Zakup udziałów w nieruchomości

Nabycie udziału w nieruchomości wiąże się ze sporym ryzykiem, czasami jednak warto je podjąć. Kiedy współwłasność może się więc opłacać – i na co trzeba uważać?

Do kupna udziału w nieruchomości zwykle zachęca bardzo korzystna cena. Zanim jednak się na nią skusisz, zastanów się dokładnie, czy rzeczywiście warto. Zostanie współwłaścicielem mieszkania lub budynku może się bowiem wiązać z wieloma uciążliwymi konsekwencjami. Przedstawiamy je w poniższym artykule, tłumacząc przy okazji dość zawiłe przepisy oraz wskazując sytuacje, w których zakup udziału w nieruchomości wciąż może się opłacać.

Zacznijmy od wyjaśnienia, na czym właściwie polega współwłasność. Jak słusznie podpowiada intuicja, współwłasność zachodzi wówczas, gdy jeden przedmiot – np. kamienica – ma kilku właścicieli. Z punktu widzenia przepisów (Ustawa z 23 kwietnia 1964 r., Kodeks cywilny, Dział IV) nie oznacza to jednak, że każdemu z nich przysługuje w tej kamienicy osobne mieszkanie czy kondygnacja. Jest wręcz niejako odwrotnie: każdy ma prawo do całości budynku, niezależnie od wysokości posiadanych udziałów.

Współwłasność nieruchomości w praktyce

I tutaj warto wspomnieć o dwóch podstawowych rodzajach współwłasności: ułamkowej i łącznej. Współwłasność ułamkowa zgodnie z nazwą polega na tym, że udziały określić można w postaci ułamków (lub procentowo). Przykład: nieruchomość należy do dwóch osób, przy czym udział jednej wynosi 1/4, a drugiej 3/4 całości (czyli odpowiednio 25% i 75%).

Załóżmy, że ta nieruchomość to mieszkanie o powierzchni 100 m kw. Czy do pierwszej osoby należy 25 m kw., a do drugiej 75 m. kw? Nie. Wysokość udziałów określa natomiast chociażby podział zysków z najmu tego mieszkania. Jeżeli miesięczny czynsz wyniesie 3000 zł, to pierwszy współwłaściciel dostanie z tego 25%, czyli 750 zł, a drugi – 75%, czyli 2250 zł. W podobnej proporcji będą musieli też dzielić się kosztami, takimi jak podatek od nieruchomości czy koszty remontu. O ile nie spiszą umowy dzielącej koszty i zyski w inny sposób – np. dlatego, że jeden z nich mieszka za granicą, a drugi „dogląda” mieszkania na miejscu.

Udział w nieruchomości wyrażony ułamkiem można bez zgody pozostałych współwłaścicieli zbyć, obciążyć hipoteką bądź wydzierżawić, można też się go zrzec albo rozporządzić nim na wypadek śmierci. Przy współwłasności łącznej – dotyczącej zwykle małżeństw i spółek cywilnych – brak takich możliwości, jako że cechuje ją charakter bezudziałowy. W praktyce oznacza to np., że jeśli pozostajesz w związku małżeńskim, a w skład waszego wspólnego majątku wchodzi dom, to bez zgody męża czy żony nie możesz sprzedać „swojej połowy” tego domu, bo z punktu widzenia prawa wcale nie jest tak, że należy do ciebie jego 50%. Dopiero rozwód, separacja, intercyza – albo rozwiązanie spółki cywilnej – powodują, że współwłasność łączna (powstała w momencie zawarcia małżeństwa czy założenia spółki) przekształca się w ułamkową.

Wróćmy jednak do naszych przykładów. Jak już zaznaczyliśmy, sam fakt posiadania 25-procentowego udziału w stumetrowym mieszkaniu nie oznacza, że do posiadacza tego udziału należy 25 m kw. powierzchni lokalu. Obaj współwłaściciele mogą się jednak umówić, że jeden będzie korzystał np. z małego pokoju, drugi z dwóch dużych pomieszczeń, a łazienka, przedpokój i kuchnia przeznaczone są do wspólnego użytku. Tak samo współwłaściciele kamienicy mogą się umówić (tzw. umowa quoad usum), że jeden będzie korzystał z jednego mieszkania, drugi z innego itd., podczas gdy wspólne będą chociażby klatki schodowe.

Przeczytaj: Inwestowanie w mieszkania w kamienicy

Ryzyka związane z nabyciem udziału w nieruchomości

W takim układzie można praktycznie bezproblemowo funkcjonować nawet przez wiele lat. Gorzej, gdy współwłaściciele nieruchomości z jakiegoś powodu przestają się dogadywać. Dlatego właśnie atrakcyjna na pierwszy rzut oka oferta sprzedaży udziału w takiej nieruchomości „z przypisanym lokalem” może okazać się atrakcyjna wyłącznie na pozór. Nawet bowiem jeśli w akcie notarialnym widnieje zapis o tym, że nabywcy udziału oddaje się konkretny lokal mieszkalny „do korzystania-użytkowania”, nie staje się on właścicielem tego lokalu. Zapis ów również do niczego nie obliguje sądu, który miałby orzekać o zniesieniu współwłasności.

Oznacza to, że gdyby kiedyś doszło do zniesienia współwłasności, to być może z zajmowanego od lat mieszkania trzeba będzie się wynieść, bo jego właścicielem zostanie ktoś inny. Z kolei w przypadku zachowania lokalu być może trzeba będzie spłacić, i to w niemałej kwocie, pozostałych „udziałowców”. A warto wiedzieć, że o zniesienie współwłasności może wystąpić do sądu każdy ze współwłaścicieli, przy czym prawo to jest niezbywalne (może zostać co najwyżej na maksymalnie 5 lat wyłączone), zaś raz wniesione roszczenie nie ulega przedawnieniu.

To jednak nie koniec problemów, z jakimi może się zetknąć posiadacz udziału w nieruchomości. Wśród innych wymienić należy choćby:

• współwłasność wyłącznie „na papierze” – kupując udział w naszej przykładowej kamienicy, gdy wszystkie znajdujące się w niej mieszkania są już „przypisane” do poszczególnych współwłaścicieli, obligujesz się do solidarnego ponoszenia wydatków na utrzymanie budynku, ale już niekoniecznie czerpiesz z niego jakiekolwiek zyski (np. dlatego, że ich nie ma); w takiej sytuacji możesz wystąpić do sądu z wnioskiem o wyznaczenie sposobu korzystania z nieruchomości w zakresie, jaki da się pogodzić z korzystaniem z niej przez pozostałych współwłaścicieli (na podstawie art. 206 KC);
• wprowadzenie ograniczeń w korzystaniu z „przypisanej” części nieruchomości – gdy to ktoś inny wystąpi o ustalenie podziału quoad usum na drodze sądowej;
• konieczność uzyskania zgody większości lub wszystkich współwłaścicieli – na działania związane z tzw. zarządem zwykłym (zgoda większości, wyliczanej w oparciu o wielkość udziałów) oraz na działania poza ów zarząd wykraczające (zgoda wszystkich, czasem w formie aktu notarialnego); niektóre działania w różnych sytuacjach mogą uchodzić za wchodzące w zakres zarządu zwykłego bądź nie, na podstawie przepisów i praktyki sądowej przyjąć można jednak zasadniczo podział przedstawiony w poniższej tabeli:

• szantaż ze strony jednego ze współwłaścicieli – niestety, coraz częściej zaobserwować można zjawisko polegające na tym, że ktoś kupuje niewielki udział w nieruchomości tylko po to, by czerpać korzyści finansowe, żądając wysokich sum za nieblokowanie powyższych działań, do przeprowadzenia których potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli; w takiej sytuacji (jak również po prostu wtedy, gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia) osoby, których udziały stanowią łącznie co najmniej połowę nieruchomości, mogą zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie sprawy, w praktyce jest to jednak dość czasochłonne;
• konieczność dochodzenia na drodze sądowej zwrotu poniesionych wydatków od współwłaścicieli, którzy uchylają się od partycypowania w kosztach np. remontu czy odśnieżania – trzeba wówczas pamiętać o należytym udokumentowaniu tych wydatków;
• konieczność spłaty współwłaściciela, który poniósł wydatek na nieruchomość – o ile zrobił to zgodnie z zasadami zarządu lub zwiększył wartość wspólnej nieruchomości; problematyczna w tym przypadku może być sytuacja, w której wydatek ten był nieracjonalnie wysoki (skrajnie abstrakcyjny przykład: jeśli dach wymagał naprawy, a jeden ze współwłaścicieli postanowił użyć do tej naprawy blachówek ze szczerego złota – i nikt go nie powstrzymał – to niestety reszta musi się na to zrzucić proporcjonalnie do posiadanych udziałów);
• konieczność zapłaty za korzystanie przez lata za metraż nieprzysługujący w ramach nabytego udziału w nieruchomości przy ewentualnym zniesieniu współwłasności – nie jest to częste, ale też nie można tego wykluczyć;
• bycie ściganym przez urząd skarbowy w razie ewentualnych zaległości podatkowych – niezależnie od wielkości twoich udziałów ani tego, czy należności były uiszczane przez ciebie bez zarzutu; fiskusa nie obchodzą ustalenia między współwłaścicielami, tylko to, że odpowiadają oni solidarnie za wynikłe z posiadania nieruchomości zobowiązania;
• trudność w ewentualnym zbyciu udziału w nieruchomości – w związku z wymienionymi wyżej potencjalnymi problemami znalezienie chętnego kupca może być dość niełatwe; w pierwszej kolejności warto zwrócić się w tej sprawie do pozostałych współwłaścicieli.

Przeczytaj: Sprzedaż udziału w nieruchomości

Kiedy warto rozważyć zakup udziału w nieruchomości

Jak więc widać, zakup udziału w nieruchomości może być najeżony rozmaitymi pułapkami. Istnieją jednak sytuacje, w których wciąż warto rozważyć taką opcję, zwłaszcza jeśli masz już jakieś doświadczenie w inwestowaniu. Każdy przypadek wymaga bowiem wnikliwej analizy i porównania możliwych do uzyskania korzyści z dodatkowym ryzykiem wynikającym ze współwłasności.

Ryzyko to nie zawsze zresztą musi być aż tak duże. Np. wtedy, gdy kupujesz nieruchomość wraz z innymi osobami w celu jej wynajęcia. Jeśli nabywców jest łącznie czterech, a każdy wchodzi w posiadanie takiego samego udziału, to za mieszkanie warte np. 400 tys. zł każdy płaci też tylko po 100 tys. zł, co znacząco obniża próg wejścia w inwestycję. Do równego podziału są też późniejsze zyski z najmu, rozwiązanie to wciąż jednak może okazać się opłacalne.

Czasami również zdarza się, że swój udział w nieruchomości po bardzo korzystnej cenie oferuje świeżo upieczony rozwodnik. Można wtedy spróbować porozumieć się z drugim eks-małżonkiem, aby albo odkupić wkrótce jego połowę mieszkania czy domu, albo odsprzedać mu później nabywany udział po lepszej cenie.

Przeczytaj: Jak kupić mieszkanie od syndyka – poradnik krok po kroku

Po trzecie zaś warto wziąć pod uwagę zakup udziału w nieruchomości wówczas, gdy istnieją realne perspektywy zniesienia współwłasności na korzystnych dla nas warunkach. Może ono nastąpić np. w wyniku zawartej pomiędzy wszystkimi współwłaścicielami umowy, na mocy której ustanawia się odrębną własność samodzielnych lokali. Umowa taka musi mieć formę aktu notarialnego, niezbędne są też zmiany wieczystoksięgowe.

W przypadku braku pełnej zgody pomiędzy współwłaścicielami, jak już wspomniano, na wniosek któregokolwiek z nich podziału nieruchomości może dokonać sąd. Jeśli podział fizyczny na odrębne lokale wymaga przeprowadzenia robót adaptacyjnych, ich koszt tymczasowo ponosi wnioskodawca. Jeśli zaś nie da się podzielić nieruchomości tak, by każdy współwłaściciel otrzymał jej część odpowiadającą wielkości posiadanego udziału, możliwe są trzy scenariusze:

• wyrównanie wartości poszczególnych udziałów przez spłaty pieniężne,
• przyznanie nieruchomości jednemu lub kilku współwłaścicielom i spłacenie pozostałych adekwatnie do ich udziałów,
• sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej sumy pomiędzy współwłaścicieli – praktykowane zwłaszcza wtedy, gdy nie są oni w stanie ponieść ciężaru spłat (jeśli sprzedaży dokonują sami współwłaściciele, jest to nie tyle zniesienie współwłasności, ile po prostu sprzedaż udziałów; sprzedaż dokonywana przez sąd odbywa się natomiast w trybie postępowania egzekucyjnego, czyli na drodze licytacji).

Jeśli cena nabycia udziału jest bardzo atrakcyjna, takie też ostatecznie może okazać się każde z przedstawionych rozwiązań. W przypadku postępowania sądowego pewnym minusem jest czas jego trwania. Rozważając więc zakup udziału w nieruchomości, warto zorientować się, czy obecni współwłaściciele planują znieść współwłasność na drodze umowy, zwłaszcza jeśli jest ich niewielu – większe są wtedy bowiem szanse na szybkie dojście do porozumienia i uniknięcie wielu z wymienionych wyżej problemów.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pixabay.com