Niezależnie od tego, czy sprzedajesz mieszkanie, dom czy działkę, z pewnością zastanawiasz się nad jedną kluczową kwestią: czy na pewno otrzymam należne pieniądze? Obawy o to, że kupujący może uchylić się od zapłaty, są realne i zrozumiałe. Dlatego w tym artykule omówimy najważniejsze metody, które pomogą Ci dopilnować, by ustalona cena wpłynęła na Twoje konto. Wyjaśnimy m.in., kiedy tak w zasadzie dochodzi do przeniesienia własności, jak działa depozyt notarialny, jakie są możliwości bezpiecznego przelewu oraz co umożliwiają tzw. „trzy siódemki”.
Akt notarialny a moment przeniesienia własności nieruchomości
Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa sprzedaży nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Jego podpisanie, w obecności notariusza, to ważna chwila – oficjalnie przestajesz być właścicielem swojego domu czy działki, a prawa do nieruchomości przechodzą na kupującego. Musisz wiedzieć, iż samo podpisanie aktu notarialnego nie oznacza automatycznego wpływu pieniędzy na Twoje konto – wszystko zależy bowiem od tego, co obie strony uzgodniły w umowie. Dlatego sprzedający powinien zadbać o to, by odpowiednio zabezpieczyć płatność.
Jak nie stracić nerwów i pieniędzy, czyli sposoby na bezpieczną sprzedaż nieruchomości
1. Akt notarialny z klauzulą o poddaniu się egzekucji
Jednym z popularnych zabezpieczeń jest wprowadzenie do aktu notarialnego zapisu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w zakresie roszczeń i obowiązków wynikających z umowy. Jest to postanowienie oparte na art. 777 § 1 pkt. 4 (określanym potocznie jako „trzy siódemki”) lub 5 Kodeksu postępowania cywilnego.
Zgodnie z powyższym, kupujący musi zapłacić ustaloną kwotę w określonym czasie. Jeśli tego nie zrobi, sprzedający nie będzie musiał iść do sądu po wyrok, ale wystarczy, że złoży do niego wniosek o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Gdy sąd nada mu taką klauzulę, akt notarialny stanie się tytułem egzekucyjnym. Na tej podstawie sprzedający będzie mógł zwrócić się do komornika o przeprowadzenie egzekucji z majątku kupującego. Trzeba jednak pamiętać, że nie zawsze proces ten kończy się sukcesem.
Co w sytuacji, gdy nowy właściciel nieruchomości, który nie zapłacił, zdecyduje się szybko zbyć zakupioną nieruchomość, a następnie wyjechać za granicę? W takim przypadku sprzedający, mimo posiadania tytułu egzekucyjnego zaopatrzonego w klauzulę wykonalności, może napotkać trudności z wyegzekwowaniem należności, szczególnie gdy dłużnik nie pozostawia po sobie majątku w Polsce.
2. Zapłata gotówką w obecności notariusza
W takim przypadku pieniądze są przekazywane bezpośrednio, w obecności notariusza, który potwierdza przekazanie środków. Rozwiązanie to eliminuje ryzyko, że kupujący nie wywiąże się z obowiązku zapłaty. W Polsce obowiązują przepisy ograniczające maksymalną kwotę transakcji gotówkowych, jednakże tylko między przedsiębiorcami – do 15 tys. zł (zgodnie z art. 19 ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu). Przy transakcjach prywatnych takie ograniczenie nie obowiązuje, ale duże kwoty mogą wiązać się z ryzykiem logistycznym i bezpieczeństwa.
3. Depozyt notarialny
Jednym z popularniejszych sposobów na zabezpieczenie zapłaty jest depozyt notarialny. Polega on na tym, iż kupujący wpłaca ustaloną kwotę na specjalne konto depozytowe prowadzone przez notariusza jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego. Notariusz wstrzymuje wypłatę środków do momentu przeniesienia własności nieruchomości na kupującego. Dopiero po podpisaniu aktu i spełnieniu wszystkich warunków, przelewa on kwotę na konto sprzedającego. Kupujący ma więc pewność, że pieniądze nie zostaną przekazane sprzedającemu, dopóki ten nie przekaże nieruchomości, a sprzedający ma gwarancję, że kwota znajduje się już na bezpiecznym koncie depozytowym.
Koszty związane z depozytem notarialnym zależą od wartości zdeponowanych środków i są regulowane przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. W przypadku depozytu pieniędzy (zarówno w walucie polskiej, jak i obcej), opłata wynosi połowę maksymalnej stawki notarialnej określonej w rozporządzeniu. Na przykład, dla depozytu o wartości od 60 tys. zł do 1 mln zł, maksymalna stawka wynosi 1010 zł plus 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł – zatem za depozyt płaci się połowę tej kwoty.
Dodatkowo, sporządzenie protokołu depozytu to koszt 50 zł netto (61,50 zł brutto), a za przechowywanie dokumentu pobiera się 20 zł netto (24,60 zł brutto) za każdy rozpoczęty miesiąc. Z kolei opłata za wypisy aktu notarialnego wynosi 6 zł netto (7,38 zł brutto) za każdą rozpoczętą stronę.
4. Przelew bankowy w trakcie podpisywania aktu notarialnego
Coraz częściej spotykanym rozwiązaniem jest dokonanie przelewu bankowego w trakcie podpisywania aktu notarialnego. Kupujący, będąc w obecności notariusza i sprzedającego, realizuje przelew na konto sprzedającego. Notariusz w takim przypadku może poczekać na potwierdzenie zaksięgowania środków przez bank przed zakończeniem procedury. Jednak czas oczekiwania na zaksięgowanie przelewu w zależności od banku może wynosić od kilku minut do nawet kilku godzin, co czasami komplikuje proces. Dlatego dobrze, aby obie strony miały konta w tym samym banku – wówczas środki powinny szybciej trafić na rachunek sprzedającego. Kupujący powinien się jednak upewnić, czy do zrealizowania przelewu o dużej wartości, w bankowości internetowej lub mobilnej, nie potrzebuje osobistego stawiennictwa w placówce bankowej w celu weryfikacji swojej tożsamości lub podania dodatkowych informacji celem wyjaśnienia transakcji. Takie sytuacje bywają wynikiem przepisów dotyczących przeciwdziałania praniu pieniędzy i wspierania terroryzmu.
Przeczytaj: 7 najczęściej popełnianych błędów przy samodzielnej sprzedaży mieszkania
Co zrobić, jeżeli kupujący uchyla się od zapłaty ustalonej ceny?
Sprzedający ma kilka możliwości dochodzenia swoich praw. Pierwszym krokiem powinno być oczywiście dokładne przeanalizowanie treści umowy sprzedaży – jeśli zawierała ona klauzulę o poddaniu się egzekucji, sprzedający może bezpośrednio po uzyskaniu tytułu egzekucyjnego z klauzulą wykonalności przystąpić do egzekucji komorniczej.
Natomiast w przypadku braku takiej klauzuli, powinien on sporządzić, na piśmie, oficjalne wezwanie kupującego do zapłaty i dostarczyć mu je w sposób umożliwiający udokumentowanie jego odbioru (np. listem poleconym za potwierdzeniem odbioru). W piśmie warto wskazać:
- termin, w którym kupujący ma uregulować zaległą kwotę,
- kwotę, która pozostaje do zapłaty,
- informację, że w razie dalszego uchylania się od zapłaty sprzedający podejmie kroki prawne.
Wezwanie do zapłaty ma charakter przedsądowy i może skłonić kupującego do uregulowania należności bez konieczności wszczynania postępowania sądowego. Jeśli wezwanie nie przyniesie rezultatu, kolejnym krokiem jest skierowanie sprawy na drogę sądową. Sprzedający może złożyć pozew o zapłatę na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości. Należy przygotować wszystkie dokumenty związane z transakcją (umowę sprzedaży, akty notarialne, korespondencję z kupującym), które potwierdzą, że kupujący nie wywiązał się z obowiązku zapłaty. Sąd, na podstawie przedłożonych dowodów, może wydać nakaz zapłaty. Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty, a jeśli tego nie zrobi, można wszcząć egzekucję komorniczą.
Może ona obejmować zajęcie rachunków bankowych kupującego, wynagrodzenia za pracę, ruchomości (samochodów, sprzętu elektronicznego itp.) czy nieruchomości kupującego. W przypadku gdy kupujący nie posiada wystarczającego majątku w kraju lub wyjechał za granicę, proces odzyskania pieniędzy może się wydłużyć, a egzekucja w innym kraju wymaga zastosowania odpowiednich procedur międzynarodowych, co może być czasochłonne i kosztowne.
Pytanie więc brzmi: czy w takiej sytuacji można odstąpić od umowy sprzedaży nieruchomości?
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (art. 491 i 492), jeżeli kupujący nie wywiązuje się z umowy, sprzedający ma prawo od niej odstąpić. Musi on jednak wyznaczyć drugiej stronie dodatkowy termin na wykonanie zobowiązania (w niektórych przypadkach nie jest to konieczne). Dotyczy to sytuacji, gdy np. termin zapłaty był istotnym elementem umowy, a jego niedotrzymanie powoduje, że sprzedający nie chce kontynuować transakcji (art. 492 KC). Miej na uwadze, iż w umowach sprzedaży nieruchomości często stosuje się klauzule określające prawo odstąpienia w określonych przypadkach. Przykład: jeśli kupujący nie zapłaci w terminie, umowa może przewidywać automatyczne prawo odstąpienia przez sprzedającego.
A co z odsetkami?
Kodeks cywilny (art. 481) przewiduje, że jeśli dłużnik opóźnia się z zapłatą, wierzyciel ma prawo żądać odsetek ustawowych. Mogą one być doliczane do kwoty głównej i dochodzone na drodze sądowej.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com
