Od stycznia 2023 roku weszły w życie zmiany w zasadach rozliczania podatków od wynajmu mieszkania. Co na ich temat można powiedzieć po pół roku obowiązywania nowych przepisów?
Opodatkowanie wynajmu – osoba prywatna, czy działalność gospodarcza?
O formie rozliczania podatku od wynajmu decyduje wynajmujący. Przed podjęciem decyzji warto zorientować się, jakie mamy możliwości wyboru, oraz jakie są konsekwencje i ograniczenia każdego z nich. Pierwsza decyzja to odpowiedź na pytanie, czy chcemy się rozliczać jako osoba prywatna, czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Przepisy podatkowe, ani te dotyczące nieruchomości, ani żadne inne nie wskazują kryteriów, które mogłyby sugerować, że najem sam w sobie jest działalnością gospodarczą. Do takiej interpretacji przychyla się także Naczelny Sąd Administracyjny, który w uchwale siedmiu sędziów orzekł, że przychody z najmu, dzierżawy i podobnych umów zaliczane są do źródła przychodów osób fizycznych, odrębnego od działalności gospodarczej.
Art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi, że „Źródłami przychodów są: […] najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą”;
Oznacza to zatem, że podatnik sam decyduje o tym, do którego źródła przychodów zakwalifikuje zorganizowany przez siebie najem. Dopiero zaliczenie nieruchomości do środków trwałych prowadzonego przedsiębiorstwa sprawia, że najem winien być rozliczany w ramach działalności gospodarczej.
Co istotne, najem prywatny można obecnie rozliczyć wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, podczas gdy najem w ramach działalności gospodarczej może wciąż być rozliczany ryczałtem, podatkiem liniowym, lub zgodnie ze skalą podatkową.
Przeczytaj: Jak ustalić wysokość czynszu najmu?
Formy opodatkowania wynajmu
Formy rozliczania podatku różnią się wartością procentową, ale różna jest też podstawa opodatkowania.
- ryczałt w przypadku najmu prywatnego to 8,5% od przychodu z najmu, przy czym po przekroczeniu kwoty przychodów wynoszącej 100 tys. zł stawka wzrasta do 12,5%;
PRZYKŁAD: za wynajem kawalerki w Krakowie otrzymujesz 2 200,00 zł. Z tej kwoty 187,00 zł musisz zapłacić fiskusowi w ramach ryczałtu.
- ryczałt dla działalności to także 8,5% oraz 12,5% od przychodów, ale trzeba do niego doliczyć składkę zdrowotną;
PRZYKŁAD: za wynajem trzypokojowego apartamentu w Warszawie otrzymujesz 5 400,00 zł. Z tej kwoty 459,00 zł musisz zapłacić fiskusowi w ramach ryczałtu. Jeśli tę samą kwotę będziesz otrzymywać przez cały rok, oznacza to, że twój przychód wyniesie 64 800,00 zł, znajdzie się zatem w przedziale 60 tys. – 300 tys. zł. Składka zdrowotna wynosi zatem 626,93 zł (376,16 zł dla przychodów do 60 tys. zł i 1128,48 dla przychodów przekraczających 300 tys. zł).
- podatek liniowy wynosi, tak jak przy innych dochodach, 19% od dochodu, niezależnie od jego wysokości, powiększony o składkę zdrowotną wynoszącą 4,9%;
PRZYKŁAD: za wynajem dwupokojowego mieszkania w Kielcach otrzymujesz 2 300,00 zł. W tym miesiącu musiałeś wymienić cieknącą rurę w łazience, co kosztowało cię 1000,00 zł, twój dochód wyniósł zatem 1300,00 zł. Z tej kwoty 247,00 zł to podatek, a minimalna składka zdrowotna w 2023 roku wynosi 314,00 zł.
- skala podatkowa obejmuje wartości 12% od dochodów do wysokości nie większej niż 120 tys. zł, oraz 32% dla nadwyżki powyżej tej kwoty, oraz 9% składkę zdrowotną.
PRZYKŁAD: wynajmujesz kilka mieszkań i w bieżącym roku osiągnąłeś dochód 117 tys. zł. W kolejnym miesiącu otrzymujesz 3000,00 zł za mieszkanie Nr 1, 2000,00 zł za mieszkanie Nr 2 i 4000,00 zł za mieszkanie Nr 3. W tym miesiącu nie masz kosztów do odpisania. Musisz zatem zapłacić 12% od 3000,00 zł oraz 32% od 6000,00 zł, ponieważ o taką kwotę przekroczyłeś próg podatkowy. Łącznie jest to 360 + 1920 = 2280,00 zł. Do tego musisz zapłacić składkę zdrowotną wynoszącą 9% z 9000,00 zł, czyli 810,00 zł.
Dodatkowo, od 2023 r. nieruchomości mieszkalne służące działalności gospodarczej, wynajmowane lub wydzierżawiane na podstawie umowy, nie podlegają amortyzacji. Nie można zatem pomniejszyć podstawy opodatkowania o koszty amortyzacji tej nieruchomości.
Przychód z najmu a dochód z najmu – jak należy rozumieć te pojęcia?
Dochód, zgodnie z przyjętymi definicjami, to przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Co to jednak oznacza przy wynajmie lokali mieszkalnych?
Przede wszystkim, o dochodzie możemy mówić jedynie w przypadku wynajmu mieszkań w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, o ile mieszkanie jest włączone do środków trwałych tej działalności. Wtedy od przychodu, czyli od kwot, które płaci nam najemca, możemy odliczyć wydatki poniesione na remont nieruchomości, na zakup wyposażenia RTV i AGD, oraz inne wydatki, które zapewniają przedsiębiorcy możliwość uzyskiwania przychodów z tego konkretnego lokalu mieszkalnego. Oczywiście odliczenia przedsiębiorca może dokonać, o ile rozlicza się podatkiem liniowym lub według skali podatkowej.
Jeśli natomiast przedsiębiorca rozlicza się ryczałtem, bądź wynajmujący jest osobą prywatną, która może się rozliczać wyłącznie ryczałtem – kwotę należną urzędowi skarbowemu oblicza się na podstawie przychodu z wynajmu mieszkania.
Tu należy zwrócić uwagę na bardzo istotną kwestię, jaką są opłaty stałe za media (elektryczność, gaz, woda, telefon, internet, telewizja kablowa), opłaty administracyjne (związane z zarządzaniem nieruchomością, ogrzewaniem centralnym, wywozem nieczystości, utrzymaniem części wspólnych), oraz pozostałe opłaty, które wnoszone są do innych niż wynajmujący jednostek. Wydaje się być rzeczą oczywistą, że nawet jeśli najemca płaci te koszty wynajmującemu, a wynajmujący przelewa je w imieniu najemcy na konta tych jednostek, to kwoty te nie stanowią przychodu wynajmującego.
Niestety, przepisy czytane wprost, interpretują to nieco inaczej. O ile nie zostanie to ujęte w umowie, wszelkie kwoty przekazywane przez najemcę wynajmującemu, stanowią przychód z wynajmu mieszkania. Dlatego tak ważne jest prawidłowe skonstruowanie zapisów umowy. Chodzi o to, by wyraźnie określić, jaka kwota stanowi czynsz najmu należny właścicielowi mieszkania, oraz zapisać, że najemca przekazywał będzie wynajmującemu określone kwoty wynikające z rachunków wystawianych przez gestorów sieci, czy przez zarządcę nieruchomości, a wynajmujący będzie te kwoty wpłacał na właściwe rachunki bankowe. Wynajmujący powinien też zachować wszelkie rachunki i dowody przelewów. Jeśli dopełni tych obowiązków, jako podstawę opodatkowania ryczałtem – swój przychód – może przyjąć wyłącznie kwotę czynszu, który najemca płaci za możliwość korzystania z nieruchomości.
Przeczytaj: Jak rozliczać media w wynajmowanym mieszkaniu?
Formalności związane z odprowadzaniem podatku od wynajmu mieszkania
Jeśli rozliczasz najem prywatny, nie masz obowiązku zgłaszania tego faktu do urzędu skarbowego, ponieważ zgodnie z nowymi przepisami od 2023 roku jedyną formą jego opodatkowania jest ryczałt. Masz natomiast obowiązek w odpowiednim terminie wpłacać podatek na swój mikrorachunek podatkowy. Jeśli jeszcze nie posiadasz numeru tego mikrorachunku, możesz go wygenerować na stronie podatki.gov.pl.
Rozliczać się możesz miesięcznie lub kwartalnie, przy czym rozliczenie kwartalne dostępne jest wyłącznie dla podatników, których przychody osiągnięte w poprzednim roku nie przekroczyły 200 000 Euro. Jeśli wybierzesz rozliczenie kwartalne musisz też zaznaczyć ten wybór w formularzu PIT-28, który będziesz składać jako zeznanie za rok podatkowy, w kolejnym roku. W roku bieżącym – po prostu regularnie opłacaj podatek.
Jeśli chcesz prowadzić wynajem w ramach działalności musisz zarejestrować tę działalność – albo dopisać odpowiedni kod PKD do już prowadzonej działalności. W tym przypadku obowiązuje cię zgłoszenie wyboru formy opodatkowania działalności – ryczałt, liniowy, czy skala podatkowa – co można zrobić za pomocą portalu ceidg.gov.pl. Termin zgłoszenia tego wyboru mija 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnąłeś pierwszy przychód. Jeśli tym miesiącem był grudzień – swój wybór musisz określić do końca roku podatkowego. Podobnie jak prywatny, wynajem prowadzony w ramach działalności możesz rozliczać miesięcznie lub kwartalnie.
Jeśli wynajmujesz mieszkanie, ale nie zapłaciłeś jeszcze podatku, jak najszybciej wybierz się do właściwego dla twojego miejsca zamieszkania urzędu skarbowego i zgłoś to urzędnikowi. Możesz skorzystać z tak zwanego „czynnego żalu” – urzędnik wyliczy ci zaległy podatek i należne odsetki. Jeśli niezwłocznie uregulujesz należność, nie zostaną naliczone żadne dodatkowe kary.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com
