy, jakie elementy powinny się w nim znaleźć.
Podstawy prawne, czyli na czym opiera się umowa
Regulacje dotyczące najmu mieszkań znajdziemy przede wszystkim w dwóch aktach prawnych. Pierwszy z nich to ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, która określa zasady najmu lokali mieszkalnych, kładąc nacisk na ochronę praw najemców. Drugi to Kodeks cywilny, który w dziale I reguluje ogólne zasady dotyczące wynajmowania nieruchomości. To właśnie art. 660 tegoż aktu wskazuje, że jeśli umowa najmu nieruchomości bądź pomieszczenia obejmuje więcej niż rok, powinna zostać zawarta na piśmie. W przeciwnym razie przyjmuje się, że podpisano ją na czas nieoznaczony. Zatem, choć prawo dopuszcza ustne zawarcie umowy najmu na okres krótszy niż rok, w praktyce zawsze warto postawić na formę pisemną.
Umowa najmu mieszkania. Oto, co powinno się w niej znaleźć
Dobra umowa najmu mieszkania musi zawierać szczegółowe informacje dotyczące obu stron, przedmiotu najmu, zasad płatności oraz praw i obowiązków. Zacznijmy od samego początku, czyli wskazania, kto jest stroną umowy. Wynajmujący to zazwyczaj właściciel nieruchomości, choć może nim być również inna osoba, która ma prawo do reprezentowania właściciela nieruchomości, potwierdzone pełnomocnictwem udzielonym w formie pisemnej. Najemca natomiast to ktoś, kto będzie korzystać z lokalu. W umowie powinny znaleźć się pełne dane obu stron, takie jak imię, nazwisko, adres, numer dowodu osobistego lub paszportu czy numer PESEL.
Kolejnym ważnym punktem jest określenie czasu trwania umowy. Wynajmujący i najemca muszą jasno ustalić, czy zawierają umowę na czas określony, czy nieokreślony. W przypadku pierwszej opcji należy wskazać konkretną datę rozpoczęcia i zakończenia najmu. Warto pamiętać, że umowy na czas określony są bardziej przewidywalne, co może być korzystne dla wynajmującego.
Niezwykle istotne jest dokładne opisanie wynajmowanego lokalu. Wskazanie adresu, metrażu, liczby pokoi oraz wyposażenia znajdującego się w mieszkaniu pozwala uniknąć późniejszych nieporozumień. Jeśli lokal posiada dodatkowe udogodnienia, takie jak komórka lokatorska, garaż czy miejsce parkingowe, warto to zaznaczyć w umowie. Szczegółowy opis wyposażenia znajduje się w protokole zdawczo-odbiorczym, który stanowi załącznik do umowy – dzięki temu obie strony mają jasność co do stanu i zawartości lokalu w momencie przekazania (więcej o znaczeniu protokołu i jego elementach znajdziesz w dalszej części tego artykułu).
Przeczytaj: Jak wynajmować mieszkanie zgodnie z prawem?
Płatności i kaucja – jak zabezpieczyć swoje interesy?
Jednym z najistotniejszych elementów umowy najmu jest kwestia płatności. W umowie należy dokładnie wskazać wysokość czynszu najmu (kwoty płaconej wynajmującemu za korzystanie z lokalu) oraz czynszu administracyjnego (opłat przekazywanych do wspólnoty lub spółdzielni za utrzymanie budynku i jego części wspólnych). Należy także określić sposób i termin regulowania należności. Najczęściej wybieraną formą płatności jest przelew bankowy, który zapewnia dodatkowe potwierdzenie realizacji transakcji. Ważne jest również jasne określenie, kto ponosi koszty mediów, takich jak prąd, woda czy gaz.
Nie można zapomnieć o kaucji, która stanowi zabezpieczenie dla wynajmującego. Zwykle jej wysokość wynosi równowartość jednego lub dwóch miesięcznych czynszów, choć prawo pozwala ustalić ją na wyższym poziomie. W zwykłym wynajmie nie może być ona wyższa niż równowartość 12-miesięcznych czynszów. Natomiast przy wynajmie okazjonalnym będzie to – co najwyżej – równowartość 6-miesięcznych czynszów.
Ważne jest, aby w umowie dokładnie określić zasady zwrotu kaucji, na przykład możliwość potrącenia kosztów naprawy ewentualnych szkód. Pamiętaj jednak, że jako wynajmujący, nie możesz zabrać z kaucji pieniędzy na remont związany z normalnym użytkowaniem lokalu. Jeśli wszystko jest w porządku, masz obowiązek zwrócić całą otrzymaną sumę w ciągu 30 dni od zakończenia umowy – mówi o tym art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów. Co jeszcze?
Przeczytaj: Kaucja przy wynajmie mieszkania
Nie zapomnij o spisaniu zasad użytkowania mieszkania
Dzięki temu unikniesz niedopowiedzeń i nieprzyjemnych sytuacji. Przykładem mogą być zapisy dotyczące zakazu podnajmu lokalu bez zgody właściciela, obowiązku utrzymania porządku czy konieczności zgłaszania poważniejszych awarii. Dobrze jest również wskazać, czy najemca może wprowadzać zmiany w mieszkaniu, takie jak malowanie ścian czy montaż dodatkowego wyposażenia (np. półki na książki).
Równie ważne są zasady dotyczące zakończenia najmu. W umowie należy jasno określić okoliczności, w których możliwe jest jej wypowiedzenie przez każdą ze stron. W przypadku najmu na czas nieokreślony obowiązują ustawowe terminy wypowiedzenia, które zależą od częstotliwości płatności czynszu:
- jeśli jest on płatny rzadziej niż raz w miesiącu – wypowiedzenie następuje z trzymiesięcznym wyprzedzeniem na koniec kwartału;
- gdy płatność odbywa się co miesiąc – wypowiedzenie wynosi miesiąc, licząc do końca kolejnego miesiąca kalendarzowego;
- przy krótszych odstępach czasowych okres wypowiedzenia wynosi trzy dni, a jeśli mamy do czynienia z najmem dziennym – jeden dzień.
W umowach na czas określony możliwość wypowiedzenia jest ograniczona i powinna zostać precyzyjnie opisana, gdyż co do zasady takie umowy nie podlegają swobodnemu rozwiązaniu przed upływem ustalonego terminu.
Protokół zdawczo-odbiorczy pod lupą
To bardzo ważny dokument, w którym opisany zostanie stan mieszkania oraz jego wyposażenie w momencie przekazania najemcy (jest on weryfikowany również w chwili zdawania lokalu przez najemcę). Powinien zawierać dokładne informacje o stanie ścian, podłóg, drzwi, okien, instalacji i sprzętów znajdujących się w mieszkaniu, a także ich ewentualne uszkodzenia. Warto dołączyć zdjęcia dokumentujące stan poszczególnych elementów. Protokół podpisują obie strony, co zabezpiecza zarówno wynajmującego, jak i najemcę oraz stanowi podstawę do rozliczenia ewentualnych roszczeń po zakończeniu umowy najmu.
Przeczytaj: Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania do umowy najmu
Jakie obowiązki mają wynajmujący i najemca?
Mówi o tym Ustawa o ochronie praw lokatorów. W art. 6a sprecyzowano obowiązki wynajmującego. Jak łatwo się domyślić, to on odpowiada za oddanie lokalu do użytku w dobrym stanie, sprawne działanie, a tym samym ewentualne naprawy instalacji wodnej czy gazowej, ogrzewania lub kanalizacji. Jeśli zajdzie taka potrzeba, powinien wymienić elementy stolarki okiennej i drzwiowej, podłóg i tynków.
Z kolei w art. 6b wskazano, co leży w gestii najemcy. Ma on obowiązek m.in. utrzymywać lokal w dobrym stanie technicznym i higienicznym, dbać o porządek oraz chronić części wspólne budynku, takie jak klatki schodowe, windy czy otoczenie budynku, przed uszkodzeniem. Do jego zadań, zgodnie z ustawą, należy konserwacja i naprawa wyposażenia lokalu, a więc malowanie ścian, sufitów, drzwi i okien oraz bieżące usuwanie drobnych awarii, np. niedrożności rur. Jak więc widzisz, prawo reguluje wiele kwestii związanych z najmem, ale pewne rzeczy można zmodyfikować w umowie, np. zasady dotyczące drobnych napraw.
Nie zapomnij uwzględnić w umowie praw obu stron transakcji
Wynajmujący ma prawo do terminowego otrzymywania czynszu, dbania o stan mieszkania oraz rozwiązania umowy, jeśli najemca narusza jej warunki, np. nie płaci lub niszczy lokal. Może także kontrolować stan mieszkania, ale wyłącznie za zgodą najemcy i w sposób, który nie narusza jego prywatności (to również należy doprecyzować w umowie). Z kolei najemca ma prawo do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, zachowania prywatności oraz żądania napraw, które są obowiązkiem wynajmującego, np. w razie awarii instalacji.
Przeczytaj: Kto pokrywa koszty napraw i remontów w wynajmowanym mieszkaniu?
Gdzie znajdziesz wzór umowy najmu mieszkania?
Odpowiedź jest prosta: w internecie. Wystarczy, że wpiszesz w wyszukiwarkę frazę typu: „wzór umowy najmu mieszkania” lub „umowa najmu mieszkania PDF”. Pamiętaj jednak, że ogólnodostępne wzory są opracowywane w sposób uniwersalny, a to oznacza, że mogą nie uwzględniać specyficznych potrzeb lub wymagań wynikających z Twojej sytuacji (kwestia wyposażenia mieszkania, ustalenia dotyczące opłat, zasady użytkowania lokalu). Dlatego traktuj je jako dobrą bazę, którą można dostosować do swoich potrzeb.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com
