Jakie szanse i zagrożenia wynikają z faktu, że nieruchomość znajduje się na tzw. nieuregulowanym gruncie?
Co to znaczy, że budynek stoi na nieuregulowanym gruncie? Czy da się kupić lokal znajdujący się w takim budynku? I czy warto w ogóle rozważać podobne rozwiązanie? W poniższym artykule odpowiadamy na te oraz inne pytania, jak również zarysowujemy możliwe scenariusze rozwiązania kwestii nieuregulowanych gruntów.
Samo pojęcie dotyczy zasadniczo budynków wielorodzinnych, które należą do spółdzielni mieszkaniowych. Problem natomiast polega na tym, że sporo z nich stoi na gruntach, które do owych spółdzielni już nie należą. Największy rozkwit budownictwa spółdzielczego w naszym kraju przypadł na lata 70. i 80. XX wieku, kiedy to nie przejmowano się zbytnio tym, czy dana spółdzielnia ma prawo własności do działki, na której stawia budynek, albo chociaż do jej wieczystego użytkowania. Wynikało to w dużej mierze z przyjęcia kwestionowanych dzisiaj zapisów o powojennym przepadku mienia.
SWDPL a prawo własności
W taki sposób powstało kilkadziesiąt tysięcy mieszkań, które co prawda można kupować i sprzedawać, lecz jest to mocno utrudnione. Gwoli ścisłości: zbywać w przypadku większości z nich można nie tyle prawo własności, ile spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (SWPDL). Choć użytkowanie mieszkania w praktyce jest dość podobne dla każdej z dwóch opcji, to SWPDL siłą rzeczy wiąże się z pewnymi ograniczeniami. Trzeba np. uzyskać zgodę spółdzielni na prowadzenie w lokalu działalności gospodarczej (więcej na ten temat pisaliśmy w osobnym artykule).
Aby wyeliminować owe ograniczenia, można przekształcić SWDPL w tzw. odrębną własność. W tym celu trzeba spłacić tę część zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu, która przypada na dane mieszkanie, oraz uregulować wszelkie należności czynszowe, a także przedłożyć zarządowi spółdzielni stosowny wniosek. Ale uwaga: całą procedurę da się przeprowadzić wyłącznie wtedy, gdy spółdzielnia jest właścicielem gruntu, na którym znajduje się budynek z interesującym nas lokalem, albo gdy ma prawo do jego wieczystego użytkowania.
Przeczytaj: Jak przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność?
Problem i jego konsekwencje, czyli… kolejne problemy
24 maja 2013 r. Sąd Najwyższy zadecydował bowiem, że w przeciwnym wypadku nie wolno zakładać ksiąg wieczystych (sygn. akt III CZP 104/12). Bez wpisu do księgi wieczystej nie da się natomiast przekształcić SWDPL w odrębną własność – ani ustanowić hipoteki, a więc zabezpieczenia dla kredytu. Nie można też tego obecnie zrobić nawet w przypadku mieszkań, dla których założono KW już wcześniej, jeszcze przed wejściem w życie powyższego zapisu.
Banki przestały więc udzielać pożyczek na ich zakup. Istnieją bodajże dwa wyjątki, weryfikujące transakcje na podstawie KW nieruchomości, a nie gruntu, jednak droga do uzyskania kredytu hipotecznego wciąż jest tu o wiele trudniejsza niż standardowo.
Szansa dla inwestorów?
Niepewny status prawny, nikłe perspektywy na przekształcenie SWDPL w prawo własności, konieczność dysponowania większą ilością gotówki, skomplikowane procedury czy nawet czysta niechęć do spółdzielni mieszkaniowych – wszystko to mocno zawęża grono potencjalnych nabywców. Co stawia w trudnej sytuacji sprzedających, zmuszając ich nierzadko do znacznego obniżenia ceny lokalu. A ta potrafi być w konsekwencji nawet o 10-20 proc. niższa niż w przypadku mieszkania własnościowego w budynku posadowionym na gruncie uregulowanym.
Potraktować to można jako niezłą okazję, zwłaszcza że wiele takich problematycznych nieruchomości znajduje się w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach, a przy tym są one w całkiem dobrym stanie. Jeśli jednak nawet możemy pozwolić sobie na zakup jednej z nich za gotówkę (albo z pomocą doradcy kredytowego uzyskać pożyczkę w którymś z dwóch wspomnianych banków), koniecznie oszacujmy ryzyko podobnej inwestycji, biorąc pod uwagę poniższe czynniki.
Przeczytaj: Przetarg na mieszkanie od spółdzielni mieszkaniowej
Rozwiązania systemowe
Raczej niewiele wskazuje na to, by problem nieuregulowanych gruntów miał zostać rozwiązany na drodze ustawowej, choć Rzecznik Praw Obywatelskich domaga się tego od lat. Wynika to m.in. stąd, że istnieje wiele różnych przyczyn, dla których status prawny gruntów pozostaje nieuregulowany. Trudno więc sformułować jeden ogólny przepis, który odpowiadałby na nie wszystkie. Tym bardziej, że jednocześnie nie może on kolidować z postanowieniami Konstytucji w zakresie prawa własności i prawa własności jednostek samorządu terytorialnego (art. 21 i 165).
Pewną nadzieję dawały prace nad tzw. dużą ustawą reprywatyzacyjną, która zakładała, że spółdzielnie mogłyby ogłaszać chęć przejęcia konkretnych działek – i przejmować je, jeśli przez rok nikt nie wysunie roszczeń w tym względzie (nabycie prawa do gruntu wskutek tzw. przemilczenia). Projekt został niestety zarzucony. Ale gdyby rząd wznowił działania w tym zakresie i wypracował ostatecznie jakieś systemowe rozwiązanie kwestii nieuregulowanych gruntów, wartość znajdujących się na nich lokali istotnie by wzrosła. Nie wiadomo natomiast, kiedy by mogło to nastąpić.
Działania własne spółdzielni
W niektórych przypadkach nie trzeba na to czekać. Niektóre spółdzielnie starają się uregulować status prawny gruntów, na których znajdują się ich budynki, we własnym zakresie. Większość z nich tego nie robi z uwagi na:
- duże koszty wykupu działek tudzież uzyskania prawa użytkowania wieczystego,
- przewlekłe postępowania sądowe,
- zmniejszenie zasobu mieszkaniowego spółdzielni wskutek późniejszego wyodrębniania lokali,
- obawy przed roszczeniami osób trzecich,
- trudności ze strony władz samorządowych.
Niemniej, zawsze warto zorientować się, czy interesująca nas spółdzielnia nie należy jednak do wyjątków. Być może sprawa jest już w sądzie, a jej koniec wcale nie jest aż tak odległy. Wówczas szanse na rychłe przekształcenie SPWDL w odrębną własność istotnie wzrosną, co ma szczególne znaczenie, jeśli zechcemy wynajmować lokal. Przychody z tego tytułu można bowiem pomniejszać o tzw. odpisy amortyzacyjne, których wysokość regulowana jest przepisami i wynosi maksymalnie 2,5 proc. wartości początkowej dla SPWDL, podczas gdy po wyodrębnieniu własności moglibyśmy liczyć nawet na 10 proc.
Przeczytaj: Amortyzacja mieszkania na wynajem
Możliwe ryzyko
Gorzej, jeśli spółdzielnia jest zadłużona, bo wówczas wyodrębnienie lokalu będzie oznaczało obciążenie go odpowiedzialnością za jej zobowiązania, sięgające nieraz paru milionów złotych (co ważne, podobny problem może się pojawić również w przypadku budynków na gruntach uregulowanych). Do osobnej kategorii zaliczają się zaś trudności takie jak nadmiernie długo ciągnące się postępowanie sądowe albo sytuacja, w której uzasadnione roszczenia prawowitego właściciela gruntu ostatecznie owocują przejęciem znajdujących się na tym gruncie budynków.
Każdy przypadek należy więc wnikliwie rozpatrzyć, rozważyć wszelkie za i przeciw, a także oszacować możliwe ryzyko. Jeśli ocenimy je jako raczej niskie i jesteśmy w stanie sfinansować zakup praw do lokalu na nieuregulowanym gruncie, wówczas nic nie stoi na przeszkodzie, by takiego zakupu dokonać. Kto wie – być może okaże się on najbardziej opłacalną transakcją naszego życia.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pixabay.com, Unsplash.com.
