Umowa przyrzeczona występuje często w procesie kupna-sprzedaży nieruchomości. Możesz się z nią też spotkać przy przetargach i licytacjach mieszkań, gdy ich przedmiotem jest właśnie zobowiązanie się do zawarcia takiej umowy. Warto więc wiedzieć, na czym polega umowa przyrzeczona, dlaczego jest ściśle związana z umową przedwstępną oraz jakie ma znaczenie przy zakupie mieszkania.
Czym jest umowa przyrzeczona?
Umowa przyrzeczona nazywana jest też umową definitywną lub po prostu umową docelową. Jest ona bowiem ostatecznym dokumentem, który określa warunki transakcji między stronami oraz potwierdza jej dokonanie.
Co ważne, umowa przyrzeczona jest jednocześnie także następstwem zawarcia wcześniej przez strony umowy przedwstępnej, która zobowiązuje je do podpisania właśnie umowy przyrzeczonej na ustalonych warunkach. Mówi o tym wprost art. 389 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym:
Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Innymi słowy, jeśli strony zdecydują się na zawarcie umowy przedwstępnej, to w celu sfinalizowania transakcji muszą dodatkowo podpisać także umowę przyrzeczoną.
Czym się różni umowa przedwstępna od umowy przyrzeczonej?
Umowa przedwstępna i umowa przyrzeczona są ze sobą powiązane, ale różnią się pod wieloma względami. Różnice te wynikają z przepisów Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny i najprościej można je podsumować w następujący sposób:
- umowa przedwstępna – jej celem jest jedynie zabezpieczenie przyszłej transakcji, ponieważ strony zobowiązują się w niej do zawarcia umowy przyrzeczonej w określonym terminie i na ustalonych warunkach (dotyczących np. ceny zbycia nieruchomości), pod rygorem określonych skutków prawnych w przypadku niedopełnienia takiego zobowiązania (np. utraty zadatku przez osobę, która deklarowała zamiar nabycia mieszkania);
- umowa przyrzeczona – potwierdza ona już dokonanie transakcji na warunkach określonych w umowie przedwstępnej oraz przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę.
Warto zatem pamiętać, że umowa przedwstępna jest tylko umową zobowiązującą do dokonania transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości, natomiast transakcję tę potwierdza formalnie dopiero umowa przyrzeczona, która ma charakter definitywny.
Kiedy zawierana jest umowa przyrzeczona?
Umowę przyrzeczoną stosuje się przy różnych transakcjach, ale najczęściej występuje ona w procesie kupna-sprzedaży nieruchomości. Proces ten zazwyczaj bowiem jest podzielony na dwa etapy: w pierwszym strony zawierają umowę przedwstępną, a dopiero po jakimś czasie podpisują już właściwą umowę przyrzeczoną.
Taki dwuetapowy proces kupna-sprzedaży nieruchomości wynika najczęściej z tego, że co najmniej jedna ze stron potrzebuje dodatkowego czasu na sfinalizowanie transakcji. Może być on natomiast potrzebny na przykład w celu:
- zgromadzenia przez nabywcę środków na pokrycie ceny zakupu mieszkania (lub uzyskania kredytu hipotecznego na ten cel),
- dokończenia budowy nieruchomości np. przez dewelopera,
- przygotowania nieruchomości do sprzedaży przez zbywcę np. poprzez jej opróżnienie z dotychczasowych lokatorów, czy też uregulowanie ciążących na niej zobowiązań.
Temat umowy przyrzeczonej pojawia się też czasami przy okazji przetargów na mieszkania. Zdarza się bowiem, że przedmiotem przetargu jest albo od razu nabycie nieruchomości, albo właśnie zobowiązanie się (inaczej przyrzeczenie) do zawarcia umowy jej nabycia na warunkach określonych w ofercie przetargu.
Czy umowa przyrzeczona musi być zawarta u notariusza?
W przypadku transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości między umową przedwstępną a umową przyrzeczoną występuje także jeszcze jedna i dość istotna różnica. Umowę przedwstępną sprzedający i kupujący mogą bowiem podpisać zarówno u notariusza, jak i bez jego udziału.
Z kolei umowa przyrzeczona dotycząca przeniesienia prawa własności nieruchomości musi mieć już obligatoryjnie formę aktu notarialnego, ponieważ w przeciwnym razie będzie nieważna. Co więcej, zawarcie takiej umowy u notariusza zwiększa też bezpieczeństwo transakcji. Notariusz ma bowiem obowiązek sprawdzić stan prawny nieruchomości, a także czuwać nad tym, by treść umowy przyrzeczonej była zgodna z obowiązującymi przepisami i zabezpieczała interesy obu stron.
Jakie zapisy powinna zawierać umowa przyrzeczona?
Umowa przyrzeczona co do zasady powinna zawierać zapisy, które potwierdzają warunki transakcji ustalone wcześniej przez strony w umowie przedwstępnej. W przypadku transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości w jej treści powinny się zatem znaleźć między innymi takie informacje jak:
- dane stron umowy (czyli sprzedającego i kupującego) – imiona, nazwiska, adresy zamieszkania, a także numery PESEL i dowodów osobistych;
- przedmiot umowy – czyli dokładne dane nieruchomości (jej rodzaj, adres, numer księgi wieczystej, parametry dotyczące powierzchni, stan prawny itp.);
- cena sprzedaży nieruchomości – a także warunki i sposób jej zapłaty;
- oświadczenia stron – np. oświadczenia sprzedającego dotyczące jego prawa własności oraz stanu prawnego nieruchomości;
- treść zobowiązania – czyli przede wszystkim dotyczącego przeniesienia własności nieruchomości;
- zasady i termin wydania przedmiotu umowy;
- podpisy stron.
Umowa przyrzeczona może zawierać także inne zapisy np. dotyczące ewentualnych kar umownych za niewywiązanie się z jej postanowień lub sposobu rozwiązywania sporów między stronami. Tak jak jednak wspomnieliśmy wyżej, treść umowy przyrzeczonej musi być zgodna z przepisami i nad tym czuwa notariusz, który sporządza ją w formie aktu notarialnego.
Jaki jest termin na zawarcie umowy przyrzeczonej?
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej strony mogą samodzielnie ustalić ze sobą i wskazać go w umowie przedwstępnej. Jeśli natomiast tego nie zrobią, obowiązują ich przepisy Kodeksu cywilnego, zgodnie z którymi:
- termin zawarcia umowy przyrzeczonej wyznacza strona uprawniona do żądania jej zawarcia;
- jeśli obie strony mają prawo do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej – obowiązuje termin wyznaczony przez stronę, która złożyła wcześniej stosowne oświadczenie.
Co ważne, na żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej strony mają 12 miesięcy od daty podpisania umowy przedwstępnej, bo po upływie tego czasu ich prawo w tym zakresie wygasa. Ustawowy termin na zawarcie umowy przyrzeczonej jest zatem dość długi, dlatego w praktyce strony zazwyczaj go ustalają w konkretny sposób w umowie przedwstępnej.
Czym skutkuje odmowa zawarcia umowy przyrzeczonej?
Do zawarcia umowy przyrzeczonej obie strony transakcji zobowiązują się w umowie przedwstępnej. A co jeśli jedna ze stron zmieni zdanie i odmówi zawarcia umowy przyrzeczonej np. z powodu rezygnacji z zakupu mieszkania? W takiej sytuacji drugiej stronie przysługują określone prawa, ponieważ może ona w związku z tym:
- żądać zawarcia umowy przyrzeczonej – jest to jednak możliwe głównie wtedy, gdy zawarta wcześniej umowa przedwstępna spełnia wszystkie wymagania potrzebne do zawarcia umowy przyrzeczonej, a więc np. gdy ma ona również formę aktu notarialnego;
- domagać się naprawienia szkody poniesionej w związku z odmową zawarcia umowy przyrzeczonej przed drugą stronę – powstanie takiej szkody należy jednak wykazać.
W obu przypadkach poszkodowanej stronie umowy przysługuje ścieżka sądowa, a więc może się domagać spełnienia swoich roszczeń przed sądem.
Ile kosztuje zawarcie umowy przyrzeczonej i kto za nią płaci?
Umowa przyrzeczona dotycząca kupna-sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego, dlatego wiąże się z kosztami notariusza. Na takie koszty składają się natomiast co najmniej:
- opłata za sporządzenie aktu notarialnego – jej wysokość zależy od wartości nieruchomości i cennika notariusza (maksymalna taksa notarialna przy wartości nieruchomości od 60 000 zł do 1 000 000 zł wynosi 1010 złotych + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł);
- opłata za odpis aktu notarialnego – około 6 zł za stronę;
- opłata sądowa za wpis własności do księgi wieczystej – 200 zł.
Oprócz tego notariusz może pobrać opłatę za założenie księgi wieczystej (100 zł), czy też dokonanie w niej wpisu hipoteki, jeśli nabywca zaciąga na zakup nieruchomości kredyt hipoteczny. Do swoich opłat za czynności notarialne notariusz dolicza również podatek VAT w wysokości 23%.
Kto płaci za umowę przyrzeczoną u notariusza? Przepisy nie regulują tej kwestii, jednak zwyczajowo przyjęło się, że takie koszty notarialne ponosi nabywca nieruchomości.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com