Zakup nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców

Zakup znajdujących się w Polsce nieruchomości przez cudzoziemca jest możliwy, ale nie zawsze prosty. Sprawdź, jakie trzeba spełnić warunki.

Czy osoba, która nie posiada polskiego obywatelstwa, może kupić znajdującą się w Polsce nieruchomość? Odpowiedź na to pytanie jest prosta i brzmi: zasadniczo tak – o ile tylko nie zagrozi to dobru społeczeństwa i kraju. Nie tak prosta jest jednak już sama procedura uzyskiwania niezbędnych pozwoleń, a stopień jej skomplikowania zależy m.in. od tego, o jaką nieruchomość chodzi.

Na wstępie warto zaznaczyć, że jeśli obcokrajowiec potrzebuje zezwolenia na zakup w Polsce nieruchomości, ale go nie uzyska, to nawet gdy mimo to dojdzie do transakcji – w świetle prawa będzie ona nieważna. Nie od wszystkich cudzoziemców takie zezwolenie jest jednak wymagane. O ile nie chcą nabyć nieruchomości położonej w strefie nadgranicznej ani gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha, nie muszą się o nie ubiegać:

• obywatele państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego – czyli krajów UE oraz Islandii, Norwegii i Liechtensteinu – a także Szwajcarii;
• osoby, które mają zezwolenie na pobyt stały lub pobyt tzw. rezydenta długoterminowego UE i mieszkają w Polsce od minimum 5 lat;
• osoby o powyższym statusie mieszkające w Polsce od minimum 2 lat, ale pozostające w związku z małżeńskim z Polakiem lub Polką, o ile kupowana nieruchomość ma się stać ich wspólną własnością;
• obcokrajowcy uprawnieni do dziedziczenia po właścicielu lub wieczystym użytkowniku nieruchomości, o ile jest on nim od przynajmniej 5 lat;
• obcokrajowcy dziedziczący nieruchomość w sposób ustawowy bądź testamentowy (o ile należą jednocześnie do kręgu spadkobierców ustawowych, ustalanego w oparciu o prawo ojczyste spadkodawcy);
• obcokrajowcy pragnący kupić mieszkanie w budynku wielomieszkaniowym, a także garaż lub miejsce garażowe, przy czym chodzi zarówno o prawo własności, jak i o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
• wierzyciele hipoteczni (banki) przejmujący nieruchomość po nieskutecznej licytacji przeprowadzonej w ramach postępowania egzekucyjnego.

Bo trzeba wiedzieć, że przez „cudzoziemców” w kontekście nabycia nieruchomości w Polsce należy rozumieć nie tylko osoby fizyczne bez polskiego obywatelstwa, ale też podmioty prawne z siedzibą za granicą, takież spółki nieposiadające osobowości prawnej oraz spółki z siedzibą na terenie Polski, ale bezpośrednio kontrolowane przez osoby bądź firmy spoza kraju. W tym ostatnim przypadku bez zezwolenia na cele statutowe nabyć można nieruchomości, których łączna powierzchnia w całej Polsce wynosi maksymalnie 0,4 ha (na obszarze miast).

Wniosek o zezwolenie nabycia nieruchomości przez cudzoziemca

Jeżeli obcokrajowiec nie spełnia wymienionych wyżej warunków, musi uzyskać z Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji stosowne zezwolenie. W tym celu należy złożyć odpowiedni wniosek. Można to zrobić osobiście, za pośrednictwem pełnomocnika (będącego radcą prawnym bądź adwokatem, ewentualnie doradcą podatkowym) albo listownie.

Nie istnieje gotowy wzór takiego wniosku, jednak aby spełniał wymogi formalne, określone szczegółowo w stosownym rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych z dn. 20 czerwca 2012 r.(Dz.U. z 2012 r., poz. 729), powinny w nim zostać zawarte:

1. informacje na temat wnioskodawcy

• jeśli jest to osoba fizyczna: imię, nazwisko, obywatelstwo i adres zamieszkania (gdy cudzoziemiec czasowo przebywa w Polsce – adres zagraniczny i polski adres pobytu, wraz ze wskazaniem adresu do korespondencji);
• jeżeli jest to przedsiębiorstwo: nazwa, adres siedziby, przedmiot działalności, dane członków zarządu, wspólników, udziałowców lub akcjonariuszy (imiona, nazwiska, obywatelstwo, adresy zamieszkania, procentowa wartość głosów na zgromadzeniu wspólników lub walnym zgromadzeniu);

2. informacje na temat nabywanej nieruchomości

• gruntowej – nabywany tytuł prawny, ulica, miejscowość, gmina, województwo, numer działki, powierzchnia w hektarach, numer księgi wieczystej, cechy zabudowy;
• budynkowej – ulica, miejscowość, gmina, województwo, numer porządkowy budynku i jego powierzchnia użytkowa w metrach kwadratowych;
• gdy jest nią lokal stanowiący odrębny przedmiot własności – ulica, miejscowość, gmina, województwo, numer porządkowy budynku i lokalu, jego powierzchnia użytkowa w metrach kwadratowych oraz udział w nieruchomości wspólnej, na której jest usytuowany, a także jej określenie (numer działki, powierzchnia i numer księgi wieczystej gruntu, jeśli nie została założona dla samego lokalu);

3. informacje na temat zbywcy nieruchomości

• imię, nazwisko, adres zamieszkania – gdy jest to osoba fizyczna,
• nazwa i adres siedziby – gdy jest to osoba prawna;

4. określenie rodzaju zdarzenia prawnego prowadzącego do nabycia nieruchomości (np. spadek, darowizna, sprzedaż);

5. określenie celu nabycia nieruchomości – i ewentualnie planowanych inwestycji lub sposobu jej wykorzystania, jeśli celem tym jest wykonywanie działalności rolniczej bądź gospodarczej; każdy inny cel to tzw. zaspokojenie potrzeb życiowych, w tym zaś przypadku konieczne jest dodatkowe wskazanie, czy wnioskodawca posiada w Polsce jakieś inne nieruchomości (bądź jest ich użytkownikiem wieczystym), a jeśli tak, to również podanie ich danych oraz podstawy ich nabycia;

6. określenie źródeł pochodzenia środków, z których ma zostać sfinansowany zakup nieruchomości (np. kredyt, środki własne).

Jeżeli wniosek dotyczy więcej niż 15 działek gruntu, jego integralną częścią powinien się stać też wykaz nabywanych nieruchomości, sporządzony według załącznika nr 2 wspomnianego rozporządzenia i dodatkowo dostarczony w postaci elektronicznej na nośniku lub mailowo, na adres Departamentu Zezwoleń i Koncesji MSWiA ([email protected]). Dotyczy to zresztą raczej tylko przedsiębiorców, jako że powierzchnia nieruchomości nabytych w związku z „potrzebami życiowymi” nie może przekroczyć pół hektara. Powierzchnia nieruchomości nabywanej w związku z prowadzoną działalnością rolniczą lub gospodarczą powinna natomiast zostać uzasadniona potrzebami wynikającymi z charakteru tej działalności.

Przeczytaj: Jak brać udział w przetargach i licytacjach będąc cudzoziemcem

Co trzeba dołączyć do wniosku

Składając wniosek o zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, należy wnieść opłatę skarbową w wysokości 1570 zł, a dowód jej uiszczenia dołączyć do wniosku. Oprócz tego konieczne jest przedłożenie wraz z nim licznych dokumentów (oryginały lub kopie poświadczone przez notariusza albo pełnomocnika, do tego ewentualne tłumaczenia przysięgłe, jeśli dokumenty sporządzono w języku obcym). Chodzi m.in. o:

• odpis lub kopię dokumentu potwierdzającego tożsamość, obywatelstwo, datę i miejsce urodzenia (czyli np. paszportu),
• odpis lub wyciąg z właściwego rejestru lub ewidencji w przypadku przedsiębiorstw (sporządzony nie wcześniej niż 3 miesiące przed złożeniem wniosku),
• zaświadczenia z ZUS i US o niezaleganiu z ewentualnymi należnościami,
• zaświadczenie z banku określające zdolność płatniczą lub kredytową, która umożliwi nabycie nieruchomości (również wydane maksymalnie 3 miesiące wcześniej),
• odpisy koncesji lub zezwoleń niezbędnych do prowadzenia konkretnej działalności rolniczej lub gospodarczej na terenie nabywanej nieruchomości,
• oświadczenie zbywcy o chęci przekazania tej ostatniej konkretnej osobie lub firmie (ew. umowę przedwstępną).

Ponadto do wniosku dołączyć należy wystawione maksymalnie pół roku wcześniej dokumenty dotyczące samej nieruchomości (ew. w przypadku chęci nabycia lokalu stanowiącego odrębny przedmiot własności – nieruchomości, w ramach której się on znajduje):

• odpis księgi wieczystej bądź zaświadczenie ze zbioru dokumentów,
• dokumenty pozwalające na zmianę oznaczenia nieruchomości, jeśli aktualne oznaczenie nie zostało ujawnione w księdze wieczystej,
• wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej,
• decyzję o warunkach zabudowy bądź lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wypis z planu zagospodarowania przestrzennego (ew. urzędowe potwierdzenie, że takiego planu nie ma),
• wykaz zmian gruntowych lub decyzję zatwierdzającą podział bądź scalenie nieruchomości – jeżeli dotyczy.

Przeczytaj: Jak uzyskać wypis i wyrys z rejestru gruntów?

Bardzo ważną kwestią jest także wykazanie związku ubiegającego się o zezwolenie cudzoziemca z Polską. Potwierdzić ów związek mogą zaś dokumenty takie jak:

• odpis aktu małżeństwa z obywatelem RP,
• decyzja zezwalająca na zmianę obywatelstwa,
• dokumenty z akt stanu cywilnego poświadczające polską narodowość lub pochodzenie,
• Karta Polaka,
• zezwolenie na pobyt – stały bądź czasowy (z wyłączeniem zezwolenia na pobyt czasowy dla ofiar handlu ludźmi) lub pobyt rezydenta długoterminowego UE,
• dokumenty poświadczające wykonywanie działalności rolniczej lub gospodarczej na terenie Polski we własnym imieniu, ew. bycie członkiem zarządu kontrolowanej spółki handlowej.

Rozpatrywanie wniosku i możliwe rezultaty

Brak wykazania związków z krajem jest jednym z trzech podstawowych powodów, dla których MSWiA może odmówić wydania zezwolenia na zakup nieruchomości przez cudzoziemca. Pozostałe dwa to stworzenie przez taki zakup zagrożenia porządku publicznego, obronności lub bezpieczeństwa państwa oraz naruszenie względów polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa.

W stwierdzeniu, czy okoliczności te nie zachodzą, udział bierze Ministerstwo Obrony Narodowej, a także – w przypadku gruntów rolnych – Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji, po sprawdzeniu wniosku pod kątem formalnym, przekazuje go tym (a gdy zachodzi potrzeba, również innym) instytucjom do zaopiniowania. Cała procedura trwa od jednego do dwóch miesięcy, zależnie od skomplikowania sprawy – chyba że chodzi o nieruchomości położone w specjalnych strefach ekonomicznych. Wówczas wszystko musi się zamknąć w przeciągu miesiąca.

Po tym czasie MSWiA może:

• wezwać wnioskodawcę do poprawienia ewentualnych błędów lub dostarczenia dodatkowych dokumentów i informacji (jest na to 7 dni);
• odmówić wydania zezwolenia – niekiedy bez uzasadnienia (zwłaszcza gdy w grę wchodzą obronność lub bezpieczeństwo państwa); w ciągu 14 dni można wówczas zawnioskować o ponowne rozpatrzenie sprawy, określając powody, dla których wnioskodawca nie zgadza się z decyzją ministerstwa, albo złożyć skargę na tę decyzję bezpośrednio do sądu; można też po prostu złożyć wniosek o zwrot wniesionej wcześniej opłaty (bez tego nie zostanie zwrócona);
• wydać zezwolenie w formie decyzji administracyjnej – czasem wraz z określeniem warunków, które trzeba spełnić, by nabyć nieruchomość; takie zezwolenie jest ważne 2 lata.

Promesa

W niektórych sytuacjach zamiast zezwolenia wystarczy posiadać przyrzeczenie jego wydania, czyli tzw. promesę. Należna opłata skarbowa jest w jej przypadku istotnie niższa i wynosi 98 zł. Promesa określa warunki, na jakich może zostać wydane samo zezwolenie, i zachowuje ważność przez rok. W tym czasie, jeśli owe warunki są spełnione, ministerstwo nie może odmówić udzielenia zgody na zakup nieruchomości. Promesę warto uzyskać, gdy np. toczy się postępowanie spadkowe, jest też potrzebna m.in. cudzoziemcom chcącym wziąć udział w przetargu bądź licytacji, a także podczas starań o kredyt hipoteczny.

Przeczytaj również: Wynajem mieszkania obcokrajowcom – co warto wiedzieć

Zakup nieruchomości przez cudzoziemca finansowany kredytem hipotecznym

Obcokrajowcy legalnie mieszkający i zatrudnieni w Polsce mają bowiem takie samo jak Polacy prawo ubiegania się o wsparcie finansowe banku przy zakupie nieruchomości. Oczywiście większe szanse będą mieli ci bardziej dla tego banku wiarygodni, a więc np. przebywający w kraju dłużej i mogący wykazać, że pobyt tu potrwa jeszcze minimum rok, czy pozostający w związku małżeńskim z obywatelem Polski od co najmniej dwóch lat.

Poza tym ocena scoringowa mająca na celu określenie zdolności kredytowej odbywa się jak w przypadku wszystkich innych osób ubiegających się o kredyt (potrzebny może być co najwyżej odpowiednik raportu BIK z innego kraju). Trzeba tylko pamiętać, że w związku z tym, ile czasu zabiera wydanie zezwolenia na zakup przez cudzoziemca nieruchomości w Polsce, po drodze zmianom ulec może wpływająca na tę zdolność kredytową jego sytuacja rodzinna, finansowa lub prawna, jak również konkretna oferta banku.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pixabay.com, Unsplash.com