Zakup mieszkania na wynajem wiąże się z koniecznością podjęcia wielu decyzji. Musisz znać zakres swoich środków finansowych, przeanalizować potrzeby przyszłej grupy docelowej, oszacować, ile chcesz poświęcić czasu na cały proces i odpowiedzieć sobie na pytanie, czy w Twoim przypadku mieszkanie inwestycyjne lepiej jest kupić na rynku pierwotnym, czy wtórnym. Plusy i minusy obu tych opcji przedstawimy Ci w poniższym artykule.
Rynek pierwotny kontra rynek wtórny. Co sprawdzić w pierwszej kolejności?
Najważniejszą różnicę między obydwoma rynkami da się ująć w jednym zdaniu: na pierwotnym kupisz nowe mieszkanie od dewelopera, a na wtórnym – lokal z drugiej ręki, w którym ktoś już kiedyś mieszkał.
Jeśli rozważasz pierwszą opcję zakupową, to pamiętaj, by zapoznać się z prospektem informacyjnym i sprawdzić dewelopera odpowiedzialnego za inwestycję. Wystarczy, że wpiszesz dane firmy w wyszukiwarce Krajowego Rejestru Sądowego, a kwestie dotyczące działki oraz jej właścicieli ustalisz w systemie EKW Ministerstwa Sprawiedliwości. Możesz też zweryfikować przynależność firmy do Polskiego Związku Firm Deweloperskich – członkowie tej organizacji są zobowiązani do stosowania w relacjach z klientami „Kodeksu Dobrych Praktyk”. Poza tym dowiedz się, czy mieszkanie zostanie Ci oddane w stanie surowym, do zamieszkania lub deweloperskim. Dzięki temu będziesz wiedział, ile środków przeznaczyć na prace związane z wykończeniem i wyposażeniem lokalu.
Jeśli natomiast kupujesz mieszkanie pod wynajem na rynku wtórnym, to zadbaj o to, by poznać historię lokalu i motywację sprzedającego. Dobrze jest popytać pozostałych mieszkańców bloku, czy powodem sprzedaży nie jest np. trudny sąsiad lub głośna okolica. Przed zakupem zweryfikuj też instalację elektryczną oraz wentylację, a jeśli mieszkanie dopiero co zostało pomalowane na biało, upewnij się, że zabieg nie służył temu, by przed nowym właścicielem ukryć grzyb lub wilgoć. Zweryfikuj też stan prawny nieruchomości. Posłuży Ci do tego numer księgi wieczystej. Dzięki temu dowiesz się, czy lokal nie jest obciążony wpisami, które uniemożliwiałyby jego zakup.
Przeczytaj: Jak obliczyć rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem?
Plusy zakupu mieszkania na wynajem na rynku pierwotnym
Zacznijmy od zalet tej decyzji. Po pierwsze – kupujesz zupełnie nowe mieszkanie, przez nikogo nieużywane. Dla Twojego pierwszego najemcy już sama ta informacja może być dużym plusem. Co więcej, fakt, że lokal znajduje się w nowym budynku, często niesie za sobą wiele korzyści w postaci m.in. szerszej klatki schodowej, lepszej akustyki i wentylacji, cichobieżnej windy, zadbanej infrastruktury osiedlowej czy podziemnych garaży. Analizując różne udogodnienia, staraj się myśleć tak, jakbyś był potencjalnym najemcą. Przykład? Masz dwoje małych dzieci, pracujesz w centrum i chcesz wynająć lokal na wyższym piętrze, z widokiem. Potrzebujesz zatem dostępu do windy, miejsca parkingowego i placu zabaw. A to wszystko w cichej i spokojnej okolicy.
Po drugie – koszty utrzymania mieszkania i okołotransakcyjne są niższe niż w przypadku zakupu lokalu na rynku wtórnym. Płacisz mniej na fundusz remontowy, bo w budynku nie ma jeszcze nic do poprawy. Natomiast jeśli chodzi o środki przeznaczone na prace wykończeniowe, to trudno jest jednoznacznie wskazać, by zawsze były one niższe niż przy zakupie lokalu z drugiej ręki, bo wszystko zależy od zasobności Twojego portfela i tego, co dokładnie chcesz zaoferować nowym najemcom.
Trzecia kwestia – przewidywalne prace podczas wykańczania lokalu. Wiesz, w jakim stanie deweloper odda Ci mieszkanie i jaki zakres czynności musisz podjąć, by dostosować lokal np. do wynajęcia go kilku studentom. Nie ma ryzyka, że podczas prac nagle zalejesz sąsiada z dołu, a jeśli nawet okaże się, że coś jest nie tak, masz prawo wymagać od dewelopera, by to naprawił w ramach gwarancji lub rękojmi.
Po czwarte – na rynku pierwotnym nie musisz płacić podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), gdyż to deweloper płaci podatek VAT. PCC wynosi 2 proc. od wartości nieruchomości, więc w przypadku lokalu kosztującego 450 tys. zł w Twojej kieszeni zostaje 9 tys. zł, które musiałbyś zapłacić, gdybyś kupował mieszkanie na rynku wtórnym.
Minusy zakupu mieszkania na rynku pierwotnym
Punkt pierwszy to wyższa cena lokalu. Oczywiście i tu bywa pole do negocjacji, bo jeśli w budynku zostały już pojedyncze mieszkania na sprzedaż, a deweloperowi bardzo zależy na tym, by zakończyć ten proces, to może być skłonny do ustępstw, zwłaszcza gdy mieszkanie ma mniej funkcjonalny układ bądź gorszy widok z okna.
Druga kwestia to nieraz dłuższy czas oczekiwania na finalny odbiór mieszkania. Dzieje się tak np. przy zakupie lokalu jeszcze na etapie “dziury w ziemi”. Bywa, że taki proces może trwać nawet 24 miesiące.
Trzecim minusem może być brak odpowiedniej infrastruktury wokół terenu nowej inwestycji. Mowa tu o dużej odległości do przystanku komunikacji miejskiej, sklepu spożywczego, apteki itp. Pytanie, w jakim stopniu może to być problematyczne dla Twojego najemcy.
Ostatnia niewiadoma zakupu mieszkania na rynku pierwotnym tyczy się tego, co w przyszłości może powstać wokół osiedla. Dlatego nie zapomnij zajrzeć do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP).
Zakup mieszkania na wynajem na rynku wtórnym. Jakie są zalety takiej inwestycji?
Pierwsza zaleta to z reguły niższa cena, zwłaszcza gdy mieszkanie jest starsze i nadaje się do remontu (nieraz wręcz gruntownego). Poza tym, jeśli właściciel jest bardzo zmotywowany do szybkiej sprzedaży, to masz większe pole do negocjacji cenowych.
Drugim plusem jest czas zamknięcia procesu nabycia mieszkania. Nie musisz czekać, aż deweloper ukończy całą inwestycję. Jeśli cena, lokalizacja, układ mieszkania, ekspozycja na słońce itp. Ci odpowiada, to podpisujesz umowę (najlepiej notarialną), przeprowadzasz prace remontowe (jeśli są potrzebne) i… możesz publikować w sieci ogłoszenie wynajmu.
Trzecia kwestia, bardzo ważna z perspektywy Twoich najemców, to korzystniejsza lokalizacja starszych inwestycji. Bardzo często jest tak, że w pobliżu jest już cała niezbędna infrastruktura handlowo-usługowa i dobry dostęp do komunikacji miejskiej. Nie brakuje licznych terenów zielonych wokół bloku, a same przestrzenie pomiędzy budynkami są większe, co korzystnie wpływa na wizualny odbiór inwestycji.
Ostatnia zaleta dotyczy tego, co wchodzi w skład oferty zakupu mieszkania. Nieraz w tej cenie dostaniesz również piwnicę, w której Twoi najemcy mogą przechowywać rowery, narty, wózek dziecięcy, ogólnie rzecz biorąc wszystko to, co w danym momencie nie byłoby potrzebne w mieszkaniu. Oczywiście w nowych inwestycjach deweloperskich można wykupić dostęp do komórki lokatorskiej, ale raz – kosztuje ona więcej, dwa – bywa mniejsza od klasycznej piwnicy w bloku.
Wady zakupu mieszkania na rynku wtórnym
Punkt pierwszy – zakup mieszkania na rynku wtórnym może się wiązać z czasochłonnym i kosztownym zakresem prac remontowych. Jeśli mówimy o lokalu urządzonym w standardzie typu PRL, w grę wchodzi np. zerwanie starej podłogi, kafelek, wyburzenie ścian działowych, zrobienie wylewki, sufitu, wymiana drzwi, okien itp.
Minus numer dwa – mieszkanie może znajdować się w starszym budynku, z niezbyt estetyczną klatką schodową i bez windy. Jeśli lokal mieści się np. na 5. piętrze, to dla rodziny z małym dzieckiem może to być spory problem, ale dla studentów – już niekoniecznie.
Trzecia kwestia to wyższe koszty transakcyjne w postaci m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych (w skrócie PCC, w wys. 2 proc. od ceny lokalu). Do tego dojść może też prowizja dla biura nieruchomości oraz koszt notariusza.
Ostatnia potencjalna wada zakupu mieszkania na rynku wtórnym również wiąże się z pieniędzmi. Chodzi o to, że utrzymanie takiego lokalu bywa droższe, m.in. dlatego, że budynek jest już w gorszym stanie.
Gdzie zatem lepiej kupić mieszkanie na wynajem?
Na to pytanie nie da się udzielić jednoznacznej odpowiedzi. Jeśli liczy się dla Ciebie wygoda i nowoczesność, prawdopodobnie najlepszą opcją będzie zakup mieszkania na rynku pierwotnym. Jeśli dysponujesz mniejszym budżetem i masz więcej czasu na szukanie lokalu na wynajem i prace remontowe, przejrzyj oferty na rynku wtórnym. Możesz spróbować znaleźć też coś pośrodku, czyli poszukać mieszkania z drugiej ręki, ale w stosunkowo nowych bądź odrestaurowanych blokach.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com, Unsplash.com.
