Inwestowanie w mieszkania w małych miejscowościach

7 powodów, dla których warto inwestować w mieszkania w mniejszych miejscowościach (+ krótki poradnik, jak się do tego zabrać).

Wiele osób chcących inwestować w nieruchomości waha się przed dokonaniem pierwszego zakupu w związku z wysokimi kosztami i niepewnością dotyczącą tego, czy takie posunięcie będzie opłacalne. Świetnym rozwiązaniem dla nich może okazać się nabycie lokalu nie w wielkim ośrodku, takim jak Warszawa czy Kraków, ale np. w byłym mieście wojewódzkim czy nawet mniejszej miejscowości. Poniżej prezentujemy 7 powodów, dla których warto rozważyć tę opcję – a także garść wskazówek ułatwiających podjęcie konkretnej decyzji.

1. Niższe ceny

Pierwsze miejsce na liście zalet inwestowania w mniejszych miejscowościach bezsprzecznie zajmuje stosunkowo niski próg wejścia: lokale są po prostu o wiele tańsze niż w dużych aglomeracjach. Łatwiej więc zarówno kupić je za gotówkę, jak i uzyskać kredyt hipoteczny, bo też niższy będzie wymagany wkład własny. Jeżeli przeznaczamy mieszkanie pod wynajem, musimy oczywiście liczyć się z tym, że czynsz nie osiągnie wartości, jaką da się uzyskać w większym ośrodku. Trzeba jednak pamiętać, że o ile w przypadku tego ostatniego cena za metr może być dwu-, a nawet trzykrotnie wyższa od cen w małym mieście, o tyle czynsz już raczej dwa razy wyższy nie będzie, co oznacza zwyczajnie gorszą stopę zwrotu. W świetle tego zdecydowanie warto rozważyć kupno np. dwóch mieszkań w Sosnowcu zamiast jednego we Wrocławiu.

2. Łatwiej ustrzelić okazję

W mniejszych miejscowościach ceny są nie tylko ogółem niższe, ale też łatwiej trafić na te wyjątkowo okazyjne, dużo poniżej wartości rynkowej. Wynika to w dużej mierze stąd, że w Warszawie, Krakowie czy Trójmieście sporo jest już osób niemalże zawodowo zajmujących się wyszukiwaniem najbardziej atrakcyjnych ofert, które potrafią się zdezaktualizować w ciągu zaledwie paru godzin od chwili ich ogłoszenia.

Przeczytaj: Jak znaleźć okazję na rynku nieruchomości?

3. Spory popyt na wynajem

Mniejsza pod tym względem konkurencja w niedużym ośrodku często sprawia, że możemy stać się jedną z zaledwie paru osób, które inwestują w nieruchomości z myślą o ich nowoczesnym i ładnym wykończeniu oraz późniejszym wynajmie. A mieszkań „na poziomie” w małych miejscowościach potrafi być istotnie mniej niż chętnych na takie lokale. Choćby z tego powodu, że coraz więcej ludzi pracuje zdalnie: nie widzą potrzeby przenoszenia się do dużego miasta, stać je na lepszy standard, ale nie mają zbyt wielu opcji do wyboru. Również dlatego, że mniejsze miejscowości często nie interesują deweloperów budujących nowe osiedla. To dla inwestorów ogromna szansa.

4. Pewniejszy zysk

Tym bardziej, że wielu potencjalnych najemców w małych miastach to młode rodziny, których jeszcze przynajmniej przez jakiś czas nie będzie stać na wzięcie kredytu czy wynajem mieszkania w większym ośrodku. Często zresztą wcale nie mają ochoty się do niego przeprowadzać (chcąc np. pozostać w pobliżu rodziców, którym można co jakiś czas podrzucić dzieci), a nawet uciekają wręcz od jego zgiełku czy spalin. Najemca o takim profilu jest zwykle „solidniejszy”, bo z jednej strony chętnie zawiera umowę na dłuższy czas, a z drugiej – rzadko zdarza się, by musiał przedwcześnie ją wypowiedzieć choćby z powodu utraty pracy (bo zarabiają dwie osoby i dość trudno o sytuację, w której obie naraz znajdą się bez zatrudnienia). W dużym, szybko zmieniającym się mieście częściej trafimy na studentów potrafiących zmieniać lokal co semestr lub singli, którzy mogą z dnia na dzień dostać kontrakt na drugim końcu kraju czy świata albo chociażby się zakochać i zechcieć nagle przenieść się z drugą połówką do mieszkania o większym metrażu. Inwestycja w nieruchomości w niedużym ośrodku bywa więc bardzo atrakcyjna również z punktu widzenia bezpieczeństwa finansowego.

5. Mała miejscowość potrafi mieć duży potencjał

Tylko co, jeśli w ogóle nie uda nam się znaleźć najemcy? Spodziewane kłopoty w tym zakresie nieraz skłaniają inwestorów do kupowania mieszkań raczej w większych miastach, gdzie znacznie łatwiej znaleźć lokatora. W małej miejscowości sprawy jednak wcale nie muszą przedstawiać się gorzej. W wyniku poprawy infrastruktury drogowo-kolejowej dojazd z niej do pracy w innym ośrodku jest już często na tyle sprawny, że staje się ona „sypialnią” większego, znajdującego się nieopodal miasta. Często też sama w sobie przyciąga ludzi w związku tym, że powstają lub rozbudowują się w niej np. zakłady przemysłowe, centra logistyczne, handlowe czy inne inwestycje. Pamiętajmy również o miejscowościach o potencjale turystycznym. Pracownicy znajdujących się w nich obiektów przecież muszą gdzieś mieszkać – nie wspominając o tym, że nabytą tam nieruchomość można przeznaczyć też pod wynajem krótkoterminowy przyjezdnym.

Przeczytaj: Inwestowanie w nieruchomości w miejscowościach turystycznych

6. Łatwiej zbudować portfel nieruchomości

Gdyby już jednak miał się nam przydarzyć przestój w wynajmie, na taką okoliczność dobrze jest dysponować także innymi lokalami, które w tym czasie zarabiają na chwilowo puste mieszkanie. W sytuacji, gdy mamy tylko jedną, droższą nieruchomość i nie udaje się nam znaleźć najemcy, sens całej inwestycji może stanąć pod znakiem zapytania. Znacznie łatwiej natomiast zbudować portfel kilku tańszych i mniejszych mieszkań, jeśli będziemy ich szukać w niedużych miejscowościach.

7. Sprawne spieniężenie inwestycji po pewnym czasie

Mniej kłopotu sprawi też sprzedaż jednego z nich, gdyby z jakiegoś powodu pojawiło się w naszym życiu zapotrzebowanie na większy zastrzyk gotówki – albo gdybyśmy po prostu chcieli zarobić na rosnącej wartości nieruchomości (zwłaszcza gdy nabyliśmy ją okazyjnie). Nawet jeśli bowiem dana miejscowość zacznie przeżywać prawdziwy boom, co wywinduje w górę ceny za metr kwadratowy, to mieszkanie prawdopodobnie i tak będzie nadal tańsze niż w większym ośrodku, łatwiej więc znajdziemy potencjalnego kupca, bo szybciej zbierze on wkład własny itd. (patrz punkt 1).

Przeczytaj: Jak obliczyć rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem?

O czym trzeba pamiętać, chcąc inwestować w lokale w mniejszym mieście

Sam fakt, że dana miejscowość liczy najwyżej kilkadziesiąt tysięcy mieszkańców, to oczywiście za mało, by zdecydować się na kupno w niej nieruchomości w celach inwestycyjnych. Nie wszystkie punkty na mapie przedstawiają się wszak pod tym względem tak samo atrakcyjnie. Każdy przypadek warto więc przeanalizować osobno, biorąc pod uwagę zwłaszcza czynniki takie jak:

• obecność uczelni lub obiektów dających miejsca pracy – albo położonego nieopodal ośrodka, do którego mieszkańcy interesującej nas miejscowości mogą zechcieć dojeżdżać;
• potencjał rozwoju miasta – dowiedzmy się, czy planowane jest np. stworzenie na danym terenie strefy ekonomicznej, budowa nowej fabryki albo zwiększenie zatrudnienia w sprywatyzowanej kopalni czy zakładzie produkcyjnym itp.;
• przyrost albo spadek liczby ludności – możemy to sprawdzić chociażby na stronie www.polskawliczbach.pl;
• łatwość znalezienia najemcy tudzież kupca – aby zweryfikować nie tylko potencjalne zainteresowanie wynajmem czy odkupieniem nieruchomości w ramach flipa, ale też profil zgłaszających się chętnych (bo nie każdy np. chce mieć za lokatora studenta, obcokrajowca albo rodzinę z małym dzieckiem), możemy zamieścić „na próbę” ogłoszenie jeszcze przed faktycznym nabyciem nieruchomości;
• stosunek ceny do czynszu (ang. „price to rent”, P/R) – dobrze posłużyć się tu wyliczanym w następujący sposób wskaźnikiem: koszt zakupu danego mieszkania dzielimy przez wartość kwoty, jaką w ciągu roku możemy uzyskać z wynajmu (np. gdy cena lokalu wynosi 500 tys. zł, a możemy go wynająć za 2300 zł miesięcznie, to 500 000 zł podzielone przez 2300 zł x 12 miesięcy daje nam 500 000 zł : 27 600 zł = 18,12); im wskaźnik ten jest niższy, tym bardziej inwestycja się opłaca i na tym szybszy zwrot możemy liczyć – jeśli natomiast przekracza 20, lepiej poszukać bardziej atrakcyjnej oferty.

Na koniec warto wspomnieć o jeszcze jednym ważnym aspekcie, jakim jest nadzór nad wynajmowanym mieszkaniem. Jeśli na co dzień żyjemy np. w Krakowie, a lokal pod wynajem chcemy kupić w Toruniu, to sprawdźmy koniecznie, czy na okoliczność ewentualnych problemów kalkulują nam się koszty jego „obsługi” przez wyspecjalizowaną w zarządzaniu nieruchomościami agencję lub zaufaną osobę – albo koszty dojazdów na miejsce. Inaczej też sprawa będzie wyglądać w sytuacji, gdy ów przykładowy Toruń jest naszym miastem rodzinnym, więc i tak zjawiamy się w nim co jakiś czas, by odwiedzić bliskich. Jak więc widać, decyzję o inwestycji w mieszkanie w niewielkiej miejscowości należy dobrze przemyśleć, uwzględniając bardzo wiele rozmaitych czynników. Z pewnością jednak ma szansę być to decyzja, która nam się opłaci.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pixabay.com.