Udział w nieruchomości może być kłopotliwą sytuacją. Wiele zależy od tego w jaki sposób staliśmy się współwłaścicielami domu, mieszkania czy działki. Czy możliwa jest sprzedaż takiego udziału i na jakich warunkach się to odbywa?
Czym jest udział w nieruchomości?
Aby uniknąć nieporozumień, najpierw wyjaśnijmy, czym jest udział w nieruchomości, jakie są rodzaje współwłasności oraz z jakimi konsekwencjami prawnymi musimy się liczyć. Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy dany przedmiot, którym może być oczywiście nieruchomość, ma więcej niż jednego właściciela. Do takiej sytuacji może dojść, jeśli:
- dwie lub więcej osób fizycznych, nie będących w związku małżeńskim lub w spółce posiadającej osobowość prawną, nabywa nieruchomość;
- osoby otrzymują nieruchomość w drodze darowizny;
- małżeństwo lub partnerzy spółki nieposiadającej osobowości prawnej nabywają nieruchomość, bądź otrzymują darowiznę;
- spadkobiercy dziedziczą nieruchomość po osobie zmarłej;
W przypadku spółek posiadających osobowość prawną to spółka jest właścicielem, na mocy uchwały podjętej przez właścicieli spółki. Właściciele spółki z o.o. lub spółki akcyjnej nie są współwłaścicielami nieruchomości nabytej przez tę spółkę.
W zależności od tego w jaki sposób staliśmy się współwłaścicielami, możemy mieć do czynienia z różnymi formami współwłasności:
- o współwłasności ułamkowej mówimy, gdy można wyróżnić konkretny procentowy udział każdego ze współwłaścicieli – uzależniony na przykład od procentowego wkładu w zakup nieruchomości, bądź od stopnia dziedziczenia w przypadku spadku;
- o współwłasności łącznej mówimy, gdy nieruchomość jest współwłasnością małżonków albo na przykład wspólników spółki cywilnej.
Współwłasność łączną można przekształcić na współwłasność ułamkową – na przykład po rozwodzie, każde z byłych małżonków może być współwłaścicielem w 50%, albo w takim ułamku jaki ustanowi sąd podczas podziału majątku w sprawie rozwodowej.
Kiedy można sprzedać udział w nieruchomości?
Jeśli z jakiegoś powodu nie chcemy być współwłaścicielami nieruchomości, sprzedaż udziałów w niej jest rozwiązaniem, które wydaje się być najbardziej korzystne. Niestety, pełną dowolność mamy wyłącznie wtedy, gdy jesteśmy współwłaścicielami ułamkowej części nieruchomości. W przypadku, gdy jesteśmy we współwłasności łącznej także możemy sprzedać nasze udziały, ale wiąże się to z pewnymi poprzedzającymi tę procedurę czynnościami. Aby sprzedać udziały we współwłasności łącznej, konieczna jest bowiem zgoda współwłaściciela wyrażona na piśmie.
Można też, w wyniku rozprawy sądowej znieść współwłasność łączną, czyli zamienić ją na ułamkową i wówczas dowolnie rozporządzać swoją częścią udziałów, jednak ta droga zwykle zajmuje więcej czasu. Ponadto, jeśli znosimy współwłasność małżeńską poprzez intercyzę, zgoda drugiego współwłaściciela na sprzedaż udziałów w nieruchomości i tak będzie konieczna. Wynika to z przepisów Kodeksu Rodzinnego i Opiekuńczego.
Przeczytaj: Zakup udziałów w nieruchomości
Jak sprzedać udział w nieruchomości?
Sprzedaż udziału w nieruchomości nie jest sprawą łatwą przede wszystkim dlatego, że niewielu potencjalnych nabywców jest zainteresowanych tego rodzaju transakcją. Jeśli jednak uda się znaleźć kupca, trzeba wiedzieć, w jaki sposób podejść do zawarcia umowy w zależności od tego, z jakiej współwłasności chcemy wyjść.
Sprzedaż ułamkowego udziału we współwłasności
Współwłaściciele nieruchomości w częściach ułamkowych mogą swym udziałem rozporządzać w sposób dowolny, bez konieczności uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli. Jedyny warunek jest taki, że działania te nie mogą wywierać wpływu na całość rzeczy wspólnej ani na udziały pozostałych współwłaścicieli. Można zatem swój udział obciążyć hipoteką, przepisać w testamencie, podarować oraz, oczywiście, sprzedać. Obowiązują tu dokładnie takie same zasady, jak przy sprzedaży całej nieruchomości, to znaczy, że umowa kupna-sprzedaży musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, od którego należy odprowadzić odpowiednie opłaty notarialne i podatki.
Sprzedaż udziału we współwłasności łącznej
Jak wspomnieliśmy wcześniej, aby sprzedać udziały we współwłasności łącznej, musimy uzyskać zgodę współwłaściciela lub współwłaścicieli. Powinna ona być udzielona również w formie aktu notarialnego, precyzującego dokładnie o jaką nieruchomość chodzi. Zgodę może współwłaściciel wyrazić także przed notariuszem w trakcie sporządzania umowy kupna-sprzedaży, choć trudno wymagać, by potencjalny nabywca zgodził się na podjęcie ryzyka, że w ostatniej chwili współwłaściciel zmieni zdanie.
Wyjściem jest też przekształcenie współwłasności łącznej w ułamkową i postępowanie tak, jak z całością nieruchomości, chociaż, jak zaznaczyliśmy wcześniej, nie sprawdzi się to w przypadku współwłasności małżeńskiej.
Podatek od sprzedaży udziału w nieruchomości
Przy sprzedaży udziałów w nieruchomości obowiązują ogólne reguły dotyczące podatków, czyli takie same, jak w przypadku sprzedaży całej nieruchomości. Oznacza to, że jeśli sprzedajemy nasze udziały przed upływem pięciu lat od ich nabycia, musimy zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości w wysokości 19% od uzyskanego dochodu. Więcej na temat wyliczania dochodu, a co za tym idzie podatku, pisaliśmy w artykule “Podatek od sprzedaży działki – kto i kiedy go płaci?”. Z tego podatku możemy być zwolnieni, jeśli złożymy oświadczenie, że całość dochodu uzyskanego ze sprzedaży udziałów przeznaczymy na własne cele mieszkaniowe.
W przypadku udziałów w nieruchomości otrzymanych w drodze spadku za datę początkową uznaje się datę nabycia tej nieruchomości (lub jej części) przez spadkodawcę, a nie datę otrzymania spadku przez spadkobiercę.
Od zawieranej transakcji kupna-sprzedaży obowiązuje również zapłata podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Ten podatek, podobnie jak opłaty notarialne, zwyczajowo pokrywa kupujący.
Zbycie udziału w spadku przed podziałem spadku czy po jego podziale?
Sprawy spadkowe są często skomplikowane i toczą się latami. Kwestia sprzedaży udziałów w spadku po zakończeniu postępowania o jego podział jest oczywiście łatwiejsza do określenia, choć niekoniecznie jednoznaczna. Najczęściej każdy ze spadkobierców otrzymuje procentowy udział we współwłasności, określony w postanowieniu sądu, którym może rozporządzać w sposób dowolny. Jeśli spadkobierca jest w związku małżeńskim, a dziedziczenie następuje po jego rodzicach lub innych krewnych w drodze ustawy, spadek staje się jego majątkiem odrębnym – nie zachodzi tutaj współwłasność małżeńska.
Sprawa komplikuje się nieco, jeśli z jakiegoś powodu – na przykład spisanego testamentu – małżonkowie dziedziczą oboje. Wówczas zachodzi współwłasność łączna małżeńska, podobnie jak w przypadku nabycia nieruchomości w drodze kupna. Jeśli dziedziczą dwa lub więcej małżeństwa, sąd określa procentowy udział każdej z par małżeńskich, ale współwłasność tych par pozostaje łączna.
Przed podziałem spadku raczej nie powinno się dokonywać sprzedaży udziałów. Wprawdzie można wyliczyć procentowy udział w spadku na podstawie ustawy, jednak pamiętać należy o tym, że w skład masy spadkowej rzadko wchodzi jedna nieruchomość. Często objęte są nią, jeśli nie inne nieruchomości, to także wartościowe przedmioty ruchome, oszczędności na kontach bankowych, czy pamiątki rodzinne o wartości sentymentalnej. Co do zasady, przed działem spadku spadkobierca może rozporządzać swoim udziałem tylko za zgodą pozostałych spadkobierców albo na mocy odpowiedniego rozstrzygnięcia sądowego. To rozstrzygnięcie może jednak zostać poddane w wątpliwość w chwili działu spadku.
Jeśli jeden ze spadkobierców rozporządził przedmiotem wchodzącym w skład spadku – ruchomym, nieruchomością lub jej częścią – bez zgody pozostałych spadkobierców, przeważnie uznaje się, że szkoda winna zostać naprawiona w pieniądzu. W chwili działu spadku rozliczeniu podlega wartość przedmiotu ustalona na chwilę działu spadku, co oznacza, że wysokość odszkodowania ustalana jest według cen z tego dnia, chyba że szczególne okoliczności wymagają przyjęcia za podstawę cen obowiązujących w innym momencie. Aby uniknąć tej komplikacji lepiej poczekać na zakończenie postępowania i wtedy swobodnie rozporządzać swoim udziałem.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com, Unsplash.com
