Czy mieszkanie można kupić tylko za gotówkę lub z pomocą kredytu hipotecznego z banku? Niekoniecznie, ponieważ na rynku funkcjonuje także alternatywny sposób sfinansowania nieruchomości – tzw. raty notarialne. Rozwiązanie to cieszy się coraz większą popularnością, dlatego warto wiedzieć, na czym polega zakup mieszkania na raty notarialne i czy taka forma finansowania jest bezpieczna.
Czym są raty notarialne?
Raty notarialne to rozwiązanie, które polega na zakupie nieruchomości w systemie ratalnym, ale z pominięciem banku. W tym przypadku wierzycielem jest sprzedający nieruchomość, który godzi się na to, by kupujący spłacił cenę zakupu mieszkania w ratach.
Co ważne, wszystkie warunki transakcji obie strony ustalają w umowie i zawierają ją w formie aktu notarialnego. Ma to dość duże znaczenie, ponieważ notariusz z urzędu musi zadbać o jej zgodność z przepisami prawa oraz by zabezpieczała interesy obu stron. Mówi o tym wprost art. 80 § 2 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie:
Przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne.
Na jakich warunkach można kupić mieszkanie na raty notarialne?
Warunki zakupu mieszkania na raty notarialne określa zazwyczaj sprzedający – samodzielnie lub w drodze negocjacji z kupującym. Warunki te mogą być też określone dość swobodnie, ponieważ w tym przypadku strony muszą przestrzegać głównie przepisów Kodeksu cywilnego. Najważniejsze z tych warunków, jakie zazwyczaj zawarte są w umowie, wyjaśniamy szczegółowo niżej.
Rodzaj umowy
Umowa zakupu mieszkania na raty notarialne niewiele różni się od standardowej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Co ważne jednak, nie zawsze ma ona od razu formę właściwej umowy przenoszącej prawo własności. W przypadku kupowania mieszkania od dewelopera na raty jest to zazwyczaj umowa deweloperska, a przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym – rodzaj umowy przedwstępnej.
Taka umowa zawiera też najczęściej następujące informacje:
- dane sprzedającego i kupującego,
- szczegółowe dane i opis nieruchomości,
- całkowitą kwotę ceny zakupu,
- harmonogram spłaty należności w ratach,
- skutki niewywiązania się z warunków umowy przez każdą ze stron,
- sposób zabezpieczenia transakcji,
- termin przeniesienia prawa własności nieruchomości.
Warunki rat notarialnych
Sposób rozłożenia na raty ceny sprzedaży mieszkania strony transakcji mogą ustalić w sposób dowolny. Najczęściej jednak już przy zawieraniu umowy nabywca mieszkania płaci sprzedającemu określoną część takiej ceny z góry np. 10, 20 lub 30% jej wartości. Pozostałą kwotę natomiast reguluje w comiesięcznych ratach – w terminach i wysokości określonych w harmonogramie. Okres spłaty rat zazwyczaj jest dość krótki, bo rzadko przekracza 5 lat.
Przeniesienie prawa własności przy ratach notarialnych
Kupno mieszkania na raty notarialne zazwyczaj wiąże się z tym, że przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę następuje dopiero po spłacie całego zobowiązania. Właśnie w ten sposób najczęściej skonstruowana jest umowa z deweloperem oferującym mieszkania na raty. Z punktu widzenia kupującego jest to dość ryzykowne rozwiązanie, ponieważ np. w przypadku niewypłacalności dewelopera może pojawić się problem nie tylko z przeniesieniem własności mieszkania, ale też z odzyskaniem wpłaconych już kwot.
Zdarza się jednak, że umowa między stronami zakłada już na początku przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę. W tym przypadku zatem większe ryzyko transakcji ponosi sprzedający, który nie może mieć pewności, że kupujący spłaci całą należność w ratach, skoro ma już akt własności.
Zabezpieczenie transakcji przy ratach notarialnych
Ze względu na wspomniane wyżej ryzyka związane z ratami notarialnymi, strony umowy zazwyczaj stosują różne zabezpieczenia, które chronią ich interesy. Takimi zabezpieczeniami są np.:
- ustanowienie hipoteki na nieruchomości – na jej podstawie sprzedający może dochodzić swoich roszczeń bezpośrednio z nieruchomości, jeśli kupujący, mający już prawo własności do mieszkania, nie spłaci zobowiązania;
- notarialne oświadczenie nabywcy o poddaniu się egzekucji – jest to również zabezpieczenie sprzedającego, który może dzięki niemu szybko uzyskać klauzulę wykonalności i skierować sprawę zaległych rat do komornika bez konieczności przeprowadzania postępowania sądowego;
- ujawnienie w księdze wieczystej roszczeń wynikających z zawartej umowy – to zabezpieczenie z kolei chroni nabywcę, który może na jego podstawie skuteczniej domagać się od sprzedającego przeniesienia własności nieruchomości po spłacie całego zobowiązania.
Koszty zakupu mieszkania na raty notarialne
W porównaniu do kredytu hipotecznego raty notarialne bywają znacznie tańszą formą finansowania zakupu mieszkania. Przy takich ratach sprzedający bowiem nie pobiera żadnej prowizji, nie wymaga kupowania różnych ubezpieczeń, a często nawet nie nalicza odsetek do rat. Jedynym kosztem ponoszonym przez kupującego w takim wypadku są zatem koszty sporządzenia aktu notarialnego oraz opcjonalnie opłaty związane z ustanowieniem zabezpieczeń.
Warto jednak podkreślić, że nie wszystkie firmy oferują mieszkania na raty notarialne 0%. Są bowiem deweloperzy, którzy stosują oprocentowanie takiej „pożyczki”. Najczęściej jednak jest ono niższe od oprocentowania kredytu bankowego i jest to oprocentowanie stałe, a więc niezależne od wysokości stóp procentowych lub stawek WIBOR.
Kto może kupić mieszkanie na raty notarialne?
Mieszkanie na raty notarialne może kupić praktycznie każdy, kto ma ukończone 18 lat, pełną zdolność do czynności prawnych oraz oszczędności na pokrycie części ceny nieruchomości z góry.
Firmy oferujące taką sprzedaż ratalną mieszkań nie stawiają bowiem żadnych dodatkowych wymagań, tak jak to robią banki np. w odniesieniu do formy zatrudnienia, wysokości dochodów, czy też odpowiedniego stażu pracy. Zazwyczaj też nie badają zdolności kredytowej klienta, ani nie sprawdzają go w BIK.
Oczywiście dla własnego bezpieczeństwa należy mieć możliwości finansowe do spłaty rat notarialnych. Zaprzestanie ich regulowania będzie się bowiem wiązało z konsekwencjami np. naliczeniem odsetek karnych za opóźnienie, czy też po prostu zerwaniem umowy i utratą prawa do nieruchomości.
Kto oferuje mieszkania na raty notarialne?
Mieszkanie na raty notarialne oferują dzisiaj głównie firmy i są to przede wszystkim niektórzy deweloperzy. Co ciekawe, zaczęli oni proponować takie rozwiązanie całkiem niedawno, głównie w obliczu zastoju na rynku spowodowanego wysokim kosztem kredytów hipotecznych.
Na raty notarialne można jednak kupić nie tylko nowe mieszkania. Przy realizacji transakcji na rynku wtórnym pomagają bowiem różne kancelarie prawne, ale także niektóre agencje zajmujące się obrotem nieruchomościami.
Zalety i wady rat notarialnych
Raty notarialne mogą być korzystną formą sfinansowania mieszkania i pod wieloma względami okazują się lepszą alternatywą dla kredytu hipotecznego. Mają jednak też pewne wady, o których warto również pamiętać przed skorzystaniem z tego rozwiązania.
Zalety:
- łatwiejszy dostęp do finansowania niż w banku – choćby ze względu na brak wymagań dotyczących zdolności kredytowej i brak weryfikacji w BIK;
- szybki proces – formalności związane z zakupem mieszkania na raty notarialne można dopełnić nawet w ciągu jednego dnia, natomiast na samą decyzję kredytową w banku trzeba czekać kilka tygodni;
- niski koszt – w wielu przypadkach raty notarialne nie są oprocentowane, a kupujący ponosi jedynie koszt notariusza i ustanowienia zabezpieczeń;
- elastyczność – warunki umowy zwykle nie są narzucone sztywno przez sprzedającego, lecz są formułowane w drodze porozumienia z kupującym i dopasowane do jego potrzeb oraz możliwości finansowych.
Wady:
- ograniczona oferta – na raty notarialne można kupić tylko niektóre mieszkania, natomiast kredyt hipoteczny można zaciągnąć na dowolną nieruchomość;
- wysokie raty ze względu na krótki okres spłaty – raty notarialne trzeba spłacić zazwyczaj w ciągu kilku lat, natomiast okres spłaty kredytu hipotecznego może wynieść nawet 35 lat, co znacząco obniża miesięczne obciążenia związane ze spłatą zobowiązania;
- ryzyko – może się ono wiązać przede wszystkim z problemami z uzyskaniem prawa własności nieruchomości i utratą środków z powodu nieuczciwości sprzedającego lub jego bankructwa;
- brak ochrony konsumenckiej – umowa rat notarialnych oparta jest głównie na przepisach Kodeksu cywilnego, natomiast kredyt hipoteczny podlega przepisom Ustawy o kredycie hipotecznym, która przewiduje szereg rozwiązań zapewniających bezpieczeństwo konsumenta.
Dla kogo raty notarialne mogą być dobrym rozwiązaniem?
Raty notarialne traktowane są dzisiaj głównie jako alternatywa dla kredytu hipotecznego. Rozwiązanie to wybierają zatem przede wszystkim osoby, które:
- nie mogą zaciągnąć zobowiązania w banku np. ze względu na niską zdolność kredytową, negatywne wpisy w BIK lub uzyskiwanie dochodów ze źródeł nieakceptowanych przez bank;
- chcą uniknąć wysokich kosztów kredytowych;
- z różnych względów nie chcą angażować się w długoterminowe zobowiązanie.
Co ciekawe jednak, na raty notarialne decydują się często także inwestorzy, którym po prostu ta forma finansowania bardziej odpowiada ze względu na proste i szybkie formalności.
Jak bezpiecznie kupić mieszkanie na raty notarialne?
Decydując się na zakup mieszkania na raty notarialne, warto pamiętać, że ta forma finansowania wiąże się jednak z pewnym ryzykiem. Aby zapewnić sobie bezpieczeństwo, warto więc odpowiednio przygotować się do takiej transakcji, czyli przede wszystkim:
- dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości,
- zweryfikować sprzedającego – w przypadku dewelopera także pod kątem jego kondycji finansowej oraz sposobu realizacji dotychczasowych inwestycji;
- skonsultować treść umowy z prawnikiem,
- zadbać o odpowiednie formy zabezpieczenia transakcji.
Eksperci podkreślają, że bezpieczny zakup mieszkania na raty notarialne wymaga przede wszystkim skorzystania z pomocy prawnika, najlepiej specjalisty od rynku nieruchomości. Notariusz nie zawsze bowiem dostrzeże wszystkie niuanse umowy, a poza tym nie ma obowiązku doradzać klientom w zakresie jej treści.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com