Wyobraź sobie, że posiadasz nieruchomość, którą chciałbyś udostępnić bliskim, niekoniecznie w celach zarobkowych. W takiej sytuacji warto rozważyć umowę użyczenia – bezpłatne przekazanie domu lub mieszkania do użytkowania. W niniejszym artykule omówimy, czym różni się użyczenie nieruchomości od najmu, kto i kiedy może z niego skorzystać oraz jakie prawa i obowiązki wiążą się z tym rozwiązaniem dla obu stron.
Na czym polega użyczenie nieruchomości?
Umowa użyczenia jest formą prawną, która została uregulowana w Kodeksie cywilnym, a dokładniej w artykułach 710-719. W najprostszym ujęciu, polega ona na tym, że jedna strona, zwana użyczającym, oddaje drugiej stronie, czyli biorącemu w użyczenie, daną rzecz do bezpłatnego używania przez określony lub nieokreślony czas.
W kontekście nieruchomości oznacza to, że właściciel lokalu oddaje go do dyspozycji innej osoby, ale bez oczekiwania na jakiekolwiek wynagrodzenie. Użyczenie może dotyczyć zarówno mieszkań, domów, jak i gruntów. W umowie można wskazać termin zakończenia i warunki, w jakich umowa może zostać wcześniej rozwiązana.
Kim jest użyczający, a kim biorący w użyczenie?
Użyczający oddaje nieruchomość do używania biorącemu w użyczenie. Może to być właściciel nieruchomości, dzierżawca lub osoba upoważniona do dysponowania nią. Ma on prawo oczekiwać, że biorący w użyczenie będzie korzystać z nieruchomości w sposób zgodny z przeznaczeniem i nie doprowadzi do jej zniszczenia.
Z kolei biorący w użyczenie korzysta z nieruchomości w ramach umowy użyczenia. Mimo że nie płaci za użytkowanie, zobowiązany jest do pokrywania pewnych kosztów oraz dbania o nieruchomość, tak aby nie została ona zniszczona.
Czym różni się użyczenie od najmu nieruchomości?
Jak już sam się domyślasz, główna różnica polega na charakterze odpłatności, bo w umowie użyczenia żadna ze stron nie przewiduje wynagrodzenia dla siebie. Nie oznacza to jednak, że biorący w użyczenie nie musi za nic płacić w związku z mieszkaniem. Zazwyczaj jest on zobowiązany do pokrycia kosztów wynikających z bieżącego użytkowania nieruchomości, a więc:
- opłat za media (wodę, prąd, gaz),
- kosztów drobnych napraw i konserwacji (warto jednak zaznaczyć, że większe naprawy i remonty pozostają zazwyczaj po stronie użyczającego, chyba że strony umówią się inaczej).
Pytanie, co dokładnie należy rozumieć przez pojęcie kosztów utrzymania – przepisy nie wskazują tego bezpośrednio, dlatego prawidłowo sporządzona umowa jest tu kluczowa. Zobrazujmy to na prostym przykładzie.
Wyobraź sobie sytuację, w której Anna udostępnia swojemu kuzynowi, Piotrowi, dom na zasadzie użyczenia. Ustalają, że Piotr będzie pokrywał tylko bieżące koszty, takie jak opłaty za media. Bez konsultacji z Anną, Piotr postanawia jednak odnowić elewację domu i wymienić okna, myśląc, że to przysłuży się nieruchomości. Gdy Anna dowiaduje się o tych zmianach, nie jest zadowolona, ponieważ nie planowała takich inwestycji.
W takim przypadku, zgodnie z przepisami o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 752-757 Kodeksu Cywilnego), Piotr nie może żądać od Anny zwrotu kosztów poniesionych na remont. Anna natomiast ma prawo domagać się przywrócenia nieruchomości do stanu pierwotnego, jeśli uzna, że zmiany zostały wprowadzone wbrew jej woli. To pokazuje, jak ważne jest wcześniejsze uzgodnienie takich kwestii, aby uniknąć późniejszych nieporozumień.
Przeczytaj: Jak wynajmować mieszkanie zgodnie z prawem?
Jakie są prawa i obowiązki stron umowy użyczenia nieruchomości?
Użyczający jest zobowiązany do przekazania nieruchomości w stanie, który umożliwia jej normalne użytkowanie. Ma prawo oczekiwać, że biorący w użyczenie będzie korzystał z nieruchomości w sposób zgodny z umową oraz nie doprowadzi do jej uszkodzenia.
Biorący w użyczenie z kolei powinien dbać o nieruchomość i użytkować ją w sposób zgodny z jej przeznaczeniem. Mimo że nie płaci czynszu, często zobowiązany jest do pokrycia kosztów związanych z użytkowaniem, o czym pisaliśmy już we wcześniejszej części tekstu. Jeśli biorący w użyczenie dopuści się znacznych uszkodzeń nieruchomości, jest zobowiązany do pokrycia kosztów napraw. W sytuacji, gdyby nieruchomość była wykorzystywana niezgodnie z umową, użyczający ma prawo rozwiązać umowę i domagać się zwrotu nieruchomości.
Kto może skorzystać z umowy użyczenia nieruchomości?
Umowa użyczenia jest dostępna dla wszystkich osób fizycznych i prawnych, ale najczęściej stosuje się ją w relacjach prywatnych – na przykład wśród członków rodziny lub bliskich znajomych, gdy właściciel nie zamierza obciążać najemcy opłatami, ale chce, aby ktoś zaufany „zaopiekował” się jego nieruchomością, mógł rozwijać na jej terenie swoją działalność itp. Użyczenie nieruchomości może być także atrakcyjnym rozwiązaniem dla organizacji non-profit, które nie mają środków na opłacanie czynszu. Z takiej formy mogą korzystać także instytucje publiczne oraz różnego rodzaju organizacje społeczne.
Co powinna zawierać umowa użyczenia?
Umowę użyczenia można zawrzeć w formie ustnej, ale rekomendowanym rozwiązaniem jest sporządzenie jej na piśmie. W takiej formie powinna ona zawierać kilka kluczowych elementów, takich jak:
- dokładne dane stron umowy (użyczającego i biorącego w użyczenie),
- opis nieruchomości, która jest przedmiotem użyczenia (np. adres, metraż, przeznaczenie),
- czas trwania umowy (określony lub nieokreślony),
- zasady korzystania z nieruchomości (np. ograniczenia w użytkowaniu),
- obowiązki stron (np. pokrywanie kosztów eksploatacyjnych),
- warunki rozwiązania umowy.
Podatek dochodowy a użyczenie nieruchomości
Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) oraz ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych (CIT), wartość otrzymanych nieodpłatnych świadczeń stanowi przychód. Choć ustawodawca nie definiuje dokładnie, czym jest „nieodpłatne świadczenie”, to jednak w przypadku umowy użyczenia można mówić o takim właśnie świadczeniu, ponieważ osoba, która korzysta z nieruchomości, otrzymuje ją bezpłatnie. Przychód jest więc rozpoznawany po stronie osoby, która korzysta z użyczonej nieruchomości, a nie po stronie właściciela. Natomiast warto zaznaczyć, że przed 2009 rokiem, w przypadku użyczenia nieruchomości, właściciel również mógł być uznawany za osobę, która osiąga przychód.
Musisz wiedzieć, że przy użyczeniu nieruchomości najbliższej rodzinie – w ramach I i II grupy podatkowej – obowiązek podatkowy nie powstaje. Przypomnijmy, że do I grupy zaliczamy małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów, a do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pixabay.com, Pexels.com