Jeśli kupiłeś nieruchomość pod wynajem lub rozważasz taki krok, to zapewne zależy Ci na tym, aby jak najdłużej zapewniała stabilny dochód i służyła Twoim najemcom. Może być tak, że z jakichś przyczyn zainteresuje Cię zakup mieszkania w innym mieście. Nie za bardzo wyobrażasz sobie jednak ciągłe podróże i załatwianie formalności na odległość. Spokojnie – to nie są powody, które powinny Cię blokować. W tym artykule wyjaśniamy, jak w takiej sytuacji zorganizować zarządzanie mieszkaniem na wynajem.
Zakup mieszkania pod inwestycję a odległa lokalizacja
Jeśli szukasz mieszkania inwestycyjnego, to kierujesz się kryteriami istotnymi z perspektywy potencjalnego najemcy: dobrą lokalizacją, wystarczającym metrażem, liczbą pomieszczeń, wyglądem budynku i samego mieszkania, otoczeniem inwestycji itp. Kluczowe jest oczywiście to, abyś Ty, jako właściciel, cieszył się ponadprzeciętnymi przychodami z tej decyzji. Dlatego zwracasz uwagę na podaż mieszkań i popyt najemców w określonym mieście, cenę lokalu i koszty, jakie będziesz musiał pokryć w związku z ewentualnym remontem/wyposażeniem wnętrz.
Załóżmy, że idealną ofertę znalazłeś w innym regionie Polski np. w Krakowie, w którym ogromną grupę wynajmujących stanowią studenci, a to właśnie ich obrałeś jako swoją grupę docelową. Może być też tak, że zamierzasz nabyć/już zakupiłeś mieszkanie poza granicami Polski, np. w uwielbianym przez naszych rodaków Alicante w Hiszpanii i chcesz wynajmować je turystom na krótkie okresy. Wszak nie jest tajemnicą, że cena za mkw. mieszkania za granicą bywa bardziej atrakcyjna niż na naszym krajowym rynku, zwłaszcza gdy dla porównania bierzemy największe miasta Polski. To jednak temat do osobnej analizy. Zastanówmy się teraz, z jakimi trudnościami możesz się spotkać w przypadku chęci wynajmu nieruchomości oddalonej od Twojego miejsca zamieszkania.
Przeczytaj: Inwestowanie w nieruchomości za granicą
Zarządzanie wynajmem na odległość. Nie wszystko będzie proste
Oczywiście, że pewne czynności możesz przeprowadzić w sposób zdalny np. kontrolować sprawy administracyjne (e-mailowo lub telefonicznie), realizować działania marketingowe w sieci czy odpowiadać na pytania potencjalnych zainteresowanych. Odległość dzieląca Twoje miejsce zamieszkania i lokal inwestycyjny to jednak kluczowa kwestia pod względem załatwiania formalności, planowania i realizacji spraw remontowych przed oddaniem mieszkania do użytku (np. nadzorowania podwykonawców), spotkań z potencjalnymi najemcami czy pomocy w przypadku ewentualnych awarii. Jeśli jesteś daleko, nie będziesz w stanie szybko zareagować. Co więcej, musisz pamiętać, że może się zdarzyć, iż najemca z jakiegoś powodu nie dotrzyma umowy i wypowie ją wcześniej bądź przestanie płacić na czas. Nie odpowiada na e-maile, nie odbiera telefonu – nie pozostaje Ci wówczas nic innego, jak wsiąść w samochód lub inny środek transportu i sprawdzić na miejscu, co się dzieje.
Oczywiście nie chodzi o to, aby z góry nastawiać się negatywnie, ale aby spojrzeć na całą sprawę realistycznie. Dokładna analiza własnych możliwości w zarządzaniu swoją nieruchomością pozwoli Ci ocenić, czy będziesz się czuł w 100 proc. bezpiecznie, stabilnie i komfortowo, jeśli wszystkie czynności będą na Twojej głowie, czy chcesz, aby ktoś Cię w tym odciążył. W końcu ciężko mówić o zupełnie pasywnych dochodach z najmu, skoro w praktyce musisz dość często angażować się w sprawy organizacyjne. Szeroki zakres obowiązków i zaburzenie trybu Twojego codziennego funkcjonowania może przełożyć się na notoryczny stres, niepokój, osłabić koncentrację. Takich skutków ubocznych decyzji biznesowej raczej każdy wolałby uniknąć.
Dlatego niektórzy postanawiają skorzystać z programu do zarządzania nieruchomością. Rozwiązanie to pozwala na automatyzację czynności z zakresu obsługi procesów związanych z najemcami czy wykonawcami, przechowywania niezbędnej dokumentacji np. badań technicznych i atestów, generowania faktur czy nadzorowania płatności. W internecie znajdziemy sporo takich platform, dlatego miej na uwadze, że poszczególne ich funkcje mogą być różne. Dostępne są np. aplikacje łączące właścicieli i najemców za pośrednictwem jednego systemu. W efekcie ci drudzy mogą w prosty sposób podpisać umowę, wpłacić kaucję czy zgłosić usterkę. Przepływ informacji odbywa się w trybie rzeczywistym, więc nie ma opcji, żeby którejś ze stron coś umknęło. Co jednak, jeśli taka forma zarządzania nieruchomością Cię nie satysfakcjonuje?
Przeczytaj: Co można zrobić, jeśli najemca nie płaci czynszu?
Wybór firmy zarządzającej najmem. Jakie kryteria warto wziąć pod uwagę?
Jeśli chcesz oddać swoje mieszkanie pod opiekę firmy zarządczej, musisz zwrócić uwagę na kilka kwestii, które pozwolą Ci zweryfikować, czy masz do czynienia z profesjonalnym i godnym zaufania przedsiębiorcą. Odwiedź jego stronę internetową i sprawdź, czy znajdują się na niej m.in.:
- dane kontaktowe,
- adres siedziby firmy,
- prezentacja oferty i dotychczasowych realizacji,
- historia powstania firmy i opis jej działalności,
- opinie klientów.
Strona internetowa to nie jedyne źródło informacji. Przejrzyj media społecznościowe usługodawcy, poszukaj, czy nie ma na nich grup zrzeszających właścicieli nieruchomości pod wynajem. Istnieje wysokie prawdopodobieństwo, że chętnie podzielą się z Tobą spostrzeżeniami na temat firmy, z którą chciałbyś rozpocząć współpracę. Jeśli na tę chwilę wszystko się zgadza, umów się na spotkanie z przedstawicielem i… pytaj.
Nie wstydź się tego, że coś jest dla Ciebie niejasne lub niekompletne – spisz swoje wątpliwości i wspólnie ustalcie, co dokładnie będzie wchodziło w zakres obowiązków zarządcy. Czy firma będzie pilnować bieżących wpłat, rozliczy zużycie mediów i zajmie się kontaktem z najemcami? Czy ogarnie drobne remonty i będzie kontrolować stan techniczny nieruchomości? Czy przygotuje ogłoszenie o wynajmie i przeprowadzi selekcję najemców? Jak często będzie się z Tobą komunikować i udostępniać raporty dotyczące finansów i stanu nieruchomości?
Odpowiedz sobie na te i podobne pytania, dostosowując je do swoich indywidualnych potrzeb i typu Twojej nieruchomości. Inaczej będzie wyglądało zarządzanie mieszkaniem pod wynajem długoterminowy, a inaczej, gdy mówimy np. o apartamencie wakacyjnym, gdzie trzeba nawet co kilka dni przygotować nieruchomość na przyjazd kolejnej osoby. Dopilnuj zatem konkretnego wskazania zakresu prac i upewnij się, ile będzie to kosztować.
Przeczytaj: Czym jest portfel nieruchomości i jak go budować?
Jaka powinna być cena za zarządzanie najmem?
Uczciwa, co nie znaczy, że najniższa. Im wyższa cena, tym więcej usług i tym mniej działań po Twojej stronie. Im drożej, tym prawdopodobnie większe doświadczenie firmy w zarządzaniu nieruchomościami i w rozwiązywaniu potencjalnych problemów z najemcami.
Zwróć więc uwagę na to, aby finalny kosztorys był prosty i przejrzysty. Dobrze, jeśli będzie to zryczałtowana cena bez niespodzianek w postaci dodatkowych opłat za usunięcie usterek z mieszkania, podpisanie umowy z kolejnym najemcą czy dojazd do lokalu. Pamiętaj, że znalezienie dobrego zarządcy na długie lata odciąży Cię z dopełniania obowiązków związanych z daną nieruchomością i pozwoli w efektywny sposób zająć się innymi rzeczami.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com
