Wyobraź sobie, że kupujesz mieszkanie, dom lub działkę razem z inną osobą – może to być ktoś z Twojej rodziny lub partner biznesowy. W rezultacie oboje zyskujecie niepodzielne prawo własności względem tej samej nieruchomości. Taka sytuacja może być źródłem wielu korzyści, ale także potencjalnych konfliktów i niejasności prawnych. Jakie prawa przysługują współwłaścicielowi, kiedy i w jaki sposób znieść współwłasność nieruchomości oraz ile to kosztuje? Odpowiedzi na te oraz inne pytania znajdziesz w naszym artykule.
Czym jest i na czym polega współwłasność nieruchomości?
W Kodeksie cywilnym, w dziale IV, znajdziesz podstawy prawne dotyczące współwłasności. Artykuł 195 tego dokumentu mówi, że rzecz ruchoma, nieruchomość lub rzecz z przynależnościami (np. gospodarstwo rolne, na które składają się grunt, zabudowania i sprzęt rolniczy) może należeć do kilku osób jednocześnie. Wyróżniamy dwa rodzaje współwłasności: łączną (obejmuje małżonków oraz wspólników spółki cywilnej) oraz ułamkową, która tyczy się spadkobierców. Liczba właścicieli nie ma znaczenia – każdy z nich ma równe prawa, ale ich udziały w korzyściach mogą się różnić.
Jeśli chodzi o finanse, to zgodnie z art. 207 KC, gdy kilka osób dzieli się czymś wspólnie, każdemu przypadają pożytki i przychody proporcjonalnie do tego, ile ma udziałów. To samo dotyczy wydatków i obciążeń związanych z tą rzeczą. Jednakże podkreślić należy, że współwłaściciele mogą ustalić inne zasady podziału w umowie między sobą.
Wyzwania i korzyści wspólnego zarządzania
Zarządzanie wspólną nieruchomością to nie tylko obowiązek, ale również umiejętność współpracy i komunikacji między właścicielami. Z jednej strony żaden z nich nie jest zobowiązany do podejmowania konkretnych czynności lub wyrażania zgód na to, co robią pozostali, ale z drugiej – należy dać innym możliwość działania i być lojalnym wobec ustalonego systemu zarządzania. Brak zachowania tej zasady może prowadzić do sporów i konieczności wypłaty odszkodowań, co chyba nikomu nie jest na rękę.
Plusem bycia współwłaścicielem nieruchomości jest to, że możesz dzielić się kosztami i obowiązkami wynikającymi z jej utrzymania z innymi, wykorzystywać ją do wspólnych celów (np. jako dom wakacyjny bądź inwestycja komercyjna) i teoretycznie lepiej zarządzać danym obiektem, bo nie musisz sam podejmować trudnych decyzji. Ale to jedna strona medalu.
Z drugiej każdy ze współwłaścicieli może mieć odmienną wizję na daną nieruchomość, co prowadzi do konfliktów, wiąże się z brakiem poczucia pełnej kontroli i uzależnieniem od innych. Ponosisz też ryzyko finansowe w przypadku niewłaściwego zarządzania nieruchomością lub niepłacenia kosztów utrzymania przez pozostałych.
Przeczytaj: Sprzedaż udziału w nieruchomości
Jakie prawa przysługują współwłaścicielowi nieruchomości?
- Możesz obciążyć swój udział ograniczonym prawem rzeczowym, przepisać go w testamencie lub porzucić – bez zgody pozostałych. Ważne: w przypadku współwłasności łącznej jest to możliwe dopiero po jej zniesieniu.
- Masz prawo do udziału w pożytkach i innych przychodach z nieruchomości zgodnie z wysokością swojego udziału.
- Jeśli nie uczestniczysz w zarządzaniu nieruchomością, możesz żądać rachunku z zarządu. Współwłaściciele mogą ustalić treść tych rachunków, terminy i sposoby ich dostarczania.
- Możesz wystąpić do sądu, jeśli uważasz, że większość podejmuje działania sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu. Jeśli taki ruch jest słuszny, sąd może zablokować działania współwłaścicieli lub je zmodyfikować.
- Masz prawo złożyć wniosek o zniesienie współwłasności – w dowolnym momencie. Takie roszczenie przysługuje Ci na podstawie art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, a art. 220 Kodeksu cywilnego wskazuje, że nie ma w odniesieniu do tego żadnych ograniczeń czasowych, przy czym istnieje tu wyjątek od reguły. Dotyczy on sytuacji, kiedy ktoś ma odrębną własność swojego lokalu, więc nie może jeszcze żądać zniesienia współwłasności nieruchomości.
Zniesienie współwłasności nieruchomości. Możliwości, koszty i czas trwania
Współwłasność nieruchomości można znieść na dwa sposoby: drogą umowy notarialnej lub przez sąd.
W pierwszym przypadku wystarczy, że wszyscy współwłaściciele wyrażą zgodę na zniesienie współwłasności i sprecyzują, jak chcą to zrobić (mamy tu kilka opcji do wyboru, dowiesz się o tym z dalszej części tekstu). Jeśli są zgodni, to kolejnym krokiem jest wizyta w kancelarii notarialnej i sporządzenie odpowiedniej umowy. W tym celu konieczne jest dostarczenie dokumentów, takich jak:
- akt własności nieruchomości,
- umowy między współwłaścicielami dotyczące sposobu korzystania z nieruchomości,
- potwierdzenie uregulowania zobowiązań związanych z nieruchomością.
Opłata wynikająca z przebiegu powyższej procedury zależy od wartości nieruchomości oraz liczby właścicieli. Taksa notarialna nie może być wyższa od stawek ustalonych odgórnie w konkretnym Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Czytamy w nim, iż – przykładowo – przy wartości mieszkania powyżej 60 tys. zł do 1 mln zł notariusz określi taksę na podstawie stawki 1010 zł + 0,4 proc. nadwyżki od wspomnianego przedziału. Jeśli potrzebne jest wpisanie zmiany współwłasności do księgi wieczystej, notariusz pobierze 200 zł za złożenie wniosku oraz 200 zł opłaty sądowej. Pamiętaj, że do kosztów sporządzenia aktu notarialnego dolicza się też opłatę za wypisy w wys. 6 zł od strony.
Przejdźmy teraz do sądowego zniesienia własności nieruchomości. Następuje ono w sytuacji, gdy współwłaściciele nie dojdą do porozumienia lub… chcą zaoszczędzić – przyjmuje się bowiem, że koszty u notariusza bywają wyższe. Złożenie wniosku do sądu to wydatek w wys. 1000 zł lub 300 zł – jeśli projekt zniesienia jest zgodny. Natomiast trzeba liczyć się z tym, że mogą pojawić się opłaty dodatkowe np. w wyniku konieczności wyceny rzeczy wspólnej czy korzystania z usług pełnomocnika lub adwokata. Co do samego czasu trwania procesu sądowego, wszystko zależy od stopnia skomplikowania sprawy i obciążenia pracą danej placówki orzekającej. Na decyzję możesz czekać pół roku, a w mniej optymistycznym scenariuszu – nawet kilka lat.
Przeczytaj: Kooperatywa mieszkaniowa – czym jest i na czym polega?
Sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości
Podstawowym sposobem zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej. Oprócz tego możliwy jest też podział na mniejszą liczbę współwłaścicieli (pozostała część otrzymuje wówczas spłaty)/przyznanie prawa własności tylko jednej osobie lub sprzedaż nieruchomości. Poniżej wyjaśniamy, na czym polegają wymienione opcje.
1. Podział fizyczny nieruchomości
Pierwsza opcja zakłada rozdzielenie domu/mieszkania/działki na kilka części. Nie zawsze będzie to możliwe, zwłaszcza gdy podziału nie da się dokonać w sprawiedliwy sposób.
2. Przyznanie nieruchomości na wyłączną własność jednemu lub kilku współwłaścicielom ze spłatą pozostałych współwłaścicieli
W drugim scenariuszu jeden z właścicieli otrzymuje nieruchomość, a pozostali dostają pieniądze za swoje udziały. Kluczowe jest to, że decyzja o przejęciu nieruchomości zależy od zgody pozostałych. Jeśli dochodzi do tego na drodze umowy, współwłaściciele mogą sami ustalić wysokość i termin spłat. Natomiast jeśli nie są zgodni, to sąd może zadecydować, kto dostanie przedmiot sporu i jak podzielić środki finansowe (wyceną nieruchomości zajmuje się wówczas biegły). Czasami termin płatności może zostać przesunięty, a spłata ustalona w systemie ratalnym, obowiązującym przez co najwyżej 10 lat. Ważne: od chwili, gdy współwłaściciel staje się jedynym właścicielem nieruchomości, to przez 5 lat nie może jej sprzedać. Gdy to zrobi, będzie musiał zapłacić podatek dochodowy w wys. 19 proc.
3. Sprzedaż nieruchomości
Do trzech razy sztuka, dlatego, jeśli żaden z powyższych sposobów nie jest możliwy, nieruchomość zostaje sprzedana, a pieniądze są rozdzielane między współwłaścicieli. Jeśli decyzję o sprzedaży podejmuje sąd, nieruchomość zostaje wystawiona na aukcji.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com
