Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność – co warto wiedzieć

Omawiamy skutki wprowadzonej w życie niemal rok temu Ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe.

Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów weszła w życie 1 stycznia 2019 r. Jej beneficjenci teoretycznie nie muszą nic robić, aby odczuć płynące z tego tytułu dobrodziejstwa – ale niektórzy odczują je dopiero za kilkanaście lat. Nie dla wszystkich też zmiany w prawie mogą okazać się równie korzystne.

Zacznijmy jednak od tego, kogo w ogóle dotyczą. A dotyczą właścicieli nieruchomości takich jak:

• domy jednorodzinne,
• budynki wielomieszkaniowe – pod warunkiem, że lokali mieszkalnych jest w takim budynku więcej niż lokali użytkowych (nawet jeśli te drugie mają łącznie większą powierzchnię), a co najmniej jedno z mieszkań zostało wyodrębnione na własność,
• lokale mieszkalne w budynkach wielorodzinnych,
• lokale niemieszkalne.

Przy czym wszystkie one muszą znajdować się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, spełniającym następujące warunki:

• grunt nie może być położony na terenie portu lub przystani morskiej,
• grunt nie może być oddany w użytkowanie wieczyste na podstawie ustawy z 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości,
• łączna powierzchnia użytkowa budynków niemieszkalnych, które nie służą bezpośrednio mieszkańcom – czyli np. garaży wykorzystywanych nie tylko przez nich – nie może przekraczać 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków znajdujących się na danym gruncie (w razie przekroczenia tych 30% wystarczy jednak zawnioskować do sądu wieczystoksięgowego o podział gruntu w taki sposób, aby zmieścić się w ustawowych limitach pozwalających na przekształcenie).

Podmiotami zainteresowanymi uwłaszczeniem na mocy ustawy – oprócz właścicieli domów jednorodzinnych – powinny być więc np. spółdzielnie mieszkaniowe, deweloperzy, ale też właściciele samodzielnych lokali w blokach czy kamienicach. Jeśli dysponujesz jedynie spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, a nie prawem własności, wszelkie formalności związane z wejściem w życie nowych przepisów pozostaną po stronie spółdzielni, do której należy zawierający ów lokal budynek. Tobie z tego tytułu przyjdzie tylko uiszczać nieco niższy czynsz. Wśród jego składowych znajdowały się bowiem także właśnie opłaty za użytkowanie wieczyste.

Opłata przekształceniowa

Dysponując prawem własności do gruntu, a nie prawem do jego wieczystego użytkowania, opłat takich nie trzeba zaś wnosić w ogóle. Przez pewien czas od momentu uwłaszczenia istnieje natomiast obowiązek uiszczania tzw. opłaty przekształceniowej na rzecz dotychczasowych właścicieli, czyli np. gmin lub spółek skarbu państwa. Opłata owa wynosi zasadniczo tyle, ile roczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego w chwili wejścia w życie nowych przepisów – ale w przeciwieństwie do tej drugiej ewentualne podwyżki będą wynikać już tylko z inflacji, a nie jak do tej pory również ze wzrostu wartości danego gruntu. Należy przy tym zaznaczyć, że taka waloryzacja opłaty przekształceniowej może być dokonana (z urzędu albo na wniosek właściciela) maksymalnie raz na 3 lata.

Uwłaszczenie a przedsiębiorcy

Samą opłatę trzeba zaś uiszczać co roku przez kolejnych 20 lat – chyba że właścicielem nieruchomości na uwłaszczonym gruncie jest podmiot gospodarczy. Wtedy czas wnoszenia opłaty może zostać wybrany przez przedsiębiorcę (o ile złoży on stosowne oświadczenie w ciągu 3 miesięcy od uwłaszczenia) i wynosić:

• 99 lat, jeśli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 1%,
• 50 lat przy stawce 2-procentowej,
• 33 lata przy stawce 3-procentowej,
• tyle, aż suma opłat zrówna się z wartością rynkową nieruchomości, jeśli rzeczona stawka procentowa jest wyższa niż 3%.

Uwaga: jeżeli przedsiębiorca nie wykorzystuje danego gruntu lub lokalu do prowadzenia działalności gospodarczej, może złożyć w tej sprawie stosowne oświadczenie. Co więcej, może to zrobić w dowolnym momencie – również po wniesieniu już kilkukrotnie opłaty przekształceniowej, co zostanie wówczas uwzględnione w 20-letnim okresie wnoszenia opłat w trybie „standardowym

Warto też wiedzieć, że jeśli na konkretnym gruncie należącym do podmiotu gospodarczego i kwalifikującym się do uwłaszczenia na mocy ustawy, znajdują się zarówno lokale mieszkalne, jak i lokale wykorzystywane do prowadzenia działalności, opłatę przekształceniową – wnoszoną przez ten sam podmiot – można podzielić na część uiszczaną przez 20 lat i część uiszczaną przez np. 99 lat. Przy czym jeśli podmiotem owym jest spółdzielnia mieszkaniowa, to należące do niej lokale mieszkalne będące przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zaliczyć można do pierwszej części. W ich zakresie bowiem spółdzielnia nie jest uczestnikiem obrotu gospodarczego (inaczej niż np. wtedy, gdy w ramach działalności komercyjnej na warunkach rynkowych udostępnia podmiotom trzecim inne lokale i budynki), uwłaszczenie nie stanowi więc w tym przypadku tzw. pomocy publicznej.

A to właśnie z jej powodu ustawowemu przekształceniu użytkowania wieczystego we własność podlegają tylko grunty o zabudowie przede wszystkim mieszkalnej, znajdujące się zaś na nich nieruchomości o innym przeznaczeniu „spłacać” trzeba dłużej niż przez 20 lat. Nowe regulacje musiały pozostać w zgodzie z unijnymi przepisami, w myśl których firmy powinny mieć jednakowe szanse na rozwój – tymczasem te uwłaszczone na gruncie mogłyby się znaleźć na pozycji uprzywilejowanej względem innych podmiotów.

Przez pomoc publiczną w kontekście uwłaszczenia lokali i gruntów rozumieć należy różnicę między ich ceną rynkową a kosztem wejścia w posiadanie na własność w wyniku ustawy. Jeśli różnica ta w przypadku jednego przedsiębiorcy przekroczy równowartość 200 tys. euro, taki przedsiębiorca zmuszony będzie dopłacić do wysokości wartości rynkowej nieruchomości określonej na dzień przekształcenia. W uniknięciu tego problemu pomóc ma m.in. opisana wyżej możliwość wyboru długości okresu odprowadzania opłat przekształceniowych. Uważać też trzeba jednak na bonifikaty.

Przeczytaj: O co chodzi z nieuregulowanym gruntem pod budynkiem?

Bonifikaty

Jest to swoisty rabat przysługujący wtedy, gdy opłata przekształceniowa jest wnoszona jednorazowo za wszystkie kolejne lata – zarówno przez przedsiębiorców, jak i przez prywatnych właścicieli lokali czy gruntów dotychczas podlegających użytkowaniu wieczystemu. Wysokość bonifikaty może być różna, w zależności od tego, do kogo należała nieruchomość przed uwłaszczeniem.

W przypadku gruntów należących do Skarbu Państwa wynosi zasadniczo 60%, ale tylko jeśli całość sumy wszystkich przewidzianych opłat przekształceniowych zostanie wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie. W kolejnym roku wyniesie już tylko 50%, rok później 40% i tak dalej, aż osiągnie 10% w szóstym roku po uwłaszczeniu.

W przypadku gruntów należących do samorządów wysokość bonifikat ustalona została w drodze lokalnych uchwał. W niektórych gminach wynosi więc również 60% (i tak samo ma ulegać redukcji), ale w innych nawet 99%. Na tę ostatnią stawkę mogą liczyć także – już niezależnie od tego, gdzie znajduje się dany grunt czy lokal – osoby niepełnosprawne, członkowie rodzin wielodzietnych i weterani wojenni. Muszą tylko złożyć stosowny wniosek i przedstawić dokumenty poświadczające ich uprawnienia.

Uwaga: jeżeli na obszarze danej gminy wartość bonifikat uchwalono na więcej niż 60%, to zgodnie z wprowadzoną w maju nowelizacją ustawy właściwy wojewoda zwiększa też upust obowiązujący w przypadku gruntów państwowych.

Aby skorzystać z bonifikaty, należy najpierw uzyskać zaświadczenie o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności. W tym zaś celu nie trzeba nic robić, bo powinno ono zostać po prostu wystawione przez odpowiedni organ i przysłane właścicielowi danego lokalu lub gruntu w ciągu 12 miesięcy od wejścia w życie ustawy, a więc najpóźniej z końcem 2019 r. W momencie tworzenia niniejszego artykułu (grudzień 2019) wiadomo już jednak, że nie wszystkie urzędy zdążą w wyznaczonym przez ustawę terminie. Może się więc okazać, że choć opłatę przekształceniową za 2019 r. trzeba wnieść do 29 lutego 2020 r., to niektórzy wciąż nie będą mieli na jakiej podstawie tego dokonać. Co gorsza, może to zablokować im drogę do skorzystania z maksymalnej bonifikaty, która w kolejnych latach ma przecież maleć.

Z tego punktu widzenia dobrze zrobili więc ci, którzy mimo konieczności wniesienia opłaty skarbowej w wysokości 50 zł zawnioskowali o wydanie zaświadczenia wcześniej. Właściwy organ ma na to bowiem 4 miesiące od chwili złożenia takiego wniosku (a 30 dni, jeśli zawarto w nim również uzasadnienie dla przyspieszenia całej procedury z uwagi na potrzebę dokonania czynności prawnej, takiej jak choćby sprzedaż mieszkania czy ustanowienie odrębnej własności).

Czy więc osoby, które cierpliwie czekały na zaświadczenie z urzędu, a wciąż jeszcze go nie otrzymały, będą na tym stratne? Otóż niekoniecznie. Część instytucji przewiduje możliwość zgłoszenia chęci wniesienia opłaty jednorazowej (z uwzględnieniem bonifikaty przysługującej w 2019 r.) w ciągu 2 miesięcy od chwili otrzymania zaświadczenia, jeśli dotrze ono do adresata po 30 listopada 2019 r. – nawet gdyby opłata miała ostatecznie zostać wniesiona już po 29 lutego 2020 r. Takie rozwiązanie wprowadził choćby Urząd Miasta Stołecznego Warszawy, gdzie znajduje się niemal jedna piąta wszystkich lokali i gruntów podlegających przekształceniu na mocy ustawy w całym kraju.

Kto zaświadczenie już otrzymał, może zgłosić chęć uiszczenia opłaty jednorazowej w urzędzie dzielnicy, miasta lub gminy, ewentualnie w lokalnym oddziale spółki skarbu państwa, do której przed uwłaszczeniem należał dany grunt. W ciągu 14 dni otrzyma informację o tym, ile wynosi należność (wraz z uwzględnieniem bonifikaty), a w ciągu 30 dni po jej uiszczeniu – potwierdzenie zapłaty. Będzie ono podstawą wykreślenia z działu III księgi wieczystej roszczeń z tego tytułu. Sąd wieczystoksięgowy pobiera za to 250 zł. W innych przypadkach niż jednorazowe wniesienie opłaty przekształceniowej ta kwota wynosi zaledwie 75 zł, ale wobec oszczędności, jakie można poczynić dzięki bonifikacie, różnica ta zwraca się ze sporą nawiązką. Co więcej, nawet zaciągnięcie kredytu na spłatę od razu całości zobowiązania może okazać się bardzo opłacalnym pomysłem.

Co jeszcze warto wiedzieć na temat opłat związanych z przekształceniem

Mimo wszystko nie każdego będzie stać na taki wydatek. Dla niektórych osób problematyczne może też okazać się wniesienie w 2020 r. aż dwóch opłat przekształceniowych: za lata 2019 i 2020. Pierwszą trzeba uiścić, jak już wspomniano, do 29 lutego, drugą zaś do końca marca, a więc zaledwie miesiąc później (31 marca każdego roku będzie też stałym terminem wnoszenia kolejnych opłat). Jeśli ktoś znajduje się w trudnym położeniu, najpóźniej 14 dni przed każdym z tych terminów może zawnioskować o rozłożenie należności na raty lub ustalenie innego terminu, w którym trzeba ją uregulować – musi to tylko nastąpić w tym samym roku kalendarzowym.

Można też nie zgodzić się z widniejącą na zaświadczeniu informacją o wysokości i terminie wnoszenia opłaty przekształceniowej, składając do właściwego organu wniosek o ich ustalenie w drodze decyzji administracyjnej. Należy to zrobić w ciągu 2 miesięcy od chwili otrzymania rzeczonego zaświadczenia (od niego samego nie można się natomiast odwołać ani wnieść zażalenia).

Warto na marginesie wspomnieć, że jeśli ktoś zdążył uiścić w 2019 r. opłatę za użytkowanie wieczyste (bo np. nie wiedział, że już nie musi, albo nie miał pewności, czy uwłaszczenie obejmie należący do niego grunt lub lokal), zdobywszy zaświadczenie o przekształceniu, może złożyć dyspozycję przeksięgowania wpłaconej kwoty na poczet opłaty przekształceniowej. W razie ewentualnej nadpłaty wystarczy zawnioskować o jej zwrot w kasie urzędu bądź na wskazane konto. W razie niedopłaty zaś urząd z pewnością upomni się o jej uregulowanie i wskaże, w jaki sposób należy to zrobić.

Całkowicie bezpłatna jest za to zmiana użytkowania wieczystego na własność w księdze wieczystej. Nie trzeba nawet o nią wnioskować, sąd wieczystoksięgowy dokona jej bowiem automatycznie na podstawie zaświadczenia o przekształceniu – takiego samego, jakie otrzyma właściciel lokalu lub gruntu – wysłanego mu przez urząd miasta, gminy albo dzielnicy tudzież przez spółkę skarbu państwa, do której nieruchomość należała przed 1 stycznia 2019 r.

Uwłaszczenie a podatki

Ponieważ wejście w życie ustawy dla wszystkich tych podmiotów oznacza w dłuższej perspektywie spadek wpływów, eksperci spekulują na temat możliwego w przyszłości zastąpienia opłat z tytułu użytkowania wieczystego jakąś inną daniną. Np. podatkiem katastralnym, którego temat co jakiś czas powraca w dyskusjach.

Ustawa nie wpływa natomiast na konieczność odprowadzania jak dotychczas podatku od nieruchomości. Teoretycznie w związku ze zmianą właściciela lokalu lub gruntu w ciągu 14 dni od jej dokonania należy złożyć w gminie stosowną deklarację, zawierającą m.in. informację o powierzchni nieruchomości, od której naliczany jest podatek – Ministerstwo Finansów zapewniło jednak, że w sytuacji ustawowego uwłaszczenia nie ma takiej potrzeby.

Korzyści z ustawy

Ewentualne podwyżki podatku od nieruchomości nie są aż tak gwałtowne jak związane ze zmianami wartości nieruchomości opłaty za użytkowanie wieczyste. Po uregulowaniu całości opłat przekształceniowych właściciele lokali i gruntów w związku z ich posiadaniem – o ile nie zostanie wprowadzona właśnie jakaś nowa opłata – będą już zobowiązani do odprowadzania wyłącznie tego podatku (i oczywiście opłat eksploatacyjnych lub spółdzielczego czynszu).

Co więcej, nie trzeba będzie już wnioskować o przedłużenie użytkowania wieczystego w chwili, gdy dobiega końca czas, na jaki ustanowiono to prawo. Ustawa przekształceniowa to także spore ułatwienie dla właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych, którzy już wcześniej starali się o uwłaszczenie znajdujących się pod tymi budynkami gruntów. Wniosek o nie mogli zgłosić bowiem wyłącznie wraz z innymi współużytkownikami wieczystymi, i to o ile ich udziały w gruncie stanowiły ponad połowę wszystkich udziałów – a i tak cała procedura potrafiła być zablokowana przez jednego sprzeciwiającego się temu współużytkownika. Dzięki ustawie znikła zaś konieczność nie tylko uzyskania zgody innych właścicieli mieszkań w danym budynku, ale też w ogóle zgłaszania jakiegokolwiek wniosku.

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów – LINK.
2. Odpowiedzi na wiele szczegółowych pytań dotyczących ustawy można znaleźć na stronie Ministerstwa Funduszy i Polityki Regionalnej – LINK.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pixabay.com