Gdzie najbardziej opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem w Polsce?

W powszechnym mniemaniu miastami, w których najbardziej opłacalne jest kupno mieszkania w celach inwestycyjnych, są miasta duże, ośrodki studenckie, lub szybko rozwijające się aglomeracje gdzie łatwo o pracę. Jest w tym dużo prawdy, ale warto też spojrzeć chłodnym okiem na ceny mieszkań, ceny wynajmu i sprawdzić, co wynika z ich porównania. Wnioski mogą zaskoczyć!

Jak kształtują się ceny za m² dla mieszkań w różnych miastach Polski – rynek sprzedaży

Przeprowadziliśmy analizę ofertowych cen sprzedaży i wynajmu nieruchomości w dwudziestu największych miastach w Polsce. Są to w większości miasta wojewódzkie oraz kilka miast aglomeracji górnośląskiej. Analiza dotyczy wyłącznie mieszkań z rynku wtórnego i jest aktualna na sierpień 2022 r.

Jak można się domyślić, najwyższa średnia cena sprzedaży za m² mieszkania oferowana jest w Stolicy. Jest to niemal 14 tys. zł. Gdańsk, Gdynia, Kraków i Wrocław to miasta, w których średnia cena za m² przekracza 10 tys. zł. W pozostałych stolicach województw musimy liczyć się z ceną pomiędzy 7 tys. (Łódź, Bydgoszcz), a 9,5 tys. (Poznań). Zaskakująco wysoko uplasował się Rzeszów, ze średnią ceną sięgającą prawie 9 tys. zł.

Do miast, gdzie ceny są najniższe, należą duże miasta nie mające statusu miast wojewódzkich, jak Częstochowa i Radom, oraz wybrane miasta aglomeracji górnośląskiej. Schodzą one do nieco poniżej 5 tys. zł. w Zabrzu.

W przypadku małych mieszkań – do 38 m² – cena m² w sprzedaży kształtuje się podobnie, choć tutaj i Poznań i Rzeszów przekraczają kwotę 10 tys. zł. Średnia cena sprzedaży małego mieszkania jest też wyższa w Gliwicach, niż w Łodzi.

Jak kształtują się ceny za wynajem w przeliczeniu na m² mieszkania?

Średnia cena wynajmu m² mieszkania także jest najwyższa w Warszawie i wynosi ok. 75 zł. Na drugim miejscu, podobnie jak w tabeli sprzedaży, plasuje się Gdańsk, a następnie pozostała trójka, czyli Wrocław, Kraków i Gdynia. Dość wysoko pojawia się Szczecin – przed Poznaniem – oraz Katowice i Łódź. Cena wynajmu w Rzeszowie znajduje się w dolnej połowie tabeli.

Spośród miast o najniższych cenach za sprzedaż mieszkania, najniższe ceny wynajmu mają Częstochowa i Radom – 37 zł za m² – czyli te z dużych miast, które przed ponad dwudziestu laty utraciły status miast wojewódzkich. Natomiast ceny wynajmu w miastach aglomeracji śląskiej plasują się pośrodku tabeli.

Jeśli chodzi o mieszkania o powierzchni do 38 m², kolejność wygląda podobnie, choć tu do góry wysuwa się Lublin, z ceną 58 zł za wynajem m² mieszkania. Częstochowa i Radom zamykają tabelę z ceną, odpowiednio, 44 i 43 zł.

Porównanie cen sprzedaży i cen wynajmu w największych miastach w Polsce

Naszym celem było porównanie wskaźników opłacalności zakupu mieszkania na wynajem w różnych miastach w Polsce. Oczywiście ta analiza ma charakter wstępny i nie bierze pod uwagę czynników innych niż cena, ale wnioski, jakie się nasuwają, dają nieco do myślenia.

Stosunek ceny najmu do ceny zakupu wypada korzystnie w miastach aglomeracji śląskiej – w Zabrzu (wynosi 0,79%), Sosnowcu (0,74%) i Gliwicach (0,68%). Są to zarazem miasta o najniższej cenie sprzedaży. Tak wygląda sytuacja ogólna, a w kategorii małych mieszkań jest jeszcze lepiej, gdyż wskaźnik dla Sosnowca wynosi 0,88%, a dla Zabrza – 0,82%. Gliwice to już 0,71%, ale za to Łódź i Częstochowa mają bardzo korzystny wskaźnik dla małych mieszkań, to jest 0,74%. Te dwa miasta, jak również Katowice, dobrze wypadają też w zestawieniu ogólnym.

Podsumowując, warto zwrócić uwagę na Łódź (0,66% ogółem i 0,74% małe mieszkania), która w obydwu tabelach znajduje się bardzo wysoko. Można też zainteresować się Gliwicami (0,68% ogółem i 0,71% dla małych mieszkań), Katowicami (wysokie 0,64% ogółem), Szczecinem (0,63% ogółem) oraz Częstochową (0,63% ogółem i aż 0,74% dla małych mieszkań).

Z pierwszej piątki miast – dla przypomnienia Warszawa, Gdańsk, Gdynia, Wrocław i Kraków – najlepiej wypada Wrocław – 0,61% ogółem i 0,64% dla małych mieszkań. Gdańsk jest pośrodku zarówno ogólnie (0,55%), jak i w kategorii małych mieszkań (59%), w Gdyni w miarę opłacalne są mieszkania małe (0,58%), natomiast w kategorii ogólnej to miasto wypada dość słabo (0,52%). W Warszawie wskaźnik jest bardzo zbliżony w obydwu kategoriach (ogólnie 0,54%, małe mieszkania 0,55%), choć w porównaniu do innych miast wskaźnik ogólny wypada lepiej. Natomiast Kraków okazuje się dość słabą inwestycją, przy 0,52% ogółem i zaledwie 0,54% dla małych mieszkań. Ten drugi wskaźnik, mimo, że wyższy, w porównaniu z innymi miastami wypada naprawdę słabo, ponieważ gorszy – 0,50% – ma tylko Rzeszów.

Właśnie Rzeszów, wraz z Toruniem, Białymstokiem i Kielcami to miasta gdzie wskaźniki są najniższe, zarówno ogółem, jak i dla mieszkań małych.

Jakie wnioski można wysnuć z powyższej analizy?

Patrząc na wyniki analizy można zauważyć, że najbardziej opłaca się inwestować na Śląsku. Zabrze i Sosnowiec zdecydowanie przodują zarówno w kategorii małych mieszkań, jak i ogólnie. Katowice i Gliwice, jako miasta aglomeracji śląskiej także wypadają bardzo dobrze, a nieco oddalona, ale wciąż znajdująca się w województwie śląskim Częstochowa to miasto bardzo korzystne, zwłaszcza do kupienia na wynajem małego mieszkania.

Z dużych miast najlepiej wypada Łódź, przy czym Wrocław również może dać dobry zwrot z inwestycji, podobnie jak Szczecin. Warszawa tymczasem wypada nieco poniżej środka stawki, co chyba nie jest zaskoczeniem. Jest tu wprawdzie dużo chętnych do wynajmu mieszkań, ale podaż mieszkań na wynajem także jest bardzo wysoka.

Podsumowanie

Jeszcze raz podkreślamy, że prezentowana analiza bierze pod uwagę wyłącznie stawki za m² sprzedaży mieszkania, oraz m² wynajmu. Nie były tutaj brane pod uwagę inne czynniki, takie jak choćby popyt i podaż mieszkań na sprzedaż i na wynajem, różnice w kosztach utrzymania nieruchomości w poszczególnych regionach kraju, ani perspektywy, czy prognozy demograficzne dla uwzględnionych miast.

Decydując się na zakup mieszkania pod inwestycję warto sprawdzić także te czynniki, ponieważ mogą one zasadniczo wpłynąć na jej rentowność. Duże znaczenie ma również dzielnica w jakiej kupujemy mieszkanie, bliskość uczelni, centrum miasta, czy jej skomunikowanie z innymi dzielnicami. Oczywiście sam lokal też jest bardzo istotny, począwszy od kondygnacji, na której się znajduje, aż po jakość wyposażenia i wykończenia.

Warto jednak znać proporcje możliwych do uzyskania cen za wynajem lokalu, do kwot, jakie trzeba będzie wydać na zakup mieszkania.

Przeczytaj również: Kto wynajmuje mieszkania w Polsce? (najpopularniejsze grupy docelowe)

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcie: Unsplash.com