Dla wielu osób zakup mieszkania na przetargu lub licytacji może być sposobem na nabycie w okazyjnej cenie lokalu w celach inwestycyjnych albo na własne potrzeby mieszkaniowe.
Czym różni się licytacja od przetargu
Kiedy potocznie mówimy, że ktoś „kupił mieszkanie na licytacji” możemy mieć do czynienia z trzema różnymi sytuacjami prawnymi. Każda z nich różni się nie tylko podmiotem, od którego kupowane jest mieszkanie, ale także sytuacją prawną kupującego.
- Licytacja komornicza – jest to publiczna sprzedaż nieruchomości dłużnika przez komornika.
- Przetarg mieszkaniowy – jest to sprzedaż w drodze przetargu nieruchomości będących własnością urzędów miast, gmin i dzielnic, a także spółek Skarbu Państwa lub spółdzielni mieszkaniowych.
- Przetarg lub aukcja syndyka – to publiczna sprzedaż nieruchomości dłużnika przez syndyka. Dłużnikiem takim jest najczęściej przedsiębiorca, ale w przypadku upadłości konsumenckiej może nim być także osoba fizyczna.
Aby wziąć udział w licytacji albo przetargu, należy wpłacić wadium – jest to dla sprzedającego swego rodzaju gwarancja, że kupujący po ewentualnej wygranej nie będzie uchylał się od sfinalizowania transakcji. W przypadku wygranej w przetargu lub licytacji wadium zaliczane jest na poczet ceny lokalu, w przypadku przegranej – podlega zwrotowi.
Wysokość wadium jest różna w zależności od rodzaju licytacji lub przetargu, w których kupujący zamierza wziąć udział. W przypadku licytacji komorniczej jest to 10% wartości nieruchomości, przy przetargu mieszkaniowym od 2 do 10% (w zależności od wewnętrznych uregulowań podmiotu, który wystawia mieszkanie na sprzedaż), a gdy nieruchomość sprzedawana jest przez syndyka, wadium wynosi od 5 do 20% wartości mieszkania.
Kwota wadium jest zawsze podawana w ogłoszeniu o przetargu albo licytacji i nie trzeba jej samodzielnie wyliczać.
Licytacja komornicza
W przypadku licytacji komorniczej cena wywoławcza nieruchomości opiera się o sumę oszacowania. Suma oszacowania to wartość nieruchomości ustalona w operacie szacunkowym przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Zasadniczo można przyjąć, że suma oszacowania to wartość rynkowa nieruchomości, ale oczywiście nie zawsze tak musi być, bo operaty szacunkowe rządzą się swoimi prawami.
Cena wywoławcza sprzedawanej nieruchomości wynosi 3/4 ceny oszacowania przy pierwszej licytacji i 2/3 ceny oszacowania w trakcie drugiej licytacji. W tym trybie przeprowadzane są maksymalnie dwie licytacje. W przypadku braku chętnych w drugiej licytacji, nie obniża się ponownie ceny.
Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego, osoby chcące wziąć udział w licytacji mają prawo obejrzenia mieszkania na dwa tygodnie przed jej terminem. W praktyce jednak wyegzekwowanie tego uprawnienia bywa niezwykle trudne, bo mieszkanie najczęściej jest zamieszkałe przez lokatorów, a ci zazwyczaj nie chcą współpracować ani z komornikiem ani z potencjalnym nabywcą ich mieszkania.
Licytacja komornicza odbywa się publicznie w obecności sędziego. W jej trakcie cena wywoławcza mieszkania może być podbijana dowolną ilość razy. Wygrywa ją ten oferent, który zaproponuje najwyższą kwotę.
Po zamknięciu przetargu sąd wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz wygrywającego licytację oferenta. Po uprawomocnieniu się postanowienia, sąd wzywa go, aby w określonym terminie wpłacił na konto sądu cenę nabycia (z potrąceniem kwoty wcześniej wpłaconego wadium), a po wpłacie pieniędzy wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.
Postanowienie o przysądzeniu własności, z chwilą uprawomocnienia, przenosi własność nieruchomości na nabywcę i jest podstawą do ujawnienia tego prawa w księdze wieczystej.
Przeczytaj: Jak kupić mieszkanie na licytacji komorniczej – poradnik krok po kroku
Przetarg mieszkaniowy
Innym sposobem na zakup lokum w okazyjnej cenie może być wzięcie udziału w przetargu mieszkaniowym. Przetargi takie organizowane są między innymi przez urzędy miast, gmin i dzielnic, a także przez Skarb Państwa i spółdzielnie mieszkaniowe.
Często przetargi takie organizowane są na przykład z powodu wygaśnięcia prawa do lokalu w wyniku śmierci osoby, która nie pozostawiła spadkobierców albo po rozstaniu się małżonków, którzy w terminie jednego roku od rozwodu nie powiadomili spółdzielni, któremu z nich przypadło prawo do lokalu (wówczas spółdzielnia podejmuje uchwałę o wygaśnięciu tego prawa).
Przetargi mieszkaniowe organizują także urzędy miast i gmin, gdy posiadają w swoim zasobie niezamieszkałe albo opuszczone lokale. Mieszkania takie wymagają zazwyczaj poważnego remontu, ale ich cena może być naprawdę okazyjna.
Przy zakupie mieszkania w przetargu, najczęściej nie ma problemów z jego wcześniejszym obejrzeniem, a lokal taki nie ma zazwyczaj lokatorów.
Ceną wywoławczą mieszkania w pierwszym przetargu jest kwota wynikająca z oszacowania rzeczoznawcy. Przy braku chętnych w pierwszym przetargu, w kolejnych cena jest obniżana, a przetargów może być dowolna ilość – aż do znalezienia nabywcy nieruchomości. Zdarza się też, że po nieudanym jednym lub kilku przetargach możliwy jest zakup mieszkania z wolnej ręki. Wówczas jego cena może być naprawdę atrakcyjna i zdecydowanie niższa od wywoławczej lub pochodzącej z wyceny rzeczoznawcy.
Przeczytaj: Jak kupić mieszkanie w przetargu – poradnik krok po kroku
Mieszkanie od syndyka
Kolejnym sposobem nabycia mieszkania w okazyjnej cenie jest jego kupno na przetargu lub aukcji organizowanej przez syndyka. Mieszkanie jest sprzedawane przez syndyka, jeżeli wchodzi w skład masy upadłościowej upadłego przedsiębiorcy albo – w przypadku upadłości konsumenckiej – osoby fizycznej. Zadaniem syndyka jest likwidacja masy upadłościowej, a więc sprzedaż mieszkań wchodzących w jej skład.
Mieszkanie sprzedawane przez syndyka teoretycznie można obejrzeć przed przystąpieniem do aukcji lub przetargu, ale – podobnie jak w przypadku licytacji komorniczej – w praktyce bywa to trudne, bo często mieszkają tam lokatorzy. Ceną wywoławczą lokalu jest najczęściej kwota wynikająca z oszacowania.
Nabycie lokalu od syndyka powoduje wygaśnięcie wszelkich obciążeń hipotecznych i roszczeń osobistych ujawnionych w jego księdze wieczystej. Jednak umowa sprzedaży nie daje nabywcy automatycznej podstawy do eksmisji zamieszkujących lokal poprzednich właścicieli lub innych osób. Podstawą do tego typu działań jest jedynie nakaz eksmisji zaopatrzony w klauzulę wykonalności.
Przeczytaj: Jak kupić mieszkanie od syndyka – poradnik krok po kroku
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcie: Pixabay.com
