Jedną z kwestii, która budzi najwięcej nieporozumień przy wynajmie mieszkania, są naprawy i remonty. Kto powinien zapłacić za pomalowanie ścian? Czy będąc najemcą można nakleić tapetę? Czyim obowiązkiem jest usunięcie usterki w kanalizacji? Na te i podobne pytania spróbujemy odpowiedzieć w naszym artykule.
Przede wszystkim umowa
Decydując się na odstąpienie naszego mieszkania najemcy, podpisujemy z nim umowę. Przygotowane w formie pisemnej i jasno określone prawa i obowiązki stron, zasady komunikacji i inne ustalenia, zapewniają bezpieczeństwo zarówno jednej, jak i drugiej stronie. W umowie tej może się znaleźć między innymi określenie do jakiego rodzaju napraw i remontów zobowiązany jest wynajmujący, jakie leżą w gestii najemcy, a także jakich zmian i remontów ten ostatni może w lokalu dokonać. W artykule „Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania do umowy najmu” informowaliśmy też, w jaki sposób sporządzić i podpisać ten bardzo istotny załącznik. Warto o nim pamiętać, gdyż dzięki niemu można rozstrzygnąć niektóre wątpliwości dotyczące zobowiązań wynajmującego i najemcy w kwestii napraw i remontów.
Co na to przepisy?
W kwestiach spornych, niezależnie od zapisów umowy, nadrzędne jest oczywiście obowiązujące prawo. Ujmując rzecz inaczej – nasza umowa nie może być sprzeczna z przepisami. W przypadku wynajmu mieszkania są to dwie ustawy:
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U.2022.0.1360 ze zm.)
- Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U.2022.0.172 ze zm.)
Przygotowując umowę można się do tych przepisów odwołać, a nawet częściowo wykorzystać. Warto jednak wiedzieć, że są one bezwzględnie obowiązujące tylko dla lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. Dla pozostałych lokali, ustawodawca przewidział możliwość odmiennego ustalenia praw i obowiązków pomiędzy wynajmującym i najemcą. Od tego właśnie jest umowa cywilno-prawna sporządzona pomiędzy stronami i dlatego to w niej należy jasno i precyzyjnie określić kto jest za co odpowiedzialny.
Obowiązki wynajmującego budynek bądź lokal mieszkalny
Dla przykładu przedstawimy, jak obowiązki wynajmującego i najemcy opisuje Ustawa o ochronie praw lokatorów. Obowiązki właściciela budynku bądź lokalu, służącego do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, który ten budynek lub mieszkanie wynajmuje lokatorom, określone są w art. 6a tej Ustawy. Stwierdza on, dość ogólnie, że wynajmujący musi zapewnić należyty stan i sprawne działanie instalacji i urządzeń umożliwiających korzystanie z lokalu, z mediów, oraz z wyposażenia budynku. Wynajmujący jest też odpowiedzialny za dokonywanie napraw tych elementów, oraz napraw uszkodzeń powstałych w częściach wspólnych, jak również napraw w lokalu, które dotyczą instalacji i elementów wyposażenia technicznego. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy szkody powstały z winy najemcy – wtedy to najemcę obciąża obowiązek finansowego pokrycia strat. Również KC stwierdza, że przedmiot najmu musi być wydany najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku i w takim stanie utrzymywany przez wynajmującego.
Warto wiedzieć – przy wynajmie lokalu komercyjnego, zastosowanie mają wyłącznie przepisy Kodeksu cywilnego.
W praktyce oznacza to, że obowiązkiem wynajmującego mieszkanie jest zadbanie o to, by lokal nadawał się do mieszkania. Chodzi tutaj o zapewnienie podstawowych funkcjonalności: okien i drzwi, dostępu do wody, kanalizacji i prądu, oraz gazu, jeśli mieszkanie wyposażone jest w urządzenia z niego korzystające, jak kuchenka, czy piecyk do podgrzewania wody w łazience. Kuchnia i łazienka winny też być wyposażone w niezbędne urządzenia i armaturę, pozwalające na korzystanie z nich zgodnie z ich funkcją. Naprawa awarii, skutkujących niemożnością zamieszkiwania w lokalu, o ile nie powstały z winy najemcy, leży w gestii wynajmującego.
Przeczytaj: Co można zrobić, jeśli najemca nie płaci czynszu?
Obowiązki najemcy lokalu mieszkalnego
Do obowiązków najemcy, określanego też w przepisach jako lokator, należy utrzymywanie wynajmowanego lokalu we właściwym stanie technicznym, jak również w czystości. Winien on również dbać i chronić przed uszkodzeniem części wspólne budynku, w którym lokal się znajduje. Ponadto to najemcę obciąża obowiązek naprawy i bieżącej konserwacji wyposażenia lokalu – łącznie z wymianą wyposażenia ruchomego.
Z przepisów wynika, że gdy – na przykład – uszkodzeniu ulegnie bateria umywalkowa, na skutek jej długoletniej eksploatacji, to najemca powinien tę baterię wymienić. W praktyce raczej tak się nie dzieje, choćby ze względu na to, że okres użyteczności elementów wyposażenia mieszkania może wynosić kilka, lub nawet kilkanaście lat – natomiast umowy najmu zawiera się zwykle na rok (nie mówimy tu o najmie krótkoterminowym, który trwa jeszcze krócej, i to znacznie). W tej sytuacji wymiana umywalki, szafy wnękowej, czy tapetowanie ścian przez najemcę – co przewiduje ustawa – nie leży ani w interesie najemcy, ani wynajmującego.
Jeśli jednak zawarta umowa nie precyzuje, po czyjej stronie leży obowiązek wykonania tego typu napraw, pozostajemy z zapisami ustawy.
Co jeszcze znajdziemy w przepisach?
Ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera oczywiście regulacje dotyczące bieżących napraw dokonywanych przez najemcę. Na przykład przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy – między dniem objęcia lokalu, a dniem jego opróżnienia – wartości elementów wyposażenia, które wymienił.
Najemca ma też możliwość wprowadzania ulepszeń w lokalu. Wymaga to jednak zgody wynajmującego i pisemnej umowy określającej sposób rozliczenia. Jeśli takiej umowy nie było, albo najemca dokonał ulepszeń, nie pytając o zgodę, wynajmujący może zażądać ich usunięcia. Jeśli decyduje się je zatrzymać, winien zwrócić najemcy ich wartość, uwzględniając stopień zużycia.
Jeśli w trakcie najmu nastąpi awaria, uniemożliwiająca korzystanie z lokalu, której usunięcie jest obowiązkiem wynajmującego, najemca może wyznaczyć termin wykonania napraw. A jeśli ten termin upłynie bezskutecznie, najemca może sam dokonać koniecznych napraw, a kosztami obciążyć wynajmującego.
Podobnie, jeśli w mieszkaniu występują nieujawnione w dniu sporządzania umowy najmu wady, ograniczające możliwość korzystania z niego, najemca może zażądać obniżenia czynszu za czas występowania tych wad, czyli nawet od początku wynajmu, do czasu ich usunięcia przez wynajmującego.
Przeczytaj: Jak rozliczać media w wynajmowanym mieszkaniu?
Sprezycowanie zapisów umowy odnośnie napraw i remontów w wynajmowanym mieszkaniu
Wynajmując lokal, zwłaszcza po raz pierwszy, często nie zwracamy uwagi na kwestie napraw i remontów, albo nie chcemy niepotrzebnie komplikować zapisów umowy. Tymczasem komplikacje, z jakimi możemy mieć do czynienia, jeśli odpowiedzialności za naprawy usterek nie doprecyzujemy na początku, okazują się czasem znacznie większe.
Jak choćby w przypadku tej przykładowej baterii umywalkowej. Załóżmy, że najemca, zgodnie z przepisami, wymienił baterię, bo na skutek eksploatacji i naturalnego zużycia przestała działać. W dniu opuszczenia przez niego lokalu ocenia, że bateria jest stosunkowo nowa i oczekuje zwrotu pełnej kwoty jej zakupu i montażu. Tymczasem wynajmujący ma na ten temat inne zdanie, albo zwyczajnie bateria mu się nie podoba. Osiągnięcie kompromisu wymagać będzie cierpliwości i może nie zadowolić żadnej ze stron. To zupełnie niepotrzebna komplikacja
Na co zatem zwrócić uwagę sporządzając umowę?
- Wszelkie większe remonty, naprawy i wymiany elementów zapewniających możliwość użytkowania lokalu zgodnie z jego funkcją, są po stronie wynajmującego. Tak mówią przepisy i tak też przyjęte jest zwyczajowo.
- Wymiana zużytych elementów niektórych urządzeń, wymiana całych urządzeń, mebli, naprawa podłóg, okładzin ściennych, czy malowanie i tapetowanie ścian i innych elementów wyposażenia, zgodnie z przepisami należy do najemcy. Tutaj lepiej w umowie najmu zapisać, że przed dokonaniem takich napraw, podobnie jak w przypadku „ulepszeń” musi zostać zawarta dodatkowa umowa, albo aneks do umowy najmu.
- Wynajmujący winien pamiętać, że jego obowiązkiem jest niezwłocznie reagować na uwagi najemcy odnośnie usterek i awarii.
A najważniejsze, zarówno ze strony wynajmującego, jak i najemcy, to utrzymywać kontakt i komunikować się w razie jakichkolwiek wątpliwości. W końcu to najlepszy sposób na uniknięcie nieporozumień, na czym zależy obu stronom.
Przeczytaj: Zalanie mieszkania – kto ponosi odpowiedzialność?
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com
