Zakup nieruchomości mieszkalnej nie zawsze przebiega bez kłopotów. Z różnymi niespodziewanymi sytuacjami możemy mieć do czynienia zwłaszcza wtedy, gdy kupujemy mieszkanie z licytacji komorniczej. O tym, jak powinniśmy postępować, jeśli mieszkanie obciążone jest służebnością osobistą lub umową dożywocia oraz czym się te dwie formy różnią, przeczytasz w naszym artykule.
Obciążenia nieruchomości przez osoby trzecie
Informację o tym, czy nieruchomość jest w jakikolwiek sposób obciążona, możemy znaleźć w dziale III księgi wieczystej, prowadzonej dla tej nieruchomości przez odpowiedni sąd rejonowy. Warto pamiętać, że nie ma przymusu ujawniania ustanowionych służebności, czy zawartych umów dożywocia w księgach wieczystych. Nawet nieujawnione obciążenia są jednak uznawane za obowiązujące, zatem kupując mieszkanie należy dokładnie rozpoznać jego stan prawny. W artykule pt. „Zakup mieszkania z lokatorem” opisaliśmy inne przypadki problemów z niechcianymi lokatorami i jak sobie z nimi radzić. Dziś zajmiemy się szczególnymi przypadkami, jakimi są właśnie służebność osobista mieszkania oraz umowa o dożywocie.
Czy służebność mieszkania i umowa dożywotnia to to samo?
Terminy „służebność osobista mieszkania” i „umowa o dożywocie” są często mylone. Dzieje się tak, ponieważ zarówno jedno, jak i drugie zobowiązanie często zawierane jest w akcie notarialnym sporządzanym przy okazji przekazania mieszkania innej osobie. Często osoby w starszym wieku, ale nie tylko, decydują się przekazać posiadane przez siebie mieszkanie lub dom dziecku, wnukowi, czy rodzeństwu, albo innym członkom rodziny. Oczywiście, jak każda umowa związana z przeniesieniem własności nieruchomości, tak i umowa darowizny nieruchomości zawierana jest w formie aktu notarialnego.
Praktyką – czy nawet obowiązkiem – notariuszy, jest poinformowanie darczyńców o możliwości wpisania dożywotniej służebności, bądź zawarcia umowy o dożywocie. Jeśli jest to ich jedyny lokal, naturalna jest obawa o własne bezpieczeństwo i komfort w ostatnich latach życia, a rolą notariusza jest zadbanie o interesy obu stron umowy. Ponieważ potocznie, w kontekście sporządzania aktu notarialnego, oba te zobowiązania wymienia się niejako jednym tchem, stąd bierze się mylna interpretacja, że są one tym samym.
Jakie są różnice między służebnością a dożywociem?
Pomiędzy ustanowieniem służebności osobistej mieszkania a umową o dożywocie występują pewne bardzo istotne różnice. Dożywotnia służebność osobista mieszkania lub domu przysługuje konkretnej osobie i dotyczy konkretnej nieruchomości lub jej wyraźnie określonych części. Jest związana z umową darowizny nieruchomości.
Umowa dożywocia nie jest natomiast umową darowizny, a raczej umową wzajemną, która każdej ze stron zapewnia określoną korzyść. Jej istotą jest odpłatne przeniesienie własności nieruchomości, gdzie zapłatą jest dożywotnie utrzymanie. Zakres obowiązków nowego właściciela nieruchomości może zostać w tej umowie precyzyjnie opisany. Jeśli tak się nie stanie, jest on określony w art. 908 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.) i obejmuje między innymi dostarczanie zbywcy wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, a także zapewnienie pomocy, pielęgnacji w chorobie i sprawienie pogrzebu na własny koszt zobowiązanego.
Kiedy obowiązuje służebność i na co trzeba uważać kupując nieruchomość?
Najczęściej umowa o służebności osobistej mieszkania, lokalu, czy domu zawierana jest przy okazji zawierania notarialnej umowy darowizny danej nieruchomości. Jeśli darczyńca wyrazi potrzebę posiadania takiego prawa, fakt ten zostaje od razu odnotowany w akcie notarialnym, wraz z wnioskiem o dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Akt notarialny jest następnie przekazywany do właściwego sądu rejonowego, celem zmiany zapisów w KW.
W trakcie zawierania umowy darowizny może oczywiście nie dojść do zawarcia umowy o służebności. Wówczas taką umowę można zawrzeć na późniejszym etapie w formie zwykłej, nienotarialnej, umowy między stronami. Jeśli w umowie tej znajdzie się sformułowanie o „ustaleniu na rzecz (osoby wymienionej z imienia i nazwiska) służebności osobistej” – taka służebność również jest obowiązująca, nawet jeśli nie zostanie wpisana do działu III księgi wieczystej. Kodeks Cywilny nie uzależnia bowiem powstania służebności od dokonania wpisu w księdze wieczystej.
Brak wpisu w KW powoduje jedynie, że prawo służebnika nie jest chronione przez rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, zgodnie z art. 5-8 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1728 ze zm.). Stanowi to pewne ułatwienie w sytuacji, gdy nabędziemy mieszkanie obciążone tego rodzaju służebnością. Nadal jednak ewentualne zniesienie służebności osobistej będzie wymagało wystąpienia na drogę sądową i postępowanie wcale nie musi się zakończyć zgodnie z oczekiwaniami nowego właściciela.
Czy służebność osobistą mieszkania można znieść?
Co do zasady służebność osobista dotyczy konkretnej osoby i wygasa samoczynnie wraz ze śmiercią osoby uprawnionej. Co jednak, jeśli chcemy taką służebność znieść za życia uprawnionego?
Art. 296 – 305 Kodeksu Cywilnego opisują zasady działania w przypadku służebności osobistej, zaś do zagadnień nieuregulowanych w tych artykułach, odnoszą się art. 285 – 295 dotyczące służebności gruntowych.
Jak wynika z tych przepisów właściciel może zażądać zamiany służebności na rentę w przypadku, jeśli uprawniony dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa. Interpretacja tego zapisu pozostaje w gestii sądu. Warto też zwrócić uwagę na zapis o wygaśnięciu służebności gruntowej, jeśli jest ona niewykonywana przez dziesięć lat. Można tu przyjąć interpretację, że jeśli służebnik został wymeldowany i nie zamieszkuje w lokalu przez dziesięć lat, jego służebność osobista nie była przez ten czas wykonywana. Służebność gruntową można także znieść w sytuacji, gdy utraciła ona wszelkie znaczenie, co można też wykorzystać w przypadku służebności osobistej mieszkania. Oczywiście każde tego rodzaju działanie wymaga rozstrzygnięcia konkretnej, indywidualnej sytuacji na drodze sądowej.
Przeczytaj: Mieszkanie do remontu – jak kupić, na co uważać?
Jak rozwiązać problem umowy o dożywocie obciążającej nieruchomość?
Umowa o dożywocie może, lecz nie musi, być związana z obciążeniem nieruchomości służebnością osobistą mieszkania. Niezależnie od tego, zbycie nieruchomości obciążonej prawem dożywocia oznacza przekazanie obowiązku wykonywania tego prawa na nowego nabywcę.
Tutaj jednak istnieje kilka możliwości rozwiązania takiej umowy i to zarówno ze strony uprawnionego, jak i zobowiązanego z tytułu umowy o dożywocie.
- Jedną z przesłanek do zniesienia umowy o dożywocie są utrudnione relacje pomiędzy dożywotnikiem a zobowiązanym. W tej sytuacji żądanie do sądu może złożyć zarówno jedna, jak i druga strona, a jeśli sąd uzna roszczenia za zasadne, zamieni uprawnienia dożywotnika na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.
- Wyłącznie dożywotnik może zażądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę, w sytuacji, gdy nastąpiła zmiana właściciela nieruchomości, na przykład w drodze kupna/sprzedaży. Nowemu właścicielowi takie prawo nie przysługuje z samego tytułu nabycia nieruchomości.
- W ustawie znajduje się także zapis, że w wypadkach wyjątkowych sąd może całkowicie rozwiązać umowę o dożywocie, zarówno na żądanie zobowiązanego, jak i dożywotnika, ale tylko jeżeli to dożywotnik jest zbywcą tej nieruchomości – czyli już nie w sytuacji, gdy pojawia się kolejny właściciel.
Szukając okazji na rynku nieruchomości, możesz natrafić na mieszkania czy domy w korzystnych cenach. Uważaj, bo może to oznaczać nieruchomość z wadą. Taką, jak właśnie obciążenie służebnością osobistą lub prawem dożywocia. Warto wiedzieć, że najłatwiej takie zobowiązania rozwiązać osobom, które je między sobą zawarły. Nie oznacza to jednak, że jeśli nabędziesz mieszkanie ze służebnikiem lub dożywotnikiem, pozostaniesz w sytuacji bez wyjścia. Prawo przewiduje różnorodne możliwości rozwiązania takiego problemu.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com
