Od 11 września 2025 r. już wszyscy deweloperzy muszą publikować na swoich stronach internetowych ceny oferowanych przez siebie nieruchomości. Obowiązek ten wynika z nowych przepisów, a dokładnie tzw. ustawy o jawności cen mieszkań. Wprowadzenie tych regulacji ma ułatwić kupującym porównywanie ofert, ale przede wszystkim zwiększyć transparentność rynku i wyeliminować nieuczciwe praktyki deweloperów.
Jaki był cel wprowadzenia nowych przepisów?
O wprowadzenie obowiązku ujawniania cen mieszkań przez deweloperów apelowali od dawna sami klienci firm deweloperskich, ale także różni politycy i aktywiści zajmujący się rynkiem mieszkaniowym w Polsce. Dotychczas bowiem wielu deweloperów nie informowało oficjalnie o cenach oferowanych przez siebie nieruchomości, co prowadziło do różnych manipulacji cenowych i wręcz patologicznych sytuacji.
Brak oficjalnej informacji o cenie ofertowej nieruchomości pozwalał przede wszystkim deweloperowi na jej różnicowanie wobec poszczególnych klientów np. w zależności od jego statusu majątkowego, czy też aktualnej sytuacji na rynku. W efekcie zdarzało się, że identyczne mieszkania były sprzedawane według zupełnie innych stawek za metr kwadratowy lub z zastosowaniem innych upustów cenowych. Brak jawności cen mieszkań nie tylko zatem utrudniał klientom rozpoznanie takich sytuacji, ale także porównanie cen u poszczególnych deweloperów i tym samym wybór korzystnej oferty.
Od kiedy obowiązuje jawność cen mieszkań?
Jawność cen mieszkań została wprowadzona na podstawie ustawy z dnia 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Nowe regulacje weszły w życie 11 lipca 2025 roku, jednak nastąpiło to w dwóch etapach:
- od 11 lipca 2025 roku deweloperzy mieli obowiązek publikowania cen jedynie mieszkań wprowadzonych do sprzedaży po tej dacie;
- od 11 września 2025 roku deweloperzy muszą publikować już ceny wszystkich nieruchomości w ofercie, niezależnie od momentu rozpoczęcia ich sprzedaży.
Dopiero od września zatem obowiązują już jednolite zasady ujawniania cen mieszkań dla wszystkich deweloperów.
Przeczytaj: Portal DOM z bazą cen transakcyjnych nieruchomości
Jakie obowiązki na deweloperów nakładają nowe przepisy?
Nowe przepisy narzucają deweloperom przede wszystkim obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej. Na takiej stronie powinny widnieć dokładne dane dewelopera (w tym adresowe i kontaktowe), a także informacje dotyczące inwestycji, w tym również część ogólna prospektu informacyjnego.
To właśnie na swojej stronie internetowej (a nie np. na portalach ogłoszeniowych) każdy deweloper musi też publikować informacje na temat warunków cenowych sprzedaży nieruchomości. Co więcej, musi to robić przez cały okres udostępniania oferty, czyli cennik musi być widoczny na stronie aż do momentu sprzedaży ostatniej nieruchomości z danej inwestycji.
Publikowane informacje cenowe powinny natomiast obejmować takie dane jak:
- cenę m2 powierzchni użytkowej mieszkania lub domu,
- ceny pomieszczeń przynależnych np. miejsca postojowego i komórki lokatorskiej,
- wszystkie ewentualne koszty dodatkowe zakupu nieruchomości ponoszone przez klienta na rzecz dewelopera,
- cenę całkowitą nieruchomości.
Wszystkie powyższe ceny mieszkań i domów muszą być też podane z uwzględnieniem podatku VAT. To nie wszystko, ponieważ deweloperzy mają również obowiązek publikowania informacji o zmianie ceny – wraz z podaniem daty jej aktualizacji oraz pozostawieniem historii cen od początku sprzedaży.
Dodatkowo informacje o cenach mieszkań i domów deweloperzy muszą przekazywać do ministerstwa cyfryzacji, a dokładnie do rządowego portalu dane.gov.pl. Dostęp do takiego portalu jest bezpłatny i umożliwia każdemu sprawdzenie w jednym miejscu cen nieruchomości deweloperskich z całego rynku.
Co grozi deweloperowi za niedostosowanie się do nowych przepisów?
Nowe przepisy przewidują również sankcje dla deweloperów, którzy nie dopełnią obowiązku ujawniania cen mieszkań i domów. Takie działanie będzie bowiem uznane za „praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów.” Oznacza to natomiast, że za brak publikacji cen lub publikowanie niepełnych informacji na ich temat może poskutkować nałożeniem na dewelopera kary finansowej przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK).
Co ciekawe, już w kilka dni po wprowadzeniu nowych przepisów do UOKiK wpłynęło ponad tysiąc skarg na deweloperów ze względu na łamanie zasad ujawniania cen. O niektórych takich przypadkach donosiły też same media, które informowały np. o oferowaniu mieszkań za złotówkę.
Warto też dodać, że przepisy przewidują dodatkowe prawa dla konsumentów, które mają chronić ich interesy. Jeśli bowiem okaże się, że faktyczna cena sprzedaży mieszkania odbiega od ceny widniejącej na stronie internetowej dewelopera, konsument ma prawo domagać się zawarcia umowy według korzystniejszej dla niego ceny.
Jakie korzyści dla kupujących przyniesie jawność cen mieszkań?
Jawność cen mieszkań bez wątpienia poprawi sytuację kupujących mieszkania od deweloperów i to z kilku względów, ponieważ:
- zapewni szybki dostęp do informacji o cenach ofertowych nieruchomości – nie będzie trzeba zatem wykonywać wielu telefonów do poszczególnych deweloperów celem uzyskania takich danych;
- ułatwi oszacowanie faktycznych kosztów zakupu mieszkania – dzięki temu, że opublikowana na stronie informacja zawiera nie tylko dane o cenie za m2 powierzchni użytkowej lokalu, lecz także o cenach pomieszczeń przynależnych i wszystkich dodatkowych kosztach zakupu nieruchomości, które nie są zawarte w jej cenie;
- pomoże w analizie ofert i porównaniu cen na rynku – ułatwieniem są tutaj jednolite zasady ujawniania cen, a także ich zgromadzenie w jednym miejscu na rządowym portalu;
- ułatwi rozpoznanie nieuczciwej manipulacji cenami – dzięki opublikowanej historii cen kupujący może się zorientować, czy np. zaproponowana mu obniżka jest faktyczna, czy może jest tylko chwytem marketingowym;
- wyeliminuje ryzyko zawyżenia ceny przy zawieraniu umowy – m.in. dzięki obowiązkowi publikowania cen przez cały okres sprzedaży lokali z danej inwestycji oraz prawu konsumenta do zakupu mieszkania po korzystniejszej cenie, jeśli występują różnice między ceną w umowie i ceną na stronie internetowej.
W jaki sposób jawność cen mieszkań wpłynie na rynek nieruchomości?
Wprowadzenie jawności cen mieszkań może też znacząco wpłynąć na rynek nieruchomości. Przede wszystkim poprawi jego transparentność oraz wyeliminuje nieuczciwe praktyki firm deweloperskich, które nierzadko zniechęcały klientów do skorzystania z ich oferty. Tym samym zatem może wzrosnąć zaufanie do deweloperów, a więc i sprzedaż oferowanych przez nich nieruchomości.
Obowiązek publikowania cen ofertowych może też wpłynąć na strategie cenowe deweloperów. Zwrócił na to uwagę jeszcze przed wejściem w życie nowych przepisów Przemysław Dziąg, zastępca dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich:
Możliwe, że zaobserwujemy spadek średnich stawek ofertowych, wynikający ze zmian w strategiach sprzedaży. Obecnie wiele firm przyciąga klientów rabatami. Po 10 września część deweloperów może jednak zrezygnować z takich mechanizmów na rzecz bezpośredniego korygowania cenników. To mogłoby obniżyć średni poziom cen ofertowych, bez większego wpływu na ostateczne transakcje. Nie można też wykluczyć odmiennego scenariusza. Sama perspektywa wysokich kar przewidzianych w ustawie może skłonić niektóre firmy do ostrożniejszego podejścia. W efekcie zamiast obniżek mogą pojawić się podwyżki, traktowane jako bufor bezpieczeństwa.
Warto dodać, że na możliwość podwyższenia cen w nowych cennikach wskazywali także inni eksperci. Takie podejście zapewniłoby bowiem deweloperom większe możliwości negocjacyjne z klientami, czyli proponowania im atrakcyjnych rabatów bez konieczności upubliczniania informacji o korekcie cen.
Po miesiącu funkcjonowania jawności cen mieszkań wiadomo jednak, że deweloperzy zmienili swoje cenniki, jednak miało to znikomy wpływ na rynek. Niektóre firmy podniosły bowiem ceny, a inne je obniżyły, co w efekcie spowodowało, że średni poziom cen nowych mieszkań pozostał na stabilnym poziomie.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com