Chcesz szybko i korzystnie sprzedać lub wynająć mieszkanie? Pomóc Ci w tym może agent nieruchomości, który specjalizuje się w udzielaniu wsparcia przy takich transakcjach. Poniżej wyjaśnimy Ci, jak w praktyce wygląda sprzedaż lub wynajem mieszkania z pomocą agenta nieruchomości i ile kosztują jego usługi. Przedstawimy Ci również plusy i minusy współpracy z agentem oraz podpowiemy, kiedy warto się na nią zdecydować.
Kim jest agent nieruchomości?
Agent nieruchomości to osoba, która zawodowo zajmuje się pośredniczeniem w transakcjach sprzedaży, zakupu, wynajmie i najmie nieruchomości. Zazwyczaj jest to pośrednik w obrocie nieruchomościami, czyli przedsiębiorca prowadzący w tym zakresie działalność gospodarczą. Agentem może być jednak także po prostu pracownik biura nieruchomości.
Co ważne, wskutek zmiany przepisów od 1 stycznia 2014 r. zawód agenta i pośrednika nieruchomości w Polsce nie należą do zawodów regulowanych. Takie osoby nie muszą mieć zatem licencji, a więc tym samym spełniać warunków np. w zakresie odpowiedniego wykształcenia. Zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami pośrednik w obrocie nieruchomościami musi jednak spełnić wymóg niekaralności oraz obligatoryjnie wykupić ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej.
Czym się zajmuje agent nieruchomości?
W myśl ustawy pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów takich jak np.:
- umowy nabycia lub zbycia praw do nieruchomości,
- umowy nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
- umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości.
Zakres czynności wykonywanych przez pośrednika określa natomiast umowa pośrednictwa i tak naprawdę może ona przewidywać różny zakres usług. Przy sprzedaży lub wynajmie mieszkania agent nieruchomości najczęściej jednak proponuje następujące usługi:
- przygotowanie oferty sprzedaży lub wynajmu nieruchomości,
- czynności marketingowe zmierzające do znalezienia klienta,
- negocjowanie warunków transakcji,
- pełna obsługa transakcji od strony formalnej.
Niektórzy pośrednicy nieruchomości mogą ci jednak zaoferować także inne usługi. Przykładem jest tutaj tzw. home staging, czyli usługa, która polega na przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży lub wynajmu poprzez poprawienie jej wizerunku.
Przeczytaj: 7 najczęściej popełnianych błędów przy samodzielnej sprzedaży mieszkania
Rodzaje umów z agentem nieruchomości
Jeśli zdecydujesz się na pomoc agenta nieruchomości przy sprzedaży lub wynajmie mieszkania, to spodziewaj się, że może ci on zaproponować dwa modele współpracy: na podstawie umowy na wyłączność lub umowy otwartej.
Umowa na wyłączność oznacza, że tylko ten jeden agent będzie reprezentował twoje interesy. Nie będziesz mógł zatem zwrócić się o pomoc do innych pośredników. Jeśli natomiast sam znajdziesz chętnego na mieszkanie w trakcie trwania umowy, to i tak będziesz musiał zapłacić agentowi prowizję.
Umowa otwarta nie narzuca takich ograniczeń, dlatego zapewnia większą elastyczność. Potencjalnie daje też większe szanse na szybkie znalezienie nabywcy, skoro jego szukaniem może zajmować się więcej osób.
Warto jednak pamiętać, że w przypadku umowy otwartej agenci mogą mieć mniejszą motywację do działania. Zdają sobie bowiem sprawę, że w każdej chwili inny pośrednik może szybciej znaleźć nabywcę i wówczas to on zarobi prowizję. Przy umowie na wyłączność taka konkurencja nie występuje i dlatego na jej podstawie agent może działać z większym zaangażowaniem oraz oferować większy zakres usług.
Wynagrodzenie dla agenta nieruchomości
Za swoją pracę agent nieruchomości z oczywistych względów pobiera wynagrodzenie. W przypadku pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości ma ono formę prowizji, która średnio wynosi od 2 do 5 proc. ceny sprzedaży mieszkania. Może być ona pobrana w całości już po sfinalizowanej transakcji lub w dwóch częściach – 50% płatne jest wówczas przy zawieraniu umowy przedwstępnej, a drugie 50% przy podpisywaniu właściwej umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości.
Z kolei za pośrednictwo w wynajmie mieszkania swoje wynagrodzenie agent nieruchomości ustala zazwyczaj na podstawie czynszu najmu. Najczęściej wynosi ono od 50 do 200% jego miesięcznej stawki. Zdarza się jednak, że wynagrodzenie określane jest w formie ryczałtowej (jako stała opłata niezależna od kwoty czynszu) lub jako procent od rocznego czynszu najmu (np. 2-3 proc.).
Warto wiedzieć!
Co do zasady agent powinien pobierać prowizję od jednej strony transakcji, a więc np. tylko od sprzedającego lub tylko od kupującego. Mimo to zdarzają się pośrednicy, którzy pobierają wynagrodzenie od obu stron jednocześnie. Taka praktyka nie jest zabroniona, ale należy na nią uważać, bo jest nieuczciwa i budzi spore wątpliwości etyczne. W takiej sytuacji zwykle bowiem występuje konflikt interesów między stronami, a zatem agent nie jest w stanie skutecznie doradzać każdej z nich.
Jak wygląda współpraca z agentem nieruchomości przy sprzedaży mieszkania?
Współpraca z agentem nieruchomości przy sprzedaży mieszkania może trwać nawet kilka miesięcy, dlatego warto wiedzieć, jak prawidłowo powinna ona przebiegać.
1. Ustalenie zasad współpracy
Współpraca z pośrednikiem rozpoczyna się od ustalenia jej celu i zasad, co odbywa się najczęściej podczas osobistego spotkania z takim agentem. Na tym etapie powinieneś określić konkretnie swoje oczekiwania np. co do ceny sprzedaży mieszkania, czy też terminu przeprowadzenia transakcji. Z drugiej strony agent powinien ci dokładnie wyjaśnić, na czym będą polegały jego usługi i jakie pobierze za nie wynagrodzenie.
2. Podpisanie umowy
Umowa z agentem nieruchomości musi mieć formę pisemną lub elektroniczną pod rygorem nieważności. Powinny się w niej znaleźć zapisy regulujące zasady współpracy, a w szczególności dotyczące:
- zakresu usług świadczonych przez agenta,
- obowiązków każdej ze stron – np. w zakresie przekazywania informacji,
- okresu trwania współpracy,
- zasad wypowiedzenia umowy,
- wysokości wynagrodzenia i terminu jego zapłaty.
Co ważne, w umowie powinno być też wyraźnie napisane, czy jest ona umową otwartą, czy na wyłączność.
3. Zapoznanie się ze stanem nieruchomości
Agent musi najpierw dokładnie poznać nieruchomość, którą ma sprzedać. W tym celu może zatem żądać przedstawienia wszystkich dokumentów dotyczących stanu prawnego mieszkania np. dokumentu potwierdzającego twoje prawo własności, czy też wyciągu z księgi wieczystej. Dodatkowo dokona też oględzin mieszkania, aby ocenić jego stan techniczny i wizualny. W efekcie może też dać ci wskazówki, jak taki stan poprawić np. poprzez home staging, czy nawet wykonanie prac remontowych.
4. Działania marketingowe zmierzające do znalezienia nabywcy mieszkania
W celu znalezienia nabywcy mieszkania agent w pierwszej kolejności tworzy ofertę sprzedaży nieruchomości. Taka oferta powinna zawierać wszystkie kluczowe informacje na temat mieszkania, ale też jego wizualną prezentację w postaci profesjonalnych zdjęć lub dodatkowo materiałów wideo.
W ramach działań marketingowych agent przede wszystkim:
- rozpowszechnia ofertę np. publikując ją na różnych portalach internetowych i w mediach społecznościowych,
- przedstawia ofertę bezpośrednio klientom poszukującym nieruchomości do zakupu,
- prezentuje mieszkanie potencjalnym nabywcom – indywidualnie lub dla większego grona chętnych podczas tzw. dni otwartych.
5. Negocjacje z przyszłym nabywcą
Bardzo często nabywcy nieruchomości próbują negocjować warunki transakcji, by np. obniżyć cenę zakupu nieruchomości lub ustalić inny termin na dopełnienie formalności. W takiej sytuacji rolą agenta jest przeprowadzenie takich negocjacji w taki sposób, by jak najlepiej zabezpieczyć interesy swojego klienta.
6. Pomoc w przeprowadzeniu transakcji
Po znalezieniu nabywcy i wynegocjowaniu z nim warunków zakupu mieszkania agent pomoże ci także w przeprowadzeniu całej transakcji sprzedaży nieruchomości, a więc m.in.:
- przygotuje wzór umowy sporządzonej przez prawnika,
- przedstawi listę potrzebnych dokumentów lub sam je skompletuje,
- umówi spotkanie u notariusza,
- będzie obecny przy zawarciu umowy i dopilnuje, by jej warunki były dla ciebie korzystne,
- będzie uczestniczył w przekazaniu nieruchomości nabywcy i pomoże sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania.
Przeczytaj: Sprzedaż nieruchomości – jak zabezpieczyć zapłatę umówionej ceny przez kupującego?
Jak wygląda współpraca z agentem nieruchomości przy wynajmie mieszkania?
Bardzo podobnie wygląda współpraca z agentem nieruchomości przy wynajmie mieszkania. Najpierw zatem ustalicie warunki współpracy i popiszecie umowę. Potem agent zajmie się poszukiwaniem najemców i w tym zakresie powinien wykonać co najmniej następujące czynności:
- przygotować atrakcyjną ofertę najmu mieszkania,
- prezentować mieszkanie i warunki najmu potencjalnym najemcom,
- wytypować najemców, którzy spełniają określone przez ciebie kryteria.
Agent powinien też zadbać o bezpieczeństwo wynajmu, dlatego po znalezieniu chętnych na najem mieszkania powinien ich dokładnie zweryfikować. W tym celu może więc np. sprawdzić ich źródło dochodów oraz rzetelność płatniczą w bazach dłużników. Dodatkowo agent przygotuje również umowę najmu mieszkania, tak by zabezpieczała ona wszystkie twoje interesy. Może także uczestniczyć w jej zawarciu oraz sporządzić protokół zdawczo-odbiorcy.
Niektórzy pośrednicy świadczą też dodatkowe usługi w postaci zarządzania najmem. Wówczas mogą zajmować się np. kwestią pobierania czynszu od najemców, rozliczaniem mediów, czy też bieżącymi naprawami w mieszkaniu.
Korzyści ze współpracy z agentem nieruchomości
Pomoc agenta nieruchomości może ci przynieść wiele korzyści i to zarówno przy sprzedaży, jak i wynajmie mieszkania. Do najważniejszych z nich należą:
- oszczędność czasu – nie będziesz musiał go poświęcać na odbieranie telefonów i maili od potencjalnych nabywców, czy też na prezentowanie im mieszkania;
- większa skuteczność – dzięki swojemu doświadczeniu, sieci kontaktów oraz umiejętnościom marketingowym agent może znacznie szybciej od ciebie znaleźć nabywcę lub najemcę mieszkania;
- szansa na korzystniejsze warunki transakcji – dzięki profesjonalnie przygotowanej ofercie i umiejętnościom negocjacyjnym agentowi łatwiej sprzedać lub wynająć mieszkanie w wyższej cenie;
- większe bezpieczeństwo transakcji – agent zadba o korzystne warunki umowy, zarekomenduje zaufanego notariusza, a nawet zweryfikuje przyszłego nabywcę lub najemcę mieszkania.
Wady i ryzyka współpracy z agentem nieruchomości
Współpraca z agentem nieruchomości ma też pewne wady, ponieważ:
- generuje dodatkowy koszt – prowizja dla agenta wynosi od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych, a zatem jest dość wysoka;
- może narzucać pewne ograniczenia – pod tym względem ryzykowna jest umowa na wyłączność, która blokuje możliwość szukania nabywcy nie tylko przez innych pośredników, ale nawet przez właściciela nieruchomości;
- wiąże się z ryzykiem trafienia na nieuczciwego agenta – np. który nie realizuje swoich zadań wynikających z umowy lub pobiera prowizję od obu stron transakcji, a więc tak naprawdę nie dba o interesy żadnej z nich;
- może nie przynieść oczekiwanego rezultatu – żaden agent nie zagwarantuje ci znalezienia nabywcy w określonym czasie i może się okazać, że faktycznie mu się to nie uda.
Największym ryzykiem jest trafienie na nieprofesjonalnego agenta, bo właśnie wtedy pojawiają się wymienione wyżej wady nawiązania z nim współpracy. Właśnie dlatego kluczową kwestią jest znalezienie dobrego i rzetelnego specjalisty.
Jak wybrać dobrego agenta nieruchomości?
Jeśli chcesz, aby agent nieruchomości faktycznie pomógł ci korzystnie sprzedać lub wynająć mieszkanie, warto do tego zadania wybrać odpowiedniego specjalistę. Dobry agent nieruchomości powinien natomiast odznaczać się pewnymi cechami, z których najważniejszymi są:
- profesjonalizm,
- odpowiednie doświadczenie zawodowe,
- dobra znajomość lokalnego rynku,
- umiejętności marketingowe, również w zakresie wykorzystywania nowoczesnych technologii do promowania oferty,
- komunikatywność i łatwość nawiązywania kontaktów,
- umiejętności negocjacyjne,
- etyka zawodowa, czyli uczciwość i rzetelność w świadczeniu usług.
Przy wyborze agenta warto kierować się rekomendacjami innych klientów, jakie znajdziesz na wielu forach internetowych. Dobrym sposobem na znalezienie dobrego specjalisty jest również odbycie spotkań z kilkoma agentami, a potem porównanie ich kompetencji i oferty.
Czy zawsze warto korzystać z pomocy agenta nieruchomości?
Tak naprawdę nie musisz korzystać z pomocy agenta nieruchomości, by sprzedać lub wynająć mieszkanie. Jego wsparcie może się jednak okazać potrzebne, zwłaszcza w sytuacji, gdy:
- chcesz jak najszybciej znaleźć nabywcę lub najemcę,
- nie masz czasu na samodzielne szukanie chętnych lub nie wiesz, jak ich szukać,
- mieszkanie nie jest atrakcyjne, a chcesz je sprzedaż lub wynająć bez konieczności zaniżania jego ceny,
- zależy ci na bezpieczeństwie transakcji.
Jeśli zdecydujesz się na współpracę z agentem nieruchomości, pamiętaj, by wybrać dobrego specjalistę, a także dokładnie poznać warunki umowy. Dzięki temu unikniesz rozczarowań, a sama współpraca z większym prawdopodobieństwem przyniesie ci oczekiwane korzyści.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com
