Do polskiego prawodawstwa związanego z inwestycjami, budownictwem i rynkiem nieruchomości wprowadzony został w tym roku nowy termin – kooperatywa mieszkaniowa. Co to jest? Na jakich zasadach funkcjonuje? Jakie daje możliwości i na co trzeba uważać? O tym w naszym artykule.
Czym jest kooperatywa mieszkaniowa?
W dużym skrócie, kooperatywa mieszkaniowa to forma organizacji, która pozwala na wspólne wybudowanie mieszkań przez kilku inwestorów. Tego rodzaju dobrowolne zrzeszenie grupy osób, które chcą wspólnie zrealizować budynek mieszkalny wielorodzinny na własne potrzeby, to formuła popularna w krajach Europy Zachodniej. W Polsce kooperatywy także się pojawiały, lecz dotychczas zawiązywane były na mocy umów cywilno-prawnych. Ustawa z dnia 4 listopada 2022 r. o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych (Dz.U.2023.0.28) ułatwia funkcjonowanie tego rodzaju inicjatyw.
W ramach kooperatywy mieszkaniowej można zrealizować:
- budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z co najmniej dwoma lokalami mieszkalnymi albo,
- budowę na jednej działce co najmniej dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych jednolokalowych albo,
- rozbudowę, przebudowę, nadbudowę lub remont istniejącego budynku, w wyniku których powstaną co najmniej dwa lokale mieszkalne.
Częścią inwestycji jest zakup nieruchomości gruntowej, na jakiej ta inwestycja ma powstać.
Istotnym elementem pozwalającym na zawiązanie kooperatywy mieszkaniowej jest realizacja inwestycji na własne potrzeby lub na potrzeby dzieci i osób zamieszkujących z członkami kooperatywy. Oznacza to, że budynek lub budynki powstałe w ramach działania kooperatywy mieszkaniowej nie stanowią inwestycji, która ma przynieść zysk. Jest to natomiast interesująca alternatywa dla zakupu mieszkania od dewelopera.
Przeczytaj: Domy szeregowe – co warto o nich wiedzieć?
Kto może być członkiem kooperatywy mieszkaniowej?
Z założeń ww. ustawy wynika, że członkami kooperatywy mogą być wyłącznie osoby fizyczne, a aby ją utworzyć konieczne jest współdziałanie co najmniej trzech członków. Jeśli liczba członków kooperatywy zmniejszy się do dwóch, konieczne jest pozyskanie nowego trzeciego członka w ciągu sześciu miesięcy. Jeśli do tego nie dojdzie, umowa automatycznie wygasa po upływie tego okresu. Jedynym wyjątkiem jest sytuacja, gdy liczba członków kooperatywy zmniejszy się do dwóch w wyniku śmierci trzeciego.
Po zakończeniu inwestycji, czyli po odebraniu budynku lub budynków zrealizowanych w ramach kooperatywy, członkowie winni niezwłocznie wystąpić o podział nieruchomości i zniesienie współwłasności. Własność wyodrębnionych lokali przenoszona jest na członków kooperatywy mieszkaniowej lub na dzieci tych członków, albo na ich spadkobierców.
Umowa i finansowanie inwestycji powstającej w ramach kooperatywy mieszkaniowej
Umowę, która określa zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej, należy zawrzeć w formie aktu notarialnego. Istnieją dwie formy takiej umowy – może to być:
- Umowa kooperatywy mieszkaniowej – która określa przedmiot inwestycji, w tym planowaną liczbę mieszkań lub domów jednorodzinnych. W umowie należy także opisać zasady finansowania i rozliczania inwestycji oraz sposób podejmowania decyzji i prowadzenia spraw, w tym zasady reprezentacji kooperatywy. Umowa winna określać czas jej trwania oraz zasady przystąpienia, odstąpienia i rozwiązania tej umowy.
- Umowa spółki cywilnej – którą można zawrzeć, jeśli wspólnym celem gospodarczym jej sygnatariuszy jest realizacja inwestycji mieszkaniowej. W tym przypadku w umowie określić należy przedmiot inwestycji wraz z planowaną liczbą mieszkań lub domów jednorodzinnych, oraz wielkość udziałów stron umowy w majątku wspólnym spółki, w przypadku, jeśli spółka zostanie rozwiązana. W nazwie tej spółki musi pojawić się sformułowanie “kooperatywa mieszkaniowa”.
W przypadku umowy spółki cywilnej wydatki ponoszone w związku z realizacją inwestycji pochodzą z rachunku bankowego spółki. Natomiast sygnatariusze umowy kooperatywy mieszkaniowej zakładają na podstawie ustawy Prawo bankowe rachunek powierniczy i to za jego pośrednictwem pokrywają wszelkie konieczne wydatki. Ustawa daje jednak możliwość określenia innych zasad pokrywania tych wydatków, poprzez precyzyjne zapisanie ich w zawieranej umowie określającej zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej.
Dlaczego warto wejść w kooperatywę mieszkaniową?
Jak wspomnieliśmy powyżej, kooperatywa mieszkaniowa stanowi alternatywę dla kupna mieszkania na rynku pierwotnym od dewelopera. Pozwala to na większą kontrolę nad ostatecznym kształtem inwestycji i decydowanie o jej kosztach. Jednocześnie, dzięki rozłożeniu tych kosztów na kilka podmiotów, łatwiej je obniżyć niż w przypadku indywidualnej budowy domu jednorodzinnego. Już samo to sprawia, że taka inicjatywa może być korzystna. Z uzasadnienia ustawy wynika, że koszt budowy mieszkania można obniżyć nawet o 30%. Jak to będzie wyglądać w praktyce dopiero się przekonamy.
Co jest jednak bardziej istotne, to druga część opisanej na wstępie ustawy, czyli możliwość kupienia nieruchomości należącej do zasobu gminnego. Celem ustawy jest wspieranie realizacji inwestycji mieszkaniowych, zatem zobowiązuje ona rady gmin do podejmowania uchwał o zbyciu nieruchomości należących do zasobu gminnego na rzecz takich kooperatyw w ramach przetargu pisemnego ograniczonego. Dzięki temu można nabyć nieruchomości gruntowe niezabudowane w cenach bardziej korzystnych niż na rynku wtórnym. Można także nabyć nieruchomość zabudowaną budynkiem przeznaczonym do remontu lub możliwym do rozbudowy, nadbudowy albo przebudowy.
Przeczytaj: Jak kupić działkę w przetargu – poradnik krok po kroku
Na co trzeba uważać, zawierając umowę kooperatywy mieszkaniowej?
Ustawa o kooperatywach mieszkaniowych zakłada realizację inwestycji na własne potrzeby – czyli zamieszkanie w nowo powstałym lokalu członka kooperatywy lub jego dziecka. W ustawie nie ma jednak nic na temat możliwości sprzedaży tego mieszkania po jego odebraniu lub w terminie późniejszym, co może budzić pewne wątpliwości. Jedyne zastrzeżenie pojawia się w przypadku inwestycji realizowanych na terenach zakupionych od gminy z jej zasobu w ramach przetargu – tutaj konieczne jest ujawnienie w księdze wieczystej nieruchomości prawa odkupu oraz prawa pierwokupu mieszkania przez gminę.
Ryzyko prowadzenia takiej inwestycji związane jest też z trudnymi do przewidzenia zmianami cen na rynku materiałów i usług budowlanych. Przez to nie można przewidzieć ostatecznej ceny metra kwadratowego mieszkania, czy nawet dokładnego terminu realizacji inwestycji. Samo podejmowanie decyzji przez członków kooperatywy także może stanowić wyzwanie. Proces inwestycyjny wymaga sporo wiedzy praktycznej i doświadczenia w zakresie budownictwa a także znajomości przepisów z nim związanych. Niezbędne jest zaufanie do osób, z którymi będziemy przecież ponosić solidarną odpowiedzialność za wszelkie zobowiązania związane z realizacją inwestycji.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com
