„Nieznajomość prawa szkodzi” – o tej krótkiej prawniczej sentencji powinien pamiętać każdy obywatel. Tym razem przyjrzymy się prawom i obowiązkom wynajmujących oraz najemców w zakresie miru domowego, prywatności, udostępnienia lokalu, kontroli czy wymiany zamków w drzwiach. Jak sami zobaczycie, konsekwencje prawnej ignorancji w tym wątku mogą być bardzo poważne.
Kim jest wynajmujący, kim najemca, jakie są ich prawa i obowiązki?
Zacznijmy od podstaw: najemca dostaje miejsce, w którym może zamieszkać i zobowiązuje się do uiszczania opłaty z tego tytułu – czynszu oraz rachunków za wodę, energię, wywóz śmieci itp. Natomiast wynajmujący czerpie z transakcji najmu regularne dochody.
Prawa i obowiązki wynajmującego oraz najemcy reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, kodeks cywilny oraz zawarta między stronami umowa najmu. Najemca musi m.in. utrzymywać mieszkanie w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego (w znaczeniu zasad obowiązujących np. na danym osiedlu) i dbać o części wspólne. Z kolei wynajmujący powinien wydać lokal w odpowiednim stanie oraz dokonywać niezbędnych napraw (za te drobne z reguły odpowiada najemca). Przy podpisaniu umowy oraz zdaniu mieszkania należy każdorazowo sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, który chroni obie strony najmu.
Przeczytaj: Kto pokrywa koszty napraw i remontów w wynajmowanym mieszkaniu?
Czym jest naruszenie miru domowego?
Prywatność i spokój to nasze dobra osobiste. Każdy, kto jest właścicielem nieruchomości bądź ma prawo dostępu do niej (czyli np. najemca) jest uprawniony do niezakłóconego korzystania z mieszkania. To właśnie określamy mianem miru domowego. W art. 193 Kodeksu karnego wskazano, że „Kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku”.
Czynności te następują na wniosek pokrzywdzonego – w Polsce każdego roku dochodzi do tysięcy zgłoszeń naruszenia miru domowego. Jednakże z racji tego, iż postrzega się je jako przestępstwa o niskiej szkodliwości społecznej, postępowania w tych sprawach bywają umarzane, a kary – zawieszane. Niemniej, ktoś, kto został poszkodowany poprzez naruszenie miru domowego, może zgłosić to na policję nawet do 5 lat od wystąpienia tego czynu.
Co jednak, jeśli dochodzi do sytuacji, w której wynajmujący ma do czynienia z nieuczciwym najemcą i nie otrzymuje czynszu? Otóż nawet wtedy prawo jest po stronie najemcy, gdyż właściciel, podpisując umowę, zgadza się na to, że przez określony czas nie będzie korzystał ze swojego prawa własności. W rezultacie, jeśli wtargnie do mieszkania mimo sprzeciwu najemców, naruszy ich mir domowy.
Przeczytaj: Co można zrobić, jeśli najemca nie płaci czynszu?
Kiedy występuje i z czym się wiąże obowiązek udostępnienia lokalu?
Informacje na ten temat znajdziemy w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W art. 10 wskazano, że najemca powinien niezwłocznie udostępnić mieszkanie, jeśli doszło do awarii wywołującej szkodę bądź zagrożenie jej powstania (np. pęknięta instalacja hydrauliczna i ryzyko zalania lokalu, ulatnianie się gazu) i konieczne jest jej natychmiastowe usunięcie. Jeśli najemca akurat nie jest w nim obecny lub nie chce nikogo wpuścić do środka, właściciel może wejść do lokalu w towarzystwie policjanta, strażaka lub strażnika gminnego/miejskiego.
W przypadku otwarcia wynajmowanego mieszkania pod nieobecność lokatora bądź osoby pełnoletniej z nim zamieszkującej, właściciel ma obowiązek zabezpieczyć wszystkie rzeczy swojego najemcy (ale same koszty przewiezienia czy depozytu powinny obciążyć lokatora). Potem sporządza się z tego protokół. Kto powinien go przygotować – właściciel czy funkcjonariusz – jest kwestią sporną, ale bez względu na to, chodzi po prostu o charakter tego dokumentu. W ewentualnym procesie odszkodowawczym między właścicielem a lokatorem będzie bowiem miał on status dowodowy.
Najemca powinien też udostępnić lokal celem dokonania okresowego przeglądu stanu technicznego mieszkania i weryfikacji, czy nie są potrzebne jakieś naprawy lub prace remontowe oraz zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora. Aby tak się stało, konieczne jest jednak ustalenie dogodnego dla obu stron terminu. Jeśli naprawa wymaga, aby najemca opuścił mieszkanie, właściciel musi zapewnić mu lokal zastępczy. Ważne: czynsz pozostaje na tym samym poziomie, nawet jeśli tymczasowe lokum ma znacznie wyższy standard, lepsze wyposażenie itp. Po upływie roku właściciel ma obowiązek udostępnić najemcy naprawiony lokal.
Czy wynajmujący może przeprowadzić kontrolę lokalu bez zapowiedzi?
Nie – jak już wyżej opisaliśmy, wynajmujący ma prawo wejść do swojego mieszkania tylko w określonych przypadkach. Jednakże, przed wynajmem obie strony podpisują umowę najmu i zdarza się, że właściciel lokalu uiszcza w niej klauzule dotyczące ewentualnych kontroli, sposobu ich przeprowadzenia, terminów itp. Musi to być zgodne z prawem i nie może naruszać prywatności najemcy. Oznacza to, że właściciel nie może przeglądać prywatnych rzeczy najemcy czy jego dokumentów – chodzi wyłącznie o sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości i wyposażenia oraz zweryfikowanie, czy lokal nie jest podnajmowany.
Przeczytaj: Wynajem mieszkania osobom ze zwierzętami – co trzeba wiedzieć?
Czy można zmienić zamki w wynajmowanym mieszkaniu?
To zależy, czy jesteś właścicielem, czy najemcą. Zacznijmy od tego pierwszego. Jego przypadek jest ciężki – nie dostaje pieniędzy za czynsz, a wszelkie próby kontaktu z najemcą nie przynoszą rezultatów. Wynajmujący nie chce bezczynnie czekać, aż sprawy przybiorą szczęśliwy obrót, więc wpada na pomysł, aby… wymienić zamki w swoim lokalu i tym sposobem „pozbyć się problemu”. To tak nie działa. Zmiana zamków w trakcie trwania umowy jest traktowana jako wykroczenie z art. 191 § 1a kodeksu karnego, za które grozi właścicielowi nawet do 3 lat pozbawienia wolności.
W kodeksie cywilnym nie znajdziemy informacji, że najemca ma zakaz lub prawo do wymiany zamków. Ale! Zdaniem praktyków najemca może zmienić zamki w mieszkaniu i to z różnych powodów (np. obawia się, że właściciel będzie pod jego nieobecność korzystał z lokalu i chce w ten sposób zadbać o swoje bezpieczeństwo). Co innego, jeśli w umowie ustalono, że takie czynności są niedopuszczalne bądź przewidziane tylko po wcześniejszych ustaleniach z wynajmującym. W takiej sytuacji, już po ustaniu umowy, wymogiem może być przywrócenie zamków do stanu pierwotnego, chyba że właścicielowi wystarczy otrzymanie aktualnego kompletu kluczy.
Na koniec weźmy na tapet jeszcze jedno pytanie…
Co ma zrobić właściciel mieszkania w przypadku, gdy najemca, po upływie czasu obowiązywania umowy nie oddał mu kluczy? Z pomocą przychodzi wyrok Sądu Rejonowego dla Łodzi – Widzewa w Łodzi, sygn. akt I C 350/15 z dnia 8 lutego 2015 r. We wspomnianym wyroku czytamy, że jeśli właściciel lokalu nie otrzymał kluczy, oznacza to, że formalnie mieszkanie nie zostało mu przekazane. Nie ma on więc prawa włamywać się do lokalu i zmieniać zamków, żeby odzyskać swoją własność, bo jak już wiesz z wcześniejszej części tekstu – taki krok byłby uznany za naruszenie prawa. W takiej sytuacji może on wytoczyć powództwo o bezumowne korzystanie z lokalu i na tej podstawie żądać odszkodowania od byłego najemcy.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com
