Jak ustalić wysokość czynszu najmu?

Jak wysoki powinien być czynsz najmu? Czym się kierować przy ustalaniu jego wartości? Odpowiedzi na te i inne pytania znajdziesz w niniejszym artykule.

Powinien przeczytać go każdy, kto przymierza się do debiutu w roli wynajmującego dom czy mieszkanie, zwłaszcza jeśli planuje uczynić wpływy z tego tytułu jednym z głównych źródeł swego dochodu. Informacje zawarte w tekście mogą się okazać przydatne ponadto osobom rozważającym zakup lub remont nieruchomości specjalnie po to, by ją wynajmować. Do lektury zachęcamy także tych, którzy już wynajmują – być może pod jej wpływem dokonają drobnych korekt, jeśli chodzi o wysokość czynszu najmu, i dzięki temu łatwiej znajdą kolejnych lokatorów lub po prostu więcej zarobią.

Czynsz najmu – co to właściwie jest?

Na wstępie warto określić, czym właściwie jest czynsz. Rzeczywistość pokazuje, że najemcy i wynajmujący potrafią bardzo różnie rozumieć to pojęcie. Z reguły się więc je dookreśla, tworząc sformułowania takie jak „czynsz najmu” (rzadziej: „czynsz mieszkania”) oraz „czynsz administracyjny”. Tak naprawdę każde z nich jest nieco niepoprawne, o czym się można przekonać, biorąc pod lupę ich znaczenie.

Samo słowo „czynsz” oznacza opłatę za wynajem nieruchomości. „Czynsz najmu” zatem to tzw. pleonazm, czyli – jak zwykło się mówić potocznie – masło maślane. „Czynsz administracyjny” z kolei nie powinien być nazywany czynszem, bo dotyczy opłat innych niż te za wynajem, choć również związanych z korzystaniem z mieszkania. A raczej z jego posiadaniem, bo chodzi o koszt, który właściciel musi zasadniczo ponosić nawet wtedy, gdy w mieszkaniu tym nikt nie przebywa – ale też który przerzucany jest na najemcę, gdy to on zamieszkuje lokal.

Czynsz w ogłoszeniach

I tutaj właśnie potrafi dojść do nieporozumień. Niekiedy bowiem wynajmujący w ogłoszeniu podaje tylko kwotę, jaką chciałby pobierać z racji udostępnienia tegoż lokalu (czyli rzeczony czynsz najmu), a potem okazuje się, że trzeba doliczyć do niej jeszcze co najmniej kilkaset złotych odprowadzanych miesięcznie na konto nie wynajmującego, lecz administratora budynku, w którym się ów lokal znajduje (stąd zresztą nazwa „czynsz administracyjny”). Potencjalny najemca może poczuć się oszukany lub zwyczajnie nie dysponować tak dużym budżetem, w efekcie czego obie strony stracą czas, bo umowa pomiędzy nimi nie zostanie zawarta.

Dobrą praktyką jest więc posługiwanie się w ogłoszeniach określeniami „czynsz najmu” i „czynsz administracyjny”, jako że mimo wspomnianych nieścisłości zachodzących w warstwie językowej są one powszechnie zrozumiałe i znoszą niedomówienia. Warto ich użyć nawet wówczas, gdy koszty administracyjne włącza się do ogólnej kwoty czynszu – wyraźnie zaznaczając, że zostały w niej uwzględnione. W świecie idealnym nie trzeba byłoby tego robić, bo podział tej kwoty na czynsz najmu i inne opłaty powinien nastąpić dopiero w umowie (głównie ze względów podatkowych – zob.: Podatek od wynajmu mieszkania. Jak rozliczać wynajem?), w prawdziwym życiu jednak już na etapie ogłoszenia spotyka się jeszcze zwykle następujące formy zapisu:

• podanie osobno wartości czynszu najmu i czynszu administracyjnego;
• podanie wartości czynszu najmu i dopisek, że do tego dochodzą dodatkowe koszty – co jest dość niejasne, ale przynajmniej stanowi sygnał dla potencjalnych lokatorów, że trzeba o tę kwestię dopytać (gdyby nadal byli zainteresowani podobną ofertą);
• podanie tylko wartości czynszu najmu – co generuje opisane wcześniej problemy.

Jednoczesne funkcjonowanie tak różnych rozwiązań może rodzić pewną dezorientację. Na szczęście nic nie stoi na przeszkodzie, by wyeliminować ewentualne wątpliwości, jeszcze nim się pojawią.

Przeczytaj również: Kaucja przy wynajmie mieszkania

Czynsz administracyjny

Oczywiście pewne rzeczy wciąż będą wymagać doprecyzowania. Chodzi tu konkretnie o kwotę czynszu administracyjnego, która w trakcie obowiązywania umowy najmu może się nieco zmieniać. Wynika to stąd, że na rzecz wspólnoty mieszkańców, spółdzielni mieszkaniowej czy firmy zarządzającej budynkiem wnosi się łącznie kilka rozmaitych opłat, m.in.:

• za sprzątanie i utrzymanie części wspólnych nieruchomości (klatek schodowych, wind, zieleni itd.),
• z tytułu wynagrodzenia zarządu instytucji opiekującej się danym blokiem i zatrudnianych przez nią osób,
• za ochronę, monitoring itp.,
• na fundusz remontowy (z którego środki przeznaczane są chociażby na wymianę instalacji, remonty piwnic czy elewacji oraz drobne naprawy w częściach wspólnych),
• podatek od nieruchomości,
• za ogrzewanie centralne (niekiedy również za gaz),
• za wodę i odbiór ścieków.

Wysokość niektórych opłat zależy od metrażu mieszkania i zmienia się relatywnie rzadko, np. na mocy uchwał rady spółdzielni. Wartość innych zaś ustalana jest w oparciu o faktyczne zużycie, przy czym rozliczeń dokonuje się np. raz w roku lub raz na kwartał. Zaliczka na media takie jak energia cieplna czy woda pobierana jest w stałych ratach co miesiąc, ale dopiero po dokonaniu odczytów z liczników następuje jej wyrównanie: jeśli lokator zużył mniej wody, to dzięki powstałej w ten sposób nadpłacie w kolejnych miesiącach czynsz administracyjny będzie niższy. Niedopłata wynikająca z przekroczenia prognozy wymaga natomiast uzupełnienia.

Wahania tego rodzaju kwot z reguły nie są tak znaczne, by wpływać na decyzję najemcy o wprowadzeniu się do danego mieszkania bądź nie. Istnieje też co najmniej kilka sposobów rozliczania tych kosztów z wynajmującym, jak choćby:

• rozliczenia konkretnych sum na podstawie faktur ze spółdzielni;
• rozliczenia w oparciu o stan liczników przy kosztach zmiennych i na podstawie faktur przy kosztach stałych – sensowne zwłaszcza przy okresach najmu krótszych niż okresy rozliczeniowe w spółdzielni;
• zaokrąglenie kwoty czynszu administracyjnego i rozliczanie tylko ewentualnych niedopłat lub nadpłat;
• zaokrąglenie kwoty czynszu administracyjnego bez dodatkowych rozliczeń – co może być ryzykowne, jest jednak dość często spotykane jako rozwiązanie wygodne (bo oznacza po prostu przelew takiej samej kwoty co miesiąc).

Ważne jedynie, by wszelkie uzgodnione na tym polu warunki znalazły odzwierciedlenie w zapisach umowy najmu. Jeśli bowiem np. obie jej strony przystaną na ów ostatni model, a codzienne długie kąpiele lokatora przełożą się na wysoką niedopłatę za wodę, to właściciel mieszkania i tak będzie musiał uregulować należność, nie bardzo mając jak jednak dochodzić od najemcy jej zwrotu.

Przeczytaj: Co można zrobić, jeśli najemca nie płaci czynszu?

Opłaty za media

Podobnie rzecz ma się z opłatami za media inne niż ogrzewanie i woda – czyli np. za prąd, gaz lub internet. Nie wliczają się one do czynszu administracyjnego, bo umowę z ich dostawcami podpisuje nie spółdzielnia czy wspólnota dla całego budynku, ale właściciel mieszkania dla pojedynczego lokalu. W tym przypadku również może on rozliczać się z najemcą na kilka sposobów:

• na podstawie faktur od dostawców mediów – tak właśnie się dzieje najczęściej, przy czym lokator może przelewać przedstawione tam kwoty albo na konto wynajmującego, albo bezpośrednio na wskazane rachunki;
• przenosząc umowy na lokatora, który będzie regulował należności we własnym zakresie – co ze względu na formalności sprawdza się przede wszystkim przy najmie na dłuższe, wieloletnie okresy;
• włączając zaokrąglone kwoty za średnie miesięczne zużycie do czynszu głównego – wtedy w ogłoszeniu zamiast „czynsz + opłaty” pojawić się może sformułowanie takie jak „[np. 3000 zł] ze wszystkim”.

To ostatnie rozwiązanie bywa stosowane, trzeba jednak przyznać, że raczej dość rzadko. Głównie dlatego, że właściciel nieruchomości, rozliczając się ze skarbówką ryczałtem, nie może wówczas odjąć ponoszonych przez siebie kosztów od stanowiących podstawę opodatkowania przychodów z najmu. Dotyczy to oczywiście również czynszu administracyjnego, a ponieważ opiewa on zwykle na znacznie wyższe kwoty, w umowie podpisywanej między najemcą i wynajmującym prawie zawsze występuje oddzielnie od czynszu najmu.

Przeczytaj: Jak rozliczać media w wynajmowanym mieszkaniu?

Ile powinien wynosić czynsz najmu

Wysokość opłat za media i tych uiszczanych na rzecz spółdzielni jest niezależna od właściciela mieszkania. Gdy jednak chodzi o „opłatę za prawo do korzystania z lokalu” – czyli właśnie czynsz najmu – to tu już wynajmujący ma teoretycznie pełną dowolność. Jeśli np. za udostępnienie 20-metrowej kawalerki w Raciborzu zażyczy sobie 15 tys. zł miesięcznie i znajdzie najemcę, który zechce mu tyle płacić, to wciąż jeszcze mamy wolny rynek i nic nikomu do tego. Prawdopodobnie jednak nikt nie zgodzi się na podobne warunki, przy ustalaniu kwoty czynszu najmu lepiej więc kierować się obowiązującymi na tymże wolnym rynku prawami podaży i popytu.

W praktyce oznacza to, że czynniki takie jak wysokość raty kredytu hipotecznego, który właściciel nieruchomości ma do spłacenia, koszt prac remontowych wykonanych w lokalu przeznaczonym pod wynajem czy chęć zarobienia konkretnej sumy powinny odgrywać mniejszą rolę niż choćby:

• lokalizacja mieszkania – w tym jego skomunikowanie z centrum miasta lub najbliższą większą miejscowością;
• stan techniczny i standard wykończenia mieszkania – oraz budynku, w którym się ono znajduje;
• powierzchnia mieszkania – przy czym jego rozkład może mieć dodatkowe znaczenie (zob. https://listaprzetargow.pl/blog/wynajem-mieszkania-na-pokoje/).

Z pewnością warto rzucić okiem na ceny wynajmu innych nieruchomości o podobnym metrażu i standardzie, położonych w danej okolicy. Pozwoli to sprawdzić, jak kwota, którą wynajmujący uważa za odpowiednią, ma się do rzeczywistości – a więc czy nie jest zbyt wysoka albo zbyt niska – lub przyjąć jakiś punkt wyjścia, gdy właściciel lokalu jeszcze nie wie za bardzo, ile może wynosić czynsz najmu w jego przypadku.

Dostępność miejsca parkingowego czy komórki lokatorskiej, piękny widok z okien lub ładne i funkcjonalne wyposażenie mieszkania czynią to ostatnie bardziej atrakcyjnym w oczach potencjalnych najemców, mogą stanowić więc dobre uzasadnienie dla ustalenia kwoty czynszu w ponadprzeciętnej wysokości. Z drugiej strony, jeśli coś wpływa na komfort życia w danym lokalu ujemnie – jak hałas czy kiepskie doświetlenie – być może trzeba będzie nieco obniżyć czynsz najmu, aby dodatkowo zachęcić przyszłych lokatorów do podpisania umowy.

Nie tylko pieniądze

Nie wolno również zapomnieć, że wysokość czynszu najmu bywa ustalana niekiedy w drodze negocjacji pomiędzy najemcą a wynajmującym. Co więcej, zgodnie z art. 659. § 1 Kodeksu cywilnego obie strony mogą się zgodzić na to, by część (albo całość) czynszu wyrażona była nie w pieniądzach, lecz „w świadczeniach innego rodzaju”. Np. w dostarczanych co miesiąc w określonej ilości kozich serach, których wyrobem trudni się rodzina najemcy. „Świadczeniami innego rodzaju” mogą bowiem być zarówno usługi, jak i rzeczy. Częściej jednak niż o żywność chodzi raczej np. o zobowiązanie się lokatora do wykonania na własny koszt remontu nieruchomości.

Podwyżka czynszu najmu (lub jego obniżka)

Z tej – i nie tylko tej – okazji można też jedynie odroczyć płatność czynszu lub go tymczasowo obniżyć (nawet do zera). Najlepiej to zrobić, formułując stosowny zapis w umowie najmu, ewentualnie tworząc do niej aneks. Kodeks cywilny, a konkretnie jego art. 685(1), pozwala wynajmującemu również podnieść kwotę czynszu, poprzez wypowiedzenie jego dotychczasowej wysokości z co najmniej miesięcznym wyprzedzeniem.

Najemca natomiast może domagać się obniżenia czynszu, gdy mieszkanie posiada wady, o których nie wiedział w momencie podpisywania umowy, a które uniemożliwiają korzystanie z lokalu zgodnie z tą właśnie umową. Dotyczy to wyłącznie czynszu za okres istnienia owych wad – bo też wynajmujący ma obowiązek je usunąć (a gdyby tego nie zrobił, lokator ma prawo wypowiedzieć najem ze skutkiem natychmiastowym; zob. art. 664. KC).

Na koniec warto wspomnieć jeszcze o nie tak częstej, ale możliwej sytuacji, w której kwota czynszu rośnie lub maleje – nieraz z miesiąca na miesiąc – w zależności od wskaźnika, jakim jest ona określona w umowie. Chodzi tu choćby o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych, lepszym chyba przykładem jest jednak kurs wybranej waluty. Czynsz najmu, jako zobowiązanie pieniężne, na terytorium Polski zgodnie z prawem wyrażony może być wyłącznie w złotówkach. Ale czasem zdarza się, że najemca zarabia w innej walucie i to w niej wolałby uiszczać należność. Wówczas strony mogą zawrzeć w umowie tzw. klauzulę waloryzacyjną, głoszącą np., że kwota czynszu wynosi równowartość 500 euro według średniego kursu NBP z dnia poprzedzającego dzień płatności.

Przeczytaj również: Podwyżka czynszu najmu – kiedy i jak to zrobić?

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pexels.com