Co zrobić, gdy najemca niszczy mieszkanie?

5/5 - (1 vote)

Jeśli wynajmujesz mieszkanie, to pewnie wiesz, jak ważna jest dbałość o stan lokalu. Jednak co zrobić, gdy najemca przestaje szanować Twoją własność, a mieszkanie zaczyna być zaniedbywane lub niszczone? Niezależnie od tego, czy zauważasz drobne zaniedbania, czy poważne uszkodzenia, warto wiedzieć, jakie działania możesz podjąć, aby chronić swoją nieruchomość.

Sprawdź ogłoszenia przetargów i licytacji na sprzedaż mieszkań:

Jakie są obowiązki właściciela i najemcy?

Zacznijmy od podstaw prawnych: ich świadomość jest tu kluczowa, by obie strony mogły bezkonfliktowo czerpać korzyści z najmu. Podział zadań dla wynajmującego i najemcy został uregulowany zarówno w Kodeksie cywilnym, jak i w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Pamiętaj, że szczegółowy zakres odpowiedzialności obu stron powinien zostać wskazany w umowie cywilnoprawnej.

Zgodnie z przepisami zadaniem właściciela jest dostarczenie lokalu, który nadaje się do użytkowania, a także dbanie o to, aby w trakcie najmu jego stan techniczny pozostawał na odpowiednim poziomie. To on powinien zlecać naprawy większych awarii wynikających ze zużycia instalacji czy konstrukcji budynku, jak choćby przeciekających rur czy usterek związanych z instalacją elektryczną. Z kolei najemca odpowiada za regularne dbanie o lokal i utrzymanie go w dobrym stanie – obejmuje to m.in. bieżące sprzątanie czy podstawowe naprawy, jak wymiana żarówek (zob. „Kto pokrywa koszty napraw i remontów w wynajmowanym mieszkaniu?„). Zgodnie z art. 675. § 1. Kodeksu cywilnego, po zakończeniu umowy, powinien on pozostawić mieszkanie w stanie niepogorszonym, ale nie odpowiada przy tym za zużycie będące wynikiem „normalnego” użytkowania lokalu. Tylko co to tak w zasadzie oznacza?

Gdzie kończy się „normalne zużycie”, a zaczyna „uszkodzenie przekraczające normalne zużycie”?

Każde mieszkanie podlega z czasem naturalnemu zużyciu – nawet przy wyjątkowej dbałości o czystość i konserwację nie sposób uniknąć delikatnych zarysowań na podłodze, blaknięcia farby czy drobnych zmian na blatach kuchennych.

Natomiast uszkodzenia mieszczące się poza granicami normalnego zużycia to zwykle rezultat niewłaściwego użytkowania lokalu, niedbałości lub nieprzestrzegania zasad bezpieczeństwa. Mogą to być zniszczone, poobijane meble, poważne uszkodzenia podłogi (np. głębokie rysy wynikające z przesuwania mebli bez podkładek), dziury w ścianach, uszkodzenia instalacji (np. zniszczenie kabli lub rur wodnych).

Kluczowym etapem w procesie wynajmu mieszkania jest sporządzenie i podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego, w tym spisanie już istniejących usterek. Najlepiej, aby stan lokalu – przed przekazaniem kluczy i po zakończeniu umowy – móc potwierdzić zdjęciami czy szczegółowymi opisami, co zabezpieczy interesy obu stron transakcji. W razie wątpliwości, czy uszkodzenie wynika z winy najemcy, warto skorzystać z opinii rzeczoznawcy majątkowego lub inżyniera budownictwa. Specjalista może przeprowadzić oględziny, które uwzględnią stan techniczny budynku, standardowe normy zużycia oraz prawdopodobną przyczynę uszkodzeń. Opinia taka bywa szczególnie pomocna w przypadku bardziej skomplikowanych usterek, np. pęknięć ścian, usterek instalacji, pleśni występującej przy oknach. Wyraźne rozróżnienie między zużyciem a zniszczeniem jest kluczowe, abyś mógł podjąć odpowiednie kroki, w tym ewentualne roszczenia finansowe wobec najemcy.

Przeczytaj: Zalanie mieszkania – kto ponosi odpowiedzialność?

Jak zwrócić uwagę najemcy, który zaniedbuje mieszkanie?

Nie każdy lokator reaguje pozytywnie na uwagi dotyczące zaniedbań. Jednak, jeśli zauważysz, że mieszkanie jest niszczone, warto działać od razu. Właściwy sposób zwrócenia uwagi może również zapobiec eskalacji problemów i umożliwić naprawę relacji z najemcą.

Na początek najlepiej skontaktować się z nim osobiście lub telefonicznie. Wyjaśnij swoje obserwacje i zapytaj, czy istnieje możliwość rozwiązania problemu bez potrzeby wprowadzania oficjalnych wezwań. Jeśli bezpośrednia rozmowa nie przynosi efektu, kolejnym krokiem może być wysłanie wiadomości e-mail lub listu, w którym jasno wskażesz na konkretne zaniedbania i zaproponujesz termin ich naprawienia. Przy braku reakcji na mniej formalne środki, można przejść do wystosowania oficjalnego pisma, w którym właściciel wzywa najemcę do naprawienia wyrządzonych szkód.

Jakie konsekwencje możesz wyciągnąć wobec najemcy za niszczenie lokalu?

Wypowiedzenie umowy najmu

Taka decyzja może być podjęta, gdy najemca w sposób rażący zaniedbuje lokal lub powoduje jego zniszczenia. Warto pamiętać, że przy wypowiedzeniu umowy na czas oznaczony ważne jest, aby właściciel posiadał dowody, takie jak zdjęcia lub dokumenty, potwierdzające uszkodzenia (zob. „Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania – jak to zrobić skutecznie?„).

Zatrzymanie części lub całości kaucji

Kaucja jest zabezpieczeniem na wypadek ewentualnych szkód wyrządzonych przez najemcę (więcej o zasadach jej dotyczących przeczytasz w naszym artykule: „Kaucja przy wynajmie mieszkania”). Właściciel może zatrzymać całość lub część otrzymanych z tego tytułu środków w celu pokrycia kosztów napraw, jeśli uszkodzenia mieszkania przekraczają granice normalnego zużycia.

Wstąpienie na drogę sądową i żądanie odszkodowania

Gdy zniszczenia w lokalu są tak poważne, że kaucja nie wystarcza na ich naprawę, właściciel ma możliwość domagania się dodatkowej rekompensaty na drodze sądowej. Wnosi wówczas pozew cywilny i musi dostarczyć dowody zniszczenia mienia przez najemcę oraz związany z nimi kosztorys. Jest to czasochłonny proces, ale w skrajnych przypadkach tylko on daje możliwość odzyskania pełnych kosztów napraw.

Zgłoszenie sprawy na policję

Jeśli najemca umyślnie niszczy mieszkanie lub sprzęty w nim się znajdujące, właściciel ma prawo zgłosić to odpowiednim służbom. Takie działanie może być bowiem traktowane jako przestępstwo niszczenia cudzej własności, a według Kodeksu Karnego, osoba, która celowo niszczy cudzą własność, może trafić do więzienia, i to nawet na 5 lat.

Mediacja

W przypadku, gdy najemca nie zgadza się z Twoimi zarzutami, ale istnieje szansa, że uda Wam się osiągnąć kompromis, warto skorzystać z usług mediatora, który pomoże ustalić, jak najemca może naprawić zniszczenia lub zrekompensować straty, np. rozłożyć koszty na raty lub zgodzić się na inną formę zadośćuczynienia. Metoda ta opiera się na dialogu, co zwiększa szanse na polubowne zakończenie sprawy.

Jak zminimalizować ryzyko zniszczenia mieszkania? 5 praktycznych porad

Powszechnie znana prawda głosi, iż „Lepiej zapobiegać niż leczyć”. Dlatego poniżej przygotowaliśmy dla Ciebie kilka wskazówek z zakresu bezpiecznego wynajmu mieszkania.

Rozważnie wybieraj najemcę. Już pierwszy kontakt pozwala wyrobić sobie opinię na temat jego podejścia do wynajmowanego mieszkania. Zapytaj zainteresowanego, czy mieszkał już wcześniej w wynajętych lokalach. Jeśli tak, to możesz go poprosić o referencje od poprzednich wynajmujących.
Skonstruuj precyzyjną umowę, która obejmie wszystkie kluczowe zasady związane z utrzymaniem lokalu. Warto zawrzeć w niej szczegółowy zakres odpowiedzialności najemcy za naprawy oraz zapisy dotyczące konsekwencji niewywiązywania się z tych obowiązków. Dobrze jest poddać zapisy takiej umowy analizie prawnej.
Nie zapomnij udokumentować stanu mieszkania. Jak już wyżej pisaliśmy, protokół zdawczo-odbiorczy dobrze zapobiega potencjalnym sporom. Więcej na temat jego sporządzania przeczytasz w artykule: „Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania do umowy najmu”.
Ustal z najemcą zasady i terminy okresowych wizyt kontrolnych. Dzięki temu możesz na bieżąco monitorować stan mieszkania i reagować na ewentualne problemy. Pamiętaj, że nieuzasadnione wejście do lokalu może stanowić naruszenie miru domowego.
Dostosuj wysokość kaucji do wartości wyposażenia oraz przewidywanych kosztów ewentualnych napraw (np. jeśli w lokalu będą przebywać zwierzęta, koszty doprowadzenia mieszkania do stanu sprzed wynajmu mogą być wyższe). Zgodnie z przepisami, kaucja nie może przekraczać równowartości sumy dwunastu czynszów.