Przekształcenie lokalu niemieszkalnego (użytkowego) w mieszkalny

Czym różni się lokal użytkowy od lokalu mieszkalnego, czy możliwe jest przekształcenie jednego w drugi i jak tego dokonać?

Czym różni się lokal mieszkalny od lokalu użytkowego?

Lokale użytkowe co do zasady przeznaczone są do realizacji celów użytkowych, a więc na przykład do prowadzenia działalności gospodarczej. Przykładem lokalu użytkowego może być lokal sklepowy albo pomieszczenie biurowe. Zgodnie z definicją, lokalem użytkowym jest jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielonych stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym.

Z kolei przez mieszkanie należy rozumieć zespół pomieszczeń (mieszkalnych i pomocniczych), mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego.

Jak łatwo zauważyć, przytoczone definicje są do siebie bardzo podobne. Cechą rozróżniającą lokal użytkowy od mieszkania jest zatem cel, w jakim obiekt ten jest wykorzystywany.

Zmiana sposobu użytkowania – zalety i wady

Jakie korzyści niesie ze sobą zmiana sposobu użytkowania lokalu użytkowego na mieszkalny? Przede wszystkim łączy się to ze sporymi oszczędnościami. Lokale mieszkalne opodatkowane są inną, często znacznie niższą stawką podatku od nieruchomości, który będziemy musieli odprowadzić do urzędu miasta bądź gminy. Co więcej, jeśli zdecydujemy się na wynajem lokalu mieszkalnego, który będzie wykorzystywany w celu realizacji potrzeb mieszkaniowych (np. będą w nim mieszkali pracownicy firmy, którzy muszą dojeżdżać do pracy z innych miejscowości), wówczas taka transakcja będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT.

A jakie są wady takiego rozwiązania? Lokal mieszkalny, jak sama nazwa wskazuje, służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Nie powinno się w nim zatem prowadzić działalności gospodarczej na większą skalę. Jeśli zatem ktoś w przyszłości będzie chciał taką działalność prowadzić lub wynająć lokal na potrzeby takiej działalności, powinien ponownie przekształcić lokal z mieszkalnego w użytkowy.

Jeszcze inaczej wygląda kwestia zamiany lokalu użytkowego na mieszkalny jeśli myślimy o tym, aby nasz lokal przeznaczyć pod tzw. wynajem krótkoterminowy. Taka forma wynajmowania mieszkań coraz częściej traktowana jest jako prowadzenie działalności gospodarczej, a więc – jeżeli zamierzamy w ten sposób wykorzystywać nasz lokal – nie należałoby się spieszyć z jego przekształcaniem.

Zmiana sposobu użytkowania – gdzie zgłosić

Zgodnie z prawem budowlanym (art. 71 ust. 1) przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego należy rozumieć w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Zmianę sposobu użytkowania lokalu zgłaszamy do odpowiedniego starostwa lub urzędu miasta na prawach powiatu. Zgłoszenia może dokonać osoba, który dysponuje prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, np. inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego.

Nie chodzi tu jednak o zgłoszenie chęci dokonania przeróbek architektoniczno-sanitarnych, ale o zgłoszenie zmiany przeznaczenia pomieszczenia – z użytkowego na mieszkalne.

Zgłoszenie stanowi więc swego rodzaju oświadczenie o zamiarze zmiany sposobu użytkowania istniejącego obiektu budowlanego. W zgłoszeniu powinniśmy określić dotychczasowy oraz zamierzony sposób użytkowania lokalu.

Przeczytaj: Jak przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność?

Jakie dokumenty dołączyć do zgłoszenia?

Do zgłoszenia należy dołączyć następujące dokumenty:

• opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
• zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
• oświadczenie, o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;
• w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Jak wynika z ostatniego z wymienionych punktów, przepisy szczególne mogą stawiać dodatkowe wymagania jeśli chodzi o dokumenty, które należy złożyć, by przekształcić lokal niemieszkalny w mieszkalny. O szczegóły najlepiej zapytać w konkretnym starostwie powiatowym albo w urzędzie miasta na prawach powiatu, w którym będziemy składać wniosek.

Zmianę sposobu użytkowania lokalu należy zgłosić przed jej dokonaniem. W przypadku braku takiego zgłoszenia właściciel lokalu może odpowiadać za samowolę budowlaną i to nawet w sytuacji, gdy lokal nie wymagał żadnych prac remontowych, a jego wyposażenie sanitarno-architektoniczne pozwalało na natychmiastowe zaadaptowanie lokalu użytkowego na pomieszczenie mieszkalne.

Przeczytaj: Podział dużego mieszkania na dwa niezależne lokale

Ile się czeka na decyzję

Jeśli nasze zgłoszenie spełnia wszystkie formalne wymogi, urząd przyjmie zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania tzw. milczącą zgodą. Oznacza to, że nie otrzymamy z urzędu żadnego formalnego pisma ze zgodą na zmianę sposobu użytkowania lokalu.

W ciągu 30 dni od momentu złożenia wniosku urząd może wydać decyzję o sprzeciwie na zmianę sposobu użytkowania. Jeśli tego nie zrobi, po 30 dniach od złożenia zgłoszenia możemy zmienić sposób użytkowania lokalu. Mamy na to dwa lata – jeśli w tym czasie tego nie zrobimy, po upływie tego terminu należy ponownie złożyć wniosek. Złożenie wniosku o zmianę sposobu użytkowania lokalu nie łączy się z żadnymi opłatami.

Od decyzji o sprzeciwie na zmianę sposobu użytkowania możemy w ciągu 14 dni odwołać się do urzędu wojewódzkiego za pośrednictwem urzędu, który wydał decyzję.

Po 30 dniach występujemy do urzędu, w którym składaliśmy wniosek, z prośbą o wydanie zaświadczenia o braku przeciwwskazań do przekształcenia oraz zaświadczenia o samodzielności lokalu.

Na podstawie powyższych dokumentów składamy dwa wnioski do Wydziału Geodezji i Katastru. Pierwszy o zmianę w kartotece lokali, drugi o wypis z kartoteki lokali (już po zmianie). Ten drugi dokument będzie pokazywał, że zmiany zostały wprowadzone (zmiana z lokalu niemieszkalnego na mieszkalny).

Pozostaje nam udać się do Sądu Wieczystoksięgowego i na odpowiednim formularzu złożyć prośbę o wpis w księdze wieczystej.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Unsplash.com