Udało się! Odbierasz klucze do nowego mieszkania. Przekraczasz próg, planujesz aranżację wnętrza, a może nawet świętujesz udaną transakcję. Jednak po kilku tygodniach euforia ustępuje miejsca rozczarowaniu – na ścianach pojawiają się wilgotne plamy, a instalacja elektryczna zaczyna szwankować… To klasyczne przykłady wad ukrytych, które mogą ujawnić się dopiero po czasie. Co zrobić w takiej sytuacji? Czy sprzedający ponosi za to odpowiedzialność? Jak skutecznie dochodzić swoich praw i uniknąć kosztownych problemów?
Wady ukryte, czyli tak w zasadzie jakie?
Najprościej mówiąc, są to defekty, które istniały już w chwili zakupu, ale nie były możliwe do wykrycia przy standardowych oględzinach. Mogą dotyczyć zarówno elementów konstrukcyjnych budynku, jak i jego wyposażenia, instalacji czy stanu prawnego. Najczęściej spotykane wady ukryte to:
- problemy z wilgocią – przeciekający dach, źle wykonana izolacja fundamentów, ukryte wycieki;
- wady konstrukcyjne – osiadające lub pękające fundamenty;
- nieszczelne instalacje – wadliwa hydraulika, niesprawny system ogrzewania, uszkodzona instalacja elektryczna;
- nieuregulowany stan prawny – np. brak pozwolenia na użytkowanie lub służebność, o której kupujący nie został poinformowany.
Pamiętaj: nie każda usterka odkryta po zakupie stanowi podstawę do roszczeń
Jeśli problem był widoczny gołym okiem – na przykład pęknięcia na ścianach, zniszczona podłoga czy odpadający tynk – nie można później powoływać się na rękojmię. Prawo zakłada, że miałeś możliwość zauważenia tych usterek i świadomie zaakceptowałeś stan nieruchomości.
Nie możesz również dochodzić roszczeń w przypadku naturalnego zużycia wynikającego z eksploatacji. Każdy budynek z czasem traci swoje pierwotne właściwości – stare instalacje mogą działać mniej wydajnie, a elementy wykończenia wymagać renowacji. Jeśli więc kupujesz mieszkanie w kilkudziesięcioletnim budynku, powinieneś liczyć się z koniecznością przeprowadzenia remontu.
Kolejną sytuacją, w której reklamacja nie będzie skuteczna, jest ujawnienie wady przed sprzedażą. Jeśli sprzedający poinformował Cię o istniejącym problemie, a Ty mimo to zdecydowałeś się na zakup, nie możesz później dochodzić roszczeń. Dotyczy to zarówno informacji przekazanych ustnie, jak i tych zawartych w umowie czy operacie technicznym.
Podobnie wygląda sytuacja w przypadku wad, które powstały już po zakupie nieruchomości. Jeśli na przykład doszło do pęknięcia rury wskutek niewłaściwej eksploatacji lub ściany zawilgociły się z powodu zalania przez sąsiada, nie możesz obarczać odpowiedzialnością poprzedniego właściciela czy dewelopera.
Przeczytaj: Zalanie mieszkania – kto ponosi odpowiedzialność?
Czas wyjaśnić, czym jest rękojmia
Wróćmy jednak do wad, które istniały już w chwili zakupu, a nie miałeś o nich pojęcia. Prawo przewiduje dla kupujących specjalną ochronę, która pozwala dochodzić roszczeń wobec sprzedającego. Tym mechanizmem jest rękojmia, czyli ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy za wady fizyczne lub prawne zakupionego towaru (w tym przypadku – nieruchomości), opisana w Kodeksie cywilnym (Dział II, art. 556).
Rękojmia działa na rynku pierwotnym i wtórnym – deweloper odpowiada na tych samych zasadach co osoba prywatna sprzedająca mieszkanie czy dom. W umowie sprzedaży można co prawda ograniczyć lub wyłączyć rękojmię, ale w przypadku sprzedaży na rzecz konsumenta (czyli osoby prywatnej) takie postanowienia są nieważne, jeśli prowadziłyby do całkowitego pozbawienia ochrony kupującego.
Co zatem zrobić, jeśli odkryjesz wadę ukrytą?
1. Złożenie pisemnej reklamacji
Kluczowe jest szybkie poinformowanie sprzedającego o problemie. Im wcześniej to nastąpi, tym większa szansa na skuteczne rozwiązanie sprawy. W pierwszej kolejności zgłoś reklamację, która powinna zawierać opis ujawnionej wady i termin, w jakim sprzedający powinien Ci odpowiedzieć (najczęściej przyjmuje się 14 dni). Zdecydowanie warto dołączyć dowody potwierdzające istnienie wady (zdjęcia i nagrania wideo, opinię rzeczoznawcy budowlanego, raport wykonany przy użyciu kamery termowizyjnej, faktury za przeprowadzone naprawy itp.).
2. Żądanie naprawy lub obniżenia ceny na podstawie art. 561 Kodeksu cywilnego
Możesz domagać się usunięcia wady lub rekompensaty finansowej, jeśli wada znacząco obniża wartość nieruchomości. Naprawa powinna zostać wykonana przez sprzedającego w rozsądnym terminie, natomiast obniżenie ceny musi odpowiadać skali problemu. Na marginesie: pojęcie „rozsądnego terminu” budzi społeczne kontrowersje, gdyż brak jednoznacznego określenia oznacza, że sprzedający może zwlekać z odpowiedzią, co utrudnia dochodzenie roszczeń.
Czy sprzedający może odmówić naprawy lub obniżenia ceny?
Jeśli kupującym jest osoba prywatna, sprzedawca może odmówić naprawy lub wymiany tylko w sytuacji, gdy byłoby to niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu z inną dostępną opcją, np. obniżeniem ceny.
Jeśli jednak kupującym jest przedsiębiorca, sprzedawca ma prawo odmówić naprawy lub wymiany również wtedy, gdy koszt tych działań przekraczałby cenę sprzedaży nieruchomości.
Dlaczego przedsiębiorcy mają inne zasady?
Przedsiębiorcy traktowani są przez prawo jako profesjonaliści, którzy powinni podejmować decyzje zakupowe w sposób bardziej świadomy i przewidujący. Zakłada się, że mają większą wiedzę i możliwości weryfikacji stanu technicznego nieruchomości przed zakupem. W związku z tym ich ochrona jest ograniczona w porównaniu do konsumentów.
3. Odstąpienie od umowy
Odstąpienie od umowy to najbardziej radykalne rozwiązanie w przypadku wad ukrytych. Polega na unieważnieniu umowy sprzedaży i przywróceniu sytuacji sprzed transakcji – kupujący zwraca nieruchomość, a sprzedający oddaje zapłaconą cenę.
Jest to jednak możliwe tylko wtedy, gdy wada jest na tyle istotna, że uniemożliwia normalne korzystanie z nieruchomości lub znacząco obniża jej wartość. Jeśli sprzedający nie zgadza się na zwrot pieniędzy, sprawa może trafić do sądu, gdzie kluczową rolę odgrywają opinie biegłych oceniających skalę problemu.
Warto pamiętać, że odstąpienie od umowy nie zawsze jest łatwe do wyegzekwowania – sądy często uznają, że wady ukryte powinny być w pierwszej kolejności usunięte lub skompensowane finansowo. Dlatego przed podjęciem tej decyzji warto skonsultować się z prawnikiem i dokładnie przeanalizować swoją sytuację.
Ile czasu masz na zgłoszenie wad ukrytych?
Zgodnie z art. 568 Kodeksu cywilnego, sprzedawca odpowiada za wady nieruchomości z tytułu rękojmi przez okres pięciu lat od momentu jej wydania kupującemu. Oznacza to, że jeśli w tym czasie ujawniona zostanie wada fizyczna, kupujący ma prawo dochodzić swoich roszczeń, takich jak naprawa, obniżenie ceny lub nawet odstąpienie od umowy. Ważne jest jednak, aby wadę zgłosić w ciągu roku od jej wykrycia – po tym terminie możliwość skutecznego dochodzenia roszczeń może zostać utracona.
Jeśli sprzedający celowo ukrył wadę, przepisy przewidują dodatkową ochronę dla kupującego. W takim przypadku termin przedawnienia roszczeń nie obowiązuje, co oznacza, że kupujący może dochodzić swoich praw nawet po upływie 5 lat. Udowodnienie, że sprzedający wiedział o wadzie i ją zataił, wymaga jednak solidnych dowodów, np. ekspertyz technicznych czy korespondencji ze sprzedającym.
Co zrobić, gdy sprzedający nie uznaje reklamacji?
Jeśli sprzedający odrzuci reklamację lub nie odpowie na nią w terminie, można podjąć dalsze kroki:
- zgłoszenie sprawy do Rzecznika Praw Konsumentów (jeśli nabyłeś nieruchomość od dewelopera) – udzieli bezpłatnej porady prawnej, pomoże w sporządzeniu pisma do sprzedającego, a także podejmie próbę mediacji w celu rozwiązania sporu;
- wniesienie pozwu do sądu cywilnego – pamiętaj, że w tej sytuacji kluczowe jest zgromadzenie odpowiednich dowodów. Sąd może zasądzić na rzecz kupującego np. obowiązek naprawy, zwrot części kosztów lub nawet unieważnienie umowy.
Podsumowując: jak zminimalizować ryzyko problemów po zakupie nieruchomości?
Kluczowe jest dokładne sprawdzenie stanu technicznego i prawnego przed podpisaniem umowy. Warto skorzystać z pomocy rzeczoznawcy budowlanego lub inspektora, który oceni konstrukcję budynku, stan instalacji oraz potencjalne wady, mogące ujawnić się dopiero po czasie. Równie istotna jest analiza aktu notarialnego – szczególną uwagę należy zwrócić na zapisy dotyczące rękojmi i ewentualnego wyłączenia odpowiedzialności sprzedającego. Jeśli umowa zawiera klauzulę o sprzedaży „w stanie widocznym” lub „do remontu”, dobrze jest skonsultować jej skutki prawne z prawnikiem. Należy także zweryfikować księgę wieczystą, aby upewnić się, że nieruchomość nie jest obciążona hipoteką ani innymi roszczeniami. Chociaż nie da się przewidzieć wszystkiego, rzetelna weryfikacja przed zakupem znacząco zmniejsza ryzyko nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com, Unsplash.com.
