Wśród okazji pojawiających się na rynku nieruchomości można znaleźć mieszkania w oficynach lub suterenach. Dotyczy to przede wszystkim starszej zabudowy w centrach miast. Warto przyjrzeć się, z jakimi problemami mogą mieć do czynienia nabywcy takich mieszkań.
Mieszkanie w kamienicy a mieszkanie w bloku
Kamienica to typ budynku miejskiego z XVIII lub XIX wieku. Jeszcze w początkach wieku XX powstawały takie obiekty, ale już po II Wojnie Światowej zostały wyparte przez budynki wolnostojące, czyli bloki mieszkalne, stawiane na osiedlach. Z racji czasu powstania kamienice usytuowane są zwykle w ścisłym centrum miasta, bloki z lat 50-tych i 60-tych mogą również pojawiać się w niezbyt odległych dzielnicach, natomiast późniejsze zwykle budowane były na tak zwanych osiedlach satelitarnych.
Mieszkania w kamienicy i w bloku różnią się też standardem. Kamienice powstawały zwykle jako domy zamożnych mieszczan, lokale są zatem wysokie, przestronne, dobrze doświetlone. Ale – uwaga – dotyczy to mieszkań w budynku frontowym, przy ulicy, najczęściej na drugiej kondygnacji – czyli na pierwszym piętrze. Bloki mieszkalne powstawały dla przyjezdnej ludności wiejskiej, która po wojnie szukała zatrudnienia w miastach. Pomieszczenia są niższe, mniejsze, a cały lokal też bywa nieduży. Współcześnie powstające mieszkania deweloperskie to już nieco wyższy standard, ale najczęściej nadal nie dorównuje mieszkaniom we frontowych częściach kamienic.
A co z mieszkaniami położonymi w innych częściach kamienicy?
Suterena to kondygnacja budynku położona częściowo poniżej poziomu terenu. Od piwnicy różni się tym, że w ścianie tej kondygnacji można wstawić okna, dzięki czemu pomieszczenia mają dostęp do światła dziennego. Oficyna natomiast jest budynkiem towarzyszącym i pełniącym funkcję podrzędną w stosunku do pałacu, dworu, czy właśnie frontu kamienicy. W zabudowie miejskiej stanowi często tylne skrzydło kamienicy, posiadające dostęp do ulicy poprzez główny budynek, lub bramę wjazdową.
Z tymi dwoma terminami, jak również z mieszkaniami na poddaszach kamienic, możemy spotkać się przeglądając oferty mieszkań w ścisłych centrach miast o długiej historii, jak Kraków, Wrocław, Warszawa, Łódź, czy Gdańsk, ale też i w mniejszych miastach. Z pewnością dużą zaletą tych mieszkań jest ich lokalizacja. Jednak z uwagi na to, że są to często budynki ponad stuletnie, trzeba też zdawać sobie sprawę z wad i dobrze się im przyjrzeć przed dokonaniem zakupu, nawet jeśli na pierwszy rzut oka wydaje się, że będzie on okazyjny. Warto wiedzieć, że tego typu mieszkania powstawały dla służby, zatem ich standard odbiega od standardu pomieszczeń frontowych.
Korzystna cena zaletą mieszkania w kamienicy
Tym, co zachęca potencjalnych inwestorów do kupienia mieszkania w oficynie, w suterenie lub na poddaszu kamienicy, jest z pewnością cena. Na stronie Listaprzetargow.pl można znaleźć wiele mieszkań, które wystawione są poniżej ceny rynkowej. Osoby poszukujące okazji inwestycyjnych interesują się właśnie takimi sytuacjami.
Szczególnie w miastach „studenckich” możemy liczyć na pewność, że lokal będzie na siebie zarabiać. Studentom nie zależy na wysokim standardzie, lecz na tym, by mieszkać niedaleko od uczelni i na piechotę dostać się do centrum, gdzie toczy się życie towarzyskie. Zwracają też uwagę, oczywiście, na jak najniższe ceny wynajmu. Mogą oni przymknąć oko na większość wad mieszkania poniżej poziomu gruntu, w podwórzu, czy bezpośrednio pod dachem.
Przeczytaj: Jak znaleźć okazję na rynku nieruchomości?
Widoczne wady mieszkań w suterenie, oficynie i na strychu
Wielkość i usytuowanie okien mieszkania w suterenie wymuszone jest położeniem tego lokalu w stosunku do poziomu gruntu. Może to skutkować słabszym doświetleniem wnętrza. Dodatkowo zacienianie przez sąsiednie budynki może sprawić, że światło słoneczne wcale tu nie dociera. Nie ma też szans na ładny widok z okna, jeśli znajduje się ono na poziomie chodnika, oraz trudniej o zachowanie prywatności. W takim mieszkaniu może też panować wilgoć.
Pojawiają się analizy, że mieszkanie położone poniżej poziomu gruntu lepiej trzyma temperaturę, co przynosi oszczędności na ogrzewaniu. Tę teorię warto zweryfikować, zanim przyjmie się ją za pewnik.
Oficyna, jako budynek znajdujący się w podwórzu, ma okna wyłącznie na jedną stronę, co ogranicza przepływ powietrza. To usytuowanie chroni przed hałasem dochodzącym z ulicy, ale jeśli podwórko jest małe i nie ma w nim zieleni, nasilają się z kolei dźwięki powstające wewnątrz tej „studni”. Może się też pojawić problem z doświetleniem, zwłaszcza jeśli mieszkanie jest ustawione niekorzystnie względem stron świata.
I wreszcie mieszkania na poddaszach kamienic. Zabudowa mansardowa, gdzie takie mieszkania powstawały w tym samym czasie, co cała kamienica, stosunkowo rzadko występuje w Polsce. W ciągu ostatnich dwudziestu-trzydziestu lat mieliśmy jednak do czynienia z adaptacjami strychów nieużytkowych, gdzie powstawały małe lokale na wynajem. W takich mieszkaniach występują oczywiście skosy, mogą one być doświetlone niedużymi oknami połaciowymi. Położenie na najwyższej kondygnacji budynku, w którym prawdopodobnie nie ma windy, utrudnia dostęp.
To są wady, które możemy dostrzec na pierwszy rzut oka. Ale są jeszcze inne sprawy, które koniecznie trzeba rozważyć przed zakupem pozornie „okazyjnego” mieszkania.
Uwaga na remont kamienicy
Już wcześniej pisaliśmy o inwestowaniu w mieszkania w kamienicach, i o korzyściach i problemach z tym związanych. Tutaj chcemy jeszcze raz wspomnieć o kwestii remontów. Budynki w centrum miasta mogą być objęte wpisem do rejestru lub do ewidencji zabytków, z czym wiąże się konieczność wystąpienia o pozwolenie właściwego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków na jakiekolwiek prace budowlane przy obiekcie. Lepiej zatem mieć świadomość, czy ten problem dotyczy mieszkania, którym się interesujemy.
Ukryte wady mieszkań w kamienicy – na co zwrócić uwagę?
Kamienica jest budynkiem, który prawdopodobnie powstał sto, a nawet kilkaset lat temu. Wyjątkiem są kamienice na Warszawskiej Starówce, które zostały odbudowane po wojnie, ale w pozostałych miastach mamy do czynienia z budynkami naprawdę starymi. Wprawdzie budowano wtedy solidnie, z cegły, a mury są grube, ale – uwaga – pewność możemy mieć wyłącznie w odniesieniu do budynku frontowego.
Budynki w oficynach, jako przeznaczone dla służby, mogą mieć słabszą konstrukcję, która przez długi czas ich funkcjonowania, została nadwyrężona. Pęknięcia w ścianach czy stropach właściciel może łatwo zamaskować, dlatego jeśli interesujemy się takim mieszkaniem, warto zlecić ekspertyzę budowlaną specjalistom. Kupno mieszkania w budynku, który może w niedalekiej przyszłości wymagać poważnego i kosztownego remontu, wcale nie jest okazją.
O wilgoci w mieszkaniach położonych poniżej poziomu gruntu już wspomnieliśmy. Pleśń i zagrzybienie też da się na krótką metę zamaskować, a są to wady praktycznie nie do usunięcia. Zatem tutaj również zalecamy przeprowadzenie ekspertyzy. Przy okazji warto zwrócić uwagę na jakość i wytrzymałość ścian konstrukcyjnych, które przez lata przenosiły ciężar całego budynku.
Jeśli chodzi o poddasza, tutaj dobrze jest sprawdzić jakość wykonanych izolacji – termicznych, przeciwwilgociowych i przeciwwodnych. To od nich zależeć będą koszty ogrzewania pomieszczeń w zimie, a także ochrona przed powstawaniem pleśni i grzybów. Dodatkowo trzeba przyjrzeć się konstrukcji więźby dachowej. Jeśli nie została wymieniona przy okazji adaptacji poddasza, to prawdopodobnie koszt wymiany całego dachu spadnie na nowego właściciela, bo żywotność drewnianej konstrukcji rzadko przekracza 100 lat. A jeśli więźba była wymieniana, warto dowiedzieć się, w jaki sposób zabezpieczono drewno przed czynnikami korozyjnymi.
Okazyjne mieszkanie – czy to naprawdę okazja?
Pomimo opisanych powyżej wad i zagrożeń, ośmielamy się twierdzić, że tak. Mieszkania w oficynie, suterenie, czy na poddaszu kamienicy w centrum miasta mogą być świetną okazją inwestycyjną. O ile podejdziemy do nich świadomie i ostrożnie. Jeśli sami nie mamy wiedzy budowlanej, jest wiele firm i osób, które taką wiedzę mają, a poświęcenie pewnych funduszy na przeprowadzenie ekspertyz to niewielki koszt w porównaniu z nieprzyjemnymi niespodziankami, których możemy dzięki temu uniknąć. A jeśli eksperci stwierdzą, że nie ma ryzyka i cena jest korzystna, to mieszkaniem z pewnością warto się zainteresować.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com, Unsplash.com.
