Inwestowanie w zagraniczne nieruchomości to stosunkowo nowy trend w Polsce. Warto się mu przyjrzeć, zarówno pod kątem potencjalnych korzyści, jak i ryzyka związanego z taką transakcją. To właśnie robimy w naszym artykule.
Motywacje inwestorów do kupowania zagranicznych nieruchomości
Polacy, którzy decydują się na kupno nieruchomości za granicą, kierują się najczęściej dwoma zupełnie odrębnymi pobudkami. Jedną grupę stanowią osoby ze zdecydowaną nadwyżką kapitału, które marzą o własnym apartamencie w wakacyjnej miejscowości, a jeśli dodatkowo taka inwestycja przyniosłaby jakąś korzyść, traktują to jako bonus. Inną grupą są osoby, które kierują się przede wszystkim możliwością zarobienia na takiej inwestycji, albo w drodze wynajmu, albo szukając okazji na „flipa”.
Mamy też do czynienia z trendem, który dotychczas nie był popularny, ale nabiera znaczenia w obliczu bieżącej sytuacji geopolitycznej, która dramatycznie zmieniła się w 2022 roku. Wojna w Ukrainie pokazała jak ważna jest dywersyfikacja geograficzna dostaw surowców, ale także posiadanego majątku. Chodzi tutaj o inwestowanie w zróżnicowane zagraniczne aktywa, co jest wprawdzie opcją kosztowną, ale pozwala też na rozproszenie ryzyka. Inwestycje zagraniczne oznaczają, że stopa zwrotu nie jest uzależniona od sytuacji gospodarczej w jednym konkretnym kraju.
Niezależnie od tego, co jest główną motywacją, jeśli myślimy o kupnie nieruchomości w innym państwie, niezbędna jest nam wiedza o przepisach obowiązujących w określonym miejscu, znajomość lokalnego rynku nieruchomości, zarówno w zakresie kupna-sprzedaży, jak i w zakresie wynajmu, oraz świadomość sytuacji politycznej i gospodarczej nie tylko w danym państwie, ale i w sąsiednim obszarze. Warto przy tym zauważyć, że inwestowanie w krajach należących do Unii Europejskiej jest z oczywistych względów łatwiejsze. Nie znaczy to, że w innych państwach nie da się inwestować – trzeba po prostu znacznie pogłębić swoją wiedzę i zdawać sobie sprawę z poziomu ryzyka.
Przeczytaj: Inwestowanie w nieruchomości luksusowe
Gdzie Polacy chętnie inwestują w nieruchomości?
Jeszcze kilka lat temu temat inwestowania za granicą bardzo rzadko pojawiał się w rozważaniach Polaków. To nasz rynek był raczej zachęcający dla zagranicznych, zwłaszcza zachodnich inwestorów, ale ceny zaczęły doganiać, a nawet przewyższać te w innych państwach. Zwłaszcza jeśli porównamy ceny w miejscowościach typowo wakacyjnych nad Bałtykiem, z cenami na przykład w Bułgarii, czy Rumunii, okazuje się, że nad ciepłym Morzem Czarnym można znaleźć apartamenty taniej, niż w Polsce. Hiszpania także jest krajem, którym często interesują się inwestorzy. Przede wszystkim dlatego, że tamtejszy kryzys finansowy z roku 2008 spowodował znaczny spadek cen nieruchomości, które nadal pozostają na tym obniżonym poziomie. Podobnie sytuacja przedstawia się w Grecji.
Jeśli chodzi o najbardziej popularne kierunki wakacyjne, takie jak Włochy, czy Chorwacja, tu znacznie trudniej jest dziś znaleźć okazję. Ceny nieruchomości w miejscowościach nadmorskich, zwłaszcza w Chorwacji, znacznie wzrosły w ostatnich latach.
Można też zauważyć przeciwny -geograficznie- kierunek inwestowania. Obserwując trendy na rynkach nieruchomości, widać wyraźnie, że ceny zarówno gruntu, jak i mieszkań oraz domów najbardziej dynamicznie rosną – i będą rosły – w krajach, gdzie nie brakuje pracy i gdzie wciąż najwięcej się inwestuje. Mowa tutaj o Francji, Niemczech, czy Wielkiej Brytanii. Część inwestorów odbiera te właśnie kierunki jako najbardziej pewne i bezpieczne, choć niewątpliwie znacznie droższe.
Kraje pozaeuropejskie, gdzie Polacy chętnie inwestują to między innymi Egipt i Turcja, ale również Tajlandia. Jest to dynamicznie rozwijający się kraj, w którym wciąż można znaleźć nieruchomości w cenach niemal dziesięciokrotnie niższych, niż w Europie. Mankamentem jest oczywiście fakt, że Tajlandia znajduje się po drugiej stronie kuli ziemskiej, a także odmienność obowiązującego tam prawa.
Przeczytaj: Inwestowanie w nieruchomości w miejscowościach turystycznych
Znajomość przepisów podstawą inwestowania
Znajomość przepisów to najważniejsza rzecz, zarówno przy inwestowaniu we własnym kraju, jak i za granicą. Warto tu jeszcze raz nadmienić, że kwestie dotyczące inwestowania w nieruchomości w krajach Unii Europejskiej przez mieszkańców innych państw UE – w tym Polski – zawarte są w różnych traktatach, dyrektywach i rozporządzeniach unijnych. Dotyczą one na przykład swobodnego przepływu kapitału, swobody zakładania przedsiębiorstw, przepływu pracowników i tym podobnych. Nie zmienia to faktu, że każde państwo ma też swoje wewnętrzne przepisy. W niektórych z nich należy się na przykład zarejestrować jako podatnik, posiadać miejscowe konto bankowe, albo uzyskać numer identyfikacyjny tożsamy z naszym PESELem.
Nieco inaczej wygląda sytuacja inwestowania w państwach spoza Unii Europejskiej, na przykład Egipcie, Turcji, czy wspomnianej Tajlandii, gdzie obcokrajowiec nie może posiadać więcej niż 49% danej nieruchomości. Wielka Brytania też nie jest państwem należącym do UE. W każdym kraju obowiązują inne przepisy, dlatego przed podjęciem decyzji trzeba przeprowadzić bardzo dokładny research i zabezpieczyć się na różne ewentualności.
Do tego dochodzą regulacje dotyczące planowanego wynajmu nieruchomości, jeśli ten sposób zarabiania na inwestycji nas interesuje. Warto zasięgnąć rady specjalistów w danym rejonie, albo nawet zlecić obsługę miejscowym agencjom. To wszystko oznacza oczywiście dodatkowe koszty, z których trzeba sobie zdawać sprawę. Korzystna cena samej nieruchomości może okazać się nieco mniej interesująca, jeśli weźmiemy pod uwagę te dodatkowe warunki.
Przeczytaj: Jak zarządzać mieszkaniem na wynajem na odległość?
Czynniki ryzyka – kredytowanie inwestycji zagranicznych
Jeśli posiadamy kapitał, który chcemy zainwestować, możemy z powodzeniem szukać okazji za granicą. Nieco inaczej będzie jeśli, skuszeni opowieściami o korzystnych inwestycjach w śródziemnomorskich kurortach, zechcemy zaciągnąć kredyt na zakup takiej nieruchomości. Pierwszą przeszkodą są wprowadzone przed kilku laty obostrzenia w polskich bankach, dotyczące kredytów walutowych. Obecnie klienci mogą zaciągnąć kredyt jedynie w walucie, w jakiej osiągają dochody. A nawet jeśli zarabiamy -na przykład- w Euro i chcemy kupić nieruchomość w kraju gdzie obowiązuje ta waluta, może się okazać, że polski bank nie zaakceptuje zabezpieczenia w postaci hipoteki na nieruchomości zagranicznej. Wynikać to może choćby z faktu, że trudno dokonać wyceny takiej nieruchomości. Jeśli posiadamy inną nieruchomość w Polsce, rozwiązaniem może być obciążenie hipoteki tej nieruchomości.
Istnieje też opcja zaciągnięcia kredytu w lokalnym banku danego kraju. Przy tej ewentualności – przypominamy jeszcze raz – trzeba znać przepisy, zdawać sobie sprawę z tego, jakie dodatkowe warunki musimy spełnić, oraz jakie koszty ponieść – choćby w postaci podatków, opłat administracyjnych i tym podobnych.
Gdzie szukać ofert sprzedaży nieruchomości zagranicznych?
Oferty nieruchomości, także zagranicznych, pojawiają się na różnych portalach w internecie. Próba zawarcia transakcji samodzielnie obarczona jest jednak bardzo wysokim ryzykiem, dlatego lepiej znaleźć osobę, czy firmę która pomoże nam zrozumieć rynek oraz przebrnąć przez wszystkie formalności. Agent nieruchomości może też wyjaśnić kwestie podatkowe i prawne, oraz pomóc w znalezieniu notariusza.
Można zdecydować się na polską firmę specjalizującą się w wyszukiwaniu konkretnego typu nieruchomości w konkretnych lokalizacjach, albo zwrócić się do miejscowej agencji. Współpracę z zagraniczną firmą można podjąć jeśli wiemy konkretnie w jakim kraju planujemy kupić nieruchomość. Dobrze jest w tej sytuacji znać miejscowy język chociaż w podstawowym zakresie.
Zawsze musimy mieć na uwadze bezpieczeństwo zawieranej transakcji i tym właśnie powinniśmy się kierować, decydując się na wybór pośrednika. Jeśli zdecydujemy się na firmę polską, posiadającą pełnomocników na terenie danego kraju, łatwiej będzie ocenić to bezpieczeństwo. Możemy sprawdzić licencje pośredników, członkostwo w organizacjach branżowych, czy opinie innych inwestorów. Jeśli wybieramy firmę zagraniczną, warto się dowiedzieć, gdzie należy zgłaszać roszczenia w wypadku nieprzewidzianych okoliczności i jakie są szanse na dochodzenie swoich racji.
Czy warto inwestować za granicą?
W sytuacji, gdy na polskim rynku nieruchomości jest tak zwana „górka”, ceny domów czy apartamentów za granicą mogą nam się wydawać atrakcyjne. Nie można jednak zapominać o dodatkowej pracy, którą należy włożyć, by taka inwestycja okazała się sukcesem. Trzeba też zdawać sobie sprawę z tego, że jest ona obarczona większym ryzykiem i być przygotowanym na ewentualne wyjście z inwestycji. Ale większe ryzyko oznacza też zwykle większy zysk w przypadku sukcesu, a – jak mówi przysłowie – do odważnych świat należy.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com
