Ze względu na sytuację geopolityczną w Polsce mają powstać nowe schrony w budynkach. Uchwalona pod koniec 2024 r. ustawa schronowa przewiduje w związku z tym także nowy obowiązek dla deweloperów. Od 1 stycznia 2026 r. wszystkie budowane przez nich budynki wielorodzinne muszą być bowiem przystosowane do organizacji tzw. miejsc doraźnego schronienia dla ludności. Poniżej wyjaśniamy, co ten obowiązek oznacza dla deweloperów i jakie wymagania będą musiały spełnić ich nowe inwestycje budowlane.
O czym mówi ustawa schronowa?
Ustawa schronowa to potoczna nazwa, jaką używa się w odniesieniu do Ustawy z dnia 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej. Polski rząd zdecydował się na jej uchwalenie ze względu na trudną sytuację geopolityczną i zwiększone ryzyko konfliktu zbrojnego w naszym regionie.
Przepisy zawarte w ustawie regulują przede wszystkim sposób organizacji ochrony ludności i obrony cywilnej w sytuacjach zagrożenia takich jak wojna, klęska żywiołowa, czy atak terrorystyczny. Przewidują także przygotowanie niezbędnej do tego infrastruktury w postaci obiektów zbiorowej ochrony. Do takich obiektów zaliczane są natomiast:
- schron – jest to obiekt budowlany lub jego część o konstrukcji zamkniętej i hermetycznej, wyposażony w urządzenia filtrowentylacyjne lub pochłaniacze regeneracyjne;
- ukrycie – to uznany za budowlę ochronną obiekt budowlany albo część obiektu budowlanego o konstrukcji niehermetycznej;
- miejsce doraźnego schronienia – chodzi tutaj o obiekt zbiorowej ochrony, który jest przystosowany do tymczasowego ukrycia ludzi.
Ustawa zakłada, że za obiekt zbiorowej ochrony może zostać uznany już istniejący lub dopiero planowany obiekt budowlany.
Warto natomiast wiedzieć, że w 2023 roku Państwowa Straż Pożarna dokonała inwentaryzacji obiektów budowlanych na terenie całego kraju. Spośród nich wytypowała około 2 tys. schronów, 9 tys. miejsc ukrycia oraz 224 tys. miejsc doraźnego schronienia. Jeszcze w tym roku mają natomiast ruszyć prace związane z odbudową lub modernizacją istniejących już schronów oraz budową nowych.
Obowiązkowe schrony w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych
Ważną rolę w budowie obiektów zbiorowej ochrony ludności mają odegrać deweloperzy. Ustawa schronowa narzuca bowiem na nich obowiązek tworzenia w budynkach wielorodzinnych i garażach podziemnych miejsc doraźnego schronienia. Mówi o tym wprost art. 94 ustawy:
Kondygnacje podziemne w budynkach użyteczności publicznej lub budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz garaże podziemne, jeżeli nie przewidziano w nich budowli ochronnej, projektuje się i wykonuje w sposób umożliwiający zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia.
Powyższy przepis oznacza nic innego jak konieczność takiego projektowania budynków, aby mogły w sytuacji zagrożenia pełnić co najmniej funkcję miejsc doraźnego schronienia. Co ważne, konieczność takiego przystosowania budynków dotyczy inwestycji realizowanych od 1 stycznia 2026 r. Zgodnie z art. 206 ustawy chodzi tutaj o budynki, wobec których po dniu 31 grudnia 2025 r.:
- został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, albo wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu, czy też projektu architektoniczno-budowlanego;
- zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonywania innych robót budowlanych.
Innymi słowy, inwestycje zgłoszone i realizowane przez deweloperów do końca 2025 roku nie muszą uwzględniać obowiązku tworzenia miejsc doraźnego schronienia w budynkach wielorodzinnych. Nowy obowiązek budowy schronów w budynków dotyczy bowiem tylko inwestycji zaplanowanych po 31 grudnia 2025 roku.
Jakie warunki techniczne muszą spełniać obiekty zbiorowej ochrony w budynkach wielorodzinnych?
Z punktu widzenia deweloperów najważniejsze są warunki techniczne dotyczące miejsc doraźnego schronienia. Właśnie takie obiekty zbiorowej ochrony będą bowiem musiały znaleźć się w nowo budowanych budynkach wielorodzinnych.
Wymagania techniczne dla takich miejsc zostały już określone w projekcie Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie warunków organizowania oraz wymagań, jakie powinny spełniać miejsca doraźnego schronienia z dnia 18 lutego 2025 r. Co ważne, projekt ten nie został jeszcze przyjęty, lecz jest na etapie opiniowania i konsultacji, zatem jego założenia mogą się jeszcze zmienić. Według obecnie brzmiących przepisów miejsca doraźnego schronienia powinny spełniać następujące warunki:
- znajdować się w odległości nie większej niż 250 m od miejsc przebywania osób;
- zapewniać schronienie co najmniej 15 osobom;
- dla każdej osoby zapewniać minimum 1,5 m2 powierzchni użytkowej lub 2 m2 w przypadku osób poruszających się na wózku inwalidzkim.
W budynkach wielorodzinnych miejsca doraźnego schronienia powinny znajdować się w kondygnacji podziemnej lub garażu podziemnym. Zgodnie z rozporządzeniem powinny mieć one następującą konstrukcję:
- ściany zewnętrzne wykonane z betonu zbrojnego o grubości 20 cm lub muru o grubości co najmniej 24 cm z cegły pełnej lub bloczków silikatowych;
- górną powierzchnię stropu znajdującą się na wysokości nad poziomem otaczającego terenu nieprzekraczającej 1 m;
- strop wykonany z betonu zbrojonego o grubości co najmniej 20 cm (w przypadku gdy odległość pomiędzy podporami stałymi stropu przekracza 4 m, może być to strop żelbetowy monolityczny lub z zapewnionym dodatkowym podparciem).
Same pomieszczenia przeznaczone na miejsce doraźnego schronienia powinny również mieć:
- minimum 2 m wysokości;
- co najmniej wentylację grawitacyjną zapewniającą skuteczną wymianę powietrza co najmniej 20 m3/h powietrza zewnętrznego dla każdej przebywającej osoby;
- instalację oświetleniową, która zapewni natężenie oświetlenia nie niższe niż 100 lx w całym pomieszczeniu;
- co najmniej dwa niezależne wyjścia – jednym z nich może być okno o wymiarach krótszego boku 50 cm lub średnicy 60 cm.
Miejsce doraźnego schronienia musi być też wyraźnie oznaczone za pomocą międzynarodowego znaku rozpoznawczego obrony cywilnej oraz napisu „MIEJSCE DORAŹNEGO SCHRONIENIA”. Oprócz tego zarządcy budynków będą musieli w takich miejscach zadbać m.in. o zapewnienie drożności dróg komunikacyjnych, czy też odpowiednie zabezpieczenie otworów okiennych, ścian i stropów.
Przeczytaj: Czujki czadu i dymu – kogo dotyczy nowy obowiązek ich montażu?
Dotacje na budowę schronów
Przygotowanie miejsc doraźnego schronienia będzie się wiązało ze znacznie większymi nakładami finansowymi na realizację inwestycji mieszkaniowych. Nowe budynki mieszkalne będą bowiem wymagały specjalnych projektów i będą musiały spełniać dodatkowe wymagania techniczne. Ustawodawca przewidział jednak taki skutek wprowadzenia przepisów i przygotował odpowiednie rozwiązania.
Zgodnie z art. 106 ustawy schronowej właściciele lub zarządcy budynków będą mogli się ubiegać o dotacje celowe na organizowanie miejsc doraźnego schronienia. Dofinansowanie będzie można otrzymać także na budowę lub przebudowę budowli ochronnej, czy też jej przygotowanie do użytkowania. Co ważne, taka dotacja może pokryć nawet 100% dodatkowych kosztów inwestycji, ale jej otrzymanie będzie zależało od decyzji administracyjnej, a więc będzie fakultatywne.
Jak obowiązkowe schrony w budynkach wielorodzinnych wpłyną na rynek nieruchomości?
Nowe regulacje wprowadzające dla deweloperów obowiązek tworzenia miejsc doraźnego schronienia z pewnością wpłyną na rynek nieruchomości. Przede wszystkim, jeśli deweloperzy będą musieli ponieść większe koszty inwestycji, istnieje ryzyko wzrostu cen nieruchomości.
Polski Związek Firm Deweloperskich już oszacował, że budowa schronu może podnieść koszt inwestycji mieszkaniowej o 30 proc. To z kolei może przełożyć się na zwiększenie ceny metra kwadratowego mieszkania nawet o kilkaset złotych. Wzrost cen nieruchomości nie musi jednak być znaczący, jeśli faktycznie będą przyznawane dotacje na tworzenie obiektów zbiorowej ochrony.
Z drugiej strony schrony w budynkach wielorodzinnych mogą podnieść ich konkurencyjność na rynku nieruchomości. Z wielu sondaży wynika bowiem, że Polacy obawiają się wojny i jedną z najważniejszych dla nich kwestii jest poczucie bezpieczeństwa. Mieszkanie w budynku zapewniającym ochronę w sytuacjach zagrożenia może być zatem dla nich atrakcyjną ofertą.
Źródła:
- Ustawa z dnia 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej
- Projekt rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie warunków organizowania oraz wymagań, jakie powinny spełniać miejsca doraźnego schronienia z dnia 18 lutego 2025 r.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Unsplash.com
