Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym jest trudniejsza, niż gdyby takiego kredytu nie było – ale jak najbardziej możliwa. Jak ją przeprowadzić?
Kredyt hipoteczny to pożyczka zaciągana na kilkanaście, a nieraz nawet na kilkadziesiąt lat. Trudno dokładnie przewidzieć, co w tym czasie może się zdarzyć. Przyjęcie posady w innym mieście lub nawet kraju, narodziny dzieci, kłopoty finansowe… To tylko kilka z wielu powodów, dla których można chcieć sprzedać mieszkanie. Ciążący na nim kredyt stanowi wtedy pewną trudność, nie jest jednak przeszkodą nie do przejścia. Dowiedz się, co trzeba w takiej sytuacji zrobić.
Komplikacje wynikają przede wszystkim stąd, że nabywca nie może po prostu „przejąć” zobowiązań wobec banku, który udzielił kredytu. Zgodnie z prawem pożyczka musi zostać spłacona, zanim mieszkanie zmieni właściciela. Jeśli ten dotychczasowy dysponuje odpowiednio dużą ilością gotówki, może uregulować należność samodzielnie, a następnie przeprowadzić typową dla rynku wtórnego transakcję sprzedaży-kupna nieruchomości.
O wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego pisaliśmy szczegółowo w osobnym artykule. Tutaj przypomnijmy tylko, że jeśli owa spłata nastąpi w ciągu pierwszych kilku lat od zaciągnięcia pożyczki, bank może domagać się prowizji, czyli swoistego odszkodowania za nieotrzymanie przyszłych odsetek. Od lipca 2017 r. prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu o zmiennej stopie procentowej – a takie najczęściej są w naszym kraju zaciągane – wynosi maksymalnie 3% wartości spłacanej kwoty i może zostać pobrana tylko w ciągu 3 pierwszych lat od uruchomienia tego kredytu.
To samo dotyczy sytuacji, w której dotychczasowy kredyt zostaje spłacony przez nabywcę obciążonej nieruchomości. Tutaj do czynienia możemy mieć zaś zasadniczo z dwoma scenariuszami. W pierwszym nabywca chce kupić mieszkanie za gotówkę, w drugim natomiast sam potrzebuje kredytu, co mnoży formalności i sprawia, że jest to nieco trudniejszy wariant. Ale po kolei.
Krok 1 – wizyta w banku, który dał ci kredyt
Mieszkanie formalnie należy do ciebie, możesz swobodnie nim dysponować, a więc również je sprzedać. Ponieważ jednak jest ono obciążone hipoteką na rzecz banku, musisz ów bank poinformować o takim zamiarze. Potrzebujesz również od kredytodawcy specjalnego zaświadczenia, w którym powinny znaleźć się:
- twoje dane,
- data udzielenia pożyczki i termin jej spłaty,
- informacja o wysokości aktualnego zadłużenia – czyli kwota, którą należy uregulować, by spłacić kredyt,
- informacja o ewentualnej prowizji z tytułu przedwczesnej spłaty zobowiązania,
- zgoda banku na dokonanie takiej jednorazowej spłaty,
- numer kredytu i numer rachunku bankowego, na który należy przelać pieniądze,
- tzw. promesa, czyli inaczej przyrzeczenie, że po otrzymaniu należności bank zgodzi się na wykreślenie hipoteki obciążającej mieszkanie na jego rzecz.
Koszt wydania zaświadczenia to zwykle kilkadziesiąt złotych. Mając je w ręku, wiesz, ile dokładnie pieniędzy trzeba oddać bankowi, możesz więc podjąć decyzję, czy zrobisz to samodzielnie, czy będzie musiał to zrobić nabywca nieruchomości. W tym drugim przypadku zaświadczenie przyda się później notariuszowi do sporządzenia umowy, tobie zaś łatwiej będzie określić, jakiej ceny zażądać za mieszkanie, aby nie stracić na sprzedaży.
Krok 2 – znalezienie kupca
Wiedząc to, możesz więc ogłosić chęć zbycia lokalu, np. w jednym z tematycznych serwisów internetowych lub za pośrednictwem biura nieruchomości. Pracownicy takiego biura mają z reguły spore doświadczenie, jeśli chodzi o transakcje dotyczące mieszkań obciążonych kredytem hipotecznym, nie będą więc zadawać zbędnych pytań, a nawet wezmą na siebie pewną część formalności.
Za swe usługi będą oczywiście oczekiwać zapłaty, dlatego niektórzy chcą sami zająć się sprzedażą. Jeśli i ty wybierzesz ten wariant, pamiętaj, by w ogłoszeniu znalazła się informacja na temat obciążenia lokalu kredytem hipotecznym. Osób szczerze zainteresowanych kupnem mieszkania raczej to nie zniechęci, kupujący ma jednak prawo od początku wiedzieć, że wspomnianych formalności będzie więcej niż standardowo.
Uwaga! Bankowe zaświadczenie – a przede wszystkim zawarta w nim promesa – zachowuje ważność jedynie przez 30 dni. Z tego powodu wielu sprzedających woli oszacować pozostałą kwotę do spłaty kredytu na własną rękę i zacząć od znalezienia nabywcy nieruchomości, a dopiero potem udać się do banku.
Krok 3 – umowa przedwstępna
W ciągu miesiąca od uzyskania opisanego wyżej zaświadczenia należy podpisać przedwstępną umowę kupna-sprzedaży mieszkania. Teoretycznie nie trzeba z tym iść do notariusza, jednak jest to wskazane jako lepsze zabezpieczenie interesów wszystkich stron: sprzedającego, kupującego i banku – zwłaszcza jeśli nabywca sam chce sfinansować zakup nieruchomości kredytem hipotecznym.
W umowie przedwstępnej muszą się znaleźć:
- termin jej zawarcia,
- dane stron,
- oznaczenie nieruchomości i jej cena,
- szczegółowe omówienie kwestii ewentualnego zadatku lub zaliczki.
Umowa przedwstępna powinna zawierać ponadto zapis dotyczący podziału ceny mieszkania na dwie transze oraz wskazać numery kont: banku (spłata kredytu hipotecznego) oraz dotychczasowego właściciela nieruchomości (reszta kwoty, jaką ma uiścić kupujący). Można się też spotkać z praktyką, w której nabywca przelewa całość na rachunek sprzedającego i to ten ostatni ma za zadanie uregulować zobowiązanie wobec swojego kredytodawcy.
Przykład: właściciel mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym chce je sprzedać za 350 tys. zł. Do spłaty pozostało jeszcze 150 tys. zł. Tyle trzeba przelać na rachunek banku, który udzielił kredytu. Przelewu może dokonać właściciel mieszkania, otrzymawszy od nabywcy 350 tys. zł. Nabywca (lub jego kredytodawca – p. niżej) może też przelać bankowi 150 tys. zł, a sprzedającemu osobno pozostałe 200 tys. zł.
Przeczytaj: Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania – na co uważać
Krok 4 – umowa kupna-sprzedaży i finalizacja transakcji
Jeśli kupujący sam potrzebuje pieniędzy od banku, musi umowę przedwstępną dołączyć do wniosku o przyznanie kredytu. Dopiero wtedy bank ten przystępuje do oceny zdolności kredytowej, a następnie wydaje decyzję o przyznaniu pożyczki. Jeśli natomiast nabywca dysponuje gotówką, sprawa jest o tyle prostsza, że można ten krok pominąć i od razu (ewentualnie po wpłacie zaliczki) przystąpić do sporządzenia właściwej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, tym razem już nieodwołalnie w formie aktu notarialnego. Na jego zaś podstawie bank, który ma udzielić nowego kredytu, przelewa środki w odpowiedniej wysokości na rachunek kredytodawcy widniejącego w księdze wieczystej mieszkania jako wierzyciel hipoteczny, a pozostałą część kwoty umowy – na konto sprzedającego.
Krok 5 – likwidacja hipoteki
Niezależnie od tego, czy zapłaty dokonuje bank, czy też sam kupujący, po jej wpłynięciu na konto lub konta wskazane w umowie można zgłosić się do banku, który wydał promesę, aby zrealizował zawarte w niej postanowienia.
Uwaga: jeśli transakcja finansowana jest przez instytucję udzielającą pożyczki kupującemu, pieniądze często trafiają najpierw na konto banku, który przyznał pierwotny kredyt, a transza dla dotychczasowego właściciela mieszkania wypłacana jest dopiero po okazaniu zaświadczenia o uregulowaniu zadłużenia.
Z tym dokumentem należy udać się do wydziału ksiąg wieczystych we właściwym sądzie rejonowym i złożyć wniosek o usunięcie nieaktualnych już wpisów w księdze wieczystej sprzedanego mieszkania oraz wpisanie tam danych nowego właściciela i ewentualnie banku, który udzielił mu pożyczki. Wniosek o wykreślenie hipoteki może złożyć zarówno notariusz, przedstawiciel biura pośrednictwa nieruchomości, wierzyciel (tj. kredytodawca), dotychczasowy właściciel mieszkania, jak i nabywca tego ostatniego. Podanie powinno zawierać:
- wypełniony i podpisany formularz urzędowy KW-WPIS,
- oświadczenie banku o spłacie kredytu równoznaczne ze zgodą na wykreślenie hipoteki,
- dowód uiszczenia stosownej opłaty sądowej (w wysokości 100 zł).
Przeczytaj: Jak wykreślić hipotekę z księgi wieczystej
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w obcej walucie
A co, jeśli kredyt na mieszkanie zaciągnięty został w walucie innej niż złotówki? Taką nieruchomość również można sprzedać, cała procedura wygląda zaś identycznie, jak to opisano wyżej. Spłaty, o ile to możliwe, należy wówczas dokonać w walucie kredytu. Alternatywnie bank przelicza pozostałe zadłużenie po aktualnym kursie. Jeśli jednak cena danej waluty od momentu przyznania pożyczki poszła mocno w górę, wartość mieszkania może okazać się niższa niż kwota kredytu, zaś jego sprzedaż – po prostu nieopłacalna.
Przeniesienie kredytu na inną nieruchomość
W takiej sytuacji dobrym rozwiązaniem bywa przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość, o ile tylko jej wartość jest wystarczająco wysoka. Pozwala to „poczekać” na korzystniejszy kurs walut, ale podobne rozwiązanie stosuje się często także wtedy, gdy ktoś chce swe dotychczasowe mieszkanie zamienić na inne.
Pamiętaj tylko, że nowy lokal nie może być obciążony innymi kredytami, długami czy prawami na rzecz osób trzecich. Konieczne jest więc przedłożenie wypisu z księgi wieczystej, a także operatu szacunkowego, czyli sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny, na podstawie której bank zdecyduje, czy dane mieszkanie nadaje się do zabezpieczenia udzielonej przezeń pożyczki na wypadek ewentualnych problemów z jej spłatą.
Sprzedaż nieruchomości kupionej w ramach programu „Mieszkanie dla młodych”
Na koniec warto wspomnieć jeszcze o kwestii mieszkań zakupionych w ramach rządowego programu „MdM” po 1 września 2015 r. Otóż jeśli sprzedaż takiego lokalu miałaby nastąpić w ciągu 5 lat od jego zakupu, wówczas oddać będzie trzeba dopłatę, w wysokości zależnej od czasu, jaki pozostał do końca owej pięcioletniej karencji. Czyli jeśli chcesz sprzedać mieszkanie po 4 latach, musisz zwrócić 20% otrzymanych środków. Jeśli po 2,5 roku – 50% itd. Przy czym „odliczanie” dotyczy pełnych lat kalendarzowych, tak więc lokal kupiony np. w czerwcu 2016 r. będzie można sprzedać bez utraty dofinansowania nie w czerwcu 2021 r., ale dopiero w styczniu 2022 r. Mieszkań kupionych przed 1 września 2015 r. zaś to nie dotyczy wcale i można je sprzedać w praktycznie dowolnym momencie.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcię: Pixabay.com
