Objaśnienie wszystkich podstawowych terminów związanych z przetargami i licytacjami w jednym miejscu!
Wadium, postąpienie, przybicie… Dla osób dopiero rozpoczynających działania w obszarze przetargów i licytacji te oraz inne charakterystyczne dla niego terminy mogą być cokolwiek niejasne. Postanowiliśmy więc zebrać je w jednym miejscu i wytłumaczyć w możliwie przystępny sposób, co się pod nimi kryje. Przygotowany przez nas słowniczek pojęć ma szansę przy okazji poszerzyć i uporządkować nieco intuicyjną wiedzę również tych osób, które przetargami i licytacjami zajmują się już od jakiegoś czasu.
Akt notarialny – sporządzany przez notariusza dokument potwierdzający dokonanie konkretnej czynności prawnej, takiej jak przeniesienie własności do nieruchomości czy nadanie pełnomocnictwa.
Cena oszacowania – zob. suma oszacowania.
Cena transakcyjna – widniejąca w akcie notarialnym cena, za jaką nieruchomość faktycznie zostaje zbyta.
Cena wywołania – podawana przez komornika minimalna kwota, za jaką można nabyć nieruchomość w drodze licytacji komorniczej; podczas pierwszej licytacji wynosi 3/4 sumy oszacowania, a gdy nie znajdą się chętni – 2/3 tej sumy w kolejnych licytacjach. Zwyczajowo nazywana też często ceną wywoławczą.
Cena wywoławcza – kwota pieniężna, poniżej której nie można nabyć nieruchomości w drodze przetargu, ogłaszana przez jego organizatora.
Egzekucja z nieruchomości – ściągnięcie od dłużnika należności poprzez odebranie mu posiadanej przez niego nieruchomości i jej spieniężenie, np. w drodze licytacji komorniczej. Egzekucja może też dotyczyć prawa użytkowania wieczystego, przeprowadza ją zaś komornik. Zob. także: postępowanie egzekucyjne i zajęcie nieruchomości.
Eksmisja – opróżnienie lokalu z osób i rzeczy na podstawie prawomocnego wyroku sądu. Dokonuje jej komornik.
Flip – rodzaj inwestycji, gdzie kupuje się nieruchomość z zamiarem szybkiego podniesienia jej wartości (np. poprzez remont czy zmianę układu funkcjonalnego) i odsprzedania z zyskiem.
Hipoteka – obciążające nieruchomość zabezpieczenie pożyczki, które w razie jej nieuregulowania umożliwia wierzycielowi zaspokojenie się z tej nieruchomości (zob. egzekucja z nieruchomości). Informacja o obciążeniu hipotecznym wpisywana jest do księgi wieczystej. Co ważne, hipoteka przypisana jest do nieruchomości, a nie do jej właściciela, który może się zmienić.
Komornik – działający przy sądzie rejonowym funkcjonariusz publiczny, który wykonuje w toku postępowania egzekucyjnego wyroki sądowe. Zajmuje się m.in. zbyciem nieruchomości w drodze licytacji komorniczej. Tylko on może dokonać eksmisji. Zob. też: syndyk masy upadłości.
Księga wieczysta – publiczny rejestr przedstawiający stan prawny nieruchomości. Znając numer księgi wieczystej, można dowiedzieć się m.in., czy nieruchomość jest obciążona hipoteką lub jakąś służebnością. Czasem zdarza się, że lokal wystawiony w przetargu nie ma księgi wieczystej – wniosek o jej założenie zostanie wówczas sporządzony przez notariusza przy podpisywaniu aktu notarialnego poświadczającego nabycie nieruchomości.
Licytacja komornicza – rodzaj publicznej sprzedaży majątku dłużnika w celu ściągnięcia z niego należności. Odbywa się w obecności sędziego, a organizuje ją komornik, który wyznacza i ogłasza jej czas, miejsce oraz przedmiot (np. nieruchomość), a także cenę wywołania. Do licytacji może przystąpić każdy, kto wpłaci ustawowe wadium wynoszące 1/10 tej ceny (oprócz wykluczonych przepisami osób, tj. dłużnika, komornika oraz ich rodzin, a także licytantów, którzy nie spełnili warunków ewentualnej poprzedniej licytacji). Nabywcą nieruchomości w drodze licytacji komorniczej zostaje osoba, która zadeklaruje najwyższą kwotę, jaką jest w stanie za tę nieruchomość zapłacić.
Przeczytaj: Jak kupić mieszkanie na licytacji komorniczej – poradnik krok po kroku
Licytant – osoba biorąca udział w licytacji, ubiegająca się o kupno licytowanego przedmiotu.
Oferent – instytucja bądź osoba składająca ofertę przetargową, czyli biorąca aktywny udział w przetargu.
Operat szacunkowy – urzędowy dokument sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego wyrażający jego opinię na temat wartości nieruchomości. Jest potrzebny m.in. przy podziale majątku czy egzekucji z nieruchomości, służy też do określania wartości odszkodowania lub zabezpieczenia kredytu. Zawiera zwykle zdjęcia nieruchomości i informacje na temat jej stanu technicznego czy okolicznej infrastruktury, a także ceny transakcyjne podobnych nieruchomości znajdujących się w pobliżu.
Organizator przetargu – właściciel nieruchomości ogłaszający przetarg. Najczęściej jest to jednostka samorządu terytorialnego (np. gmina), spółka Skarbu Państwa lub spółdzielnia mieszkaniowa. W tym ostatnim przypadku zasady przetargu określa się w oparciu o regulamin danej spółdzielni, a nie Ustawę o gospodarce nieruchomościami (stąd ewentualne różnice chociażby w kwestii wymaganego pełnomocnictwa czy minimalnej kwoty postąpienia).
Pełnomocnictwo – upoważnienie do wzięcia udziału w przetargu bądź licytacji w imieniu innej osoby; potrzebne również wtedy, gdy w imieniu małżeństwa występuje tylko mąż albo żona. Musi być wystawione dla każdej nieruchomości osobno oraz mieć formę aktu notarialnego, chyba że pełnomocnikiem jest adwokat lub radca prawny. Pełnomocnictwo notarialne nie jest wymagane ponadto w niektórych przetargach organizowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Pełnomocnikiem może zostać każda osoba pełnoletnia, która nie jest ubezwłasnowolniona ani – w przypadku licytacji – wykluczona przepisami z kręgu licytantów (zob. licytacja komornicza).
Postąpienie minimalne, minimalna kwota postąpienia – minimalna wymagana różnica między ofertą przebijaną i tą, która ją przebija, czyli najmniejsza kwota, o jaką można podbijać cenę w przetargu lub licytacji. Wynosi nie mniej niż 1 proc. ceny wywoławczej (wyjątek stanowić mogą pod tym względem przetargi organizowane przez spółdzielnie), z zaokrągleniem w górę do pełnych dziesiątek złotych. Jej dokładna wartość podana jest w regulaminie przetargu lub licytacji. Przykład: jeśli cena wywoławcza nieruchomości to 200 tys. zł, a minimalna kwota postąpienia wynosi 1 proc,. to pierwsza oferta w przetargu nie może być niższa niż 202 tys. zł (kolejna – niż 204 tys. zł itd.).
Postępowanie egzekucyjne – doprowadzenie do tego, by konkretna osoba lub instytucja wykonała nałożony na nią przez sąd obowiązek, czyli np. windykacja długów na rzecz wierzycieli. Zob też: upadłość konsumencka.
Przetarg – rodzaj konkursu lub aukcji organizowanej przez podmiot gospodarczy, instytucję lub jednostkę administracji publicznej w celu wyłonienia najbardziej korzystnej dlań oferty. W kontekście nieruchomości oznacza publiczne wystawienie na sprzedaż nieruchomości należącej do Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego (np. gminy) lub spółdzielni mieszkaniowej. Do przetargu może przystąpić każdy, kto posiada zdolność do czynności prawnych i wpłaci ustalone wadium. Zwycięzcą przetargu zostaje zaś osoba, która zadeklaruje najwyższą kwotę, jaką jest w stanie zapłacić za daną nieruchomość.
Przeczytaj: Jak kupić mieszkanie w przetargu – poradnik krok po kroku
Przetarg ograniczony – przetarg, do którego mogą przystąpić wyłącznie osoby spełniające warunki określone w jego ogłoszeniu.
Przetarg nieograniczony – przetarg, do którego może przystąpić każda osoba zdolna do czynności prawnych (tj. pełnoletnia i nieubezwłasnowolniona), która wpłaciła wadium i złożyła komplet niezbędnych dokumentów.
Przetarg pisemny – przetarg, w którym celem sprzedającego jest nie tyle sprzedaż nieruchomości za jak najwyższą cenę, ile wybór najkorzystniejszej ze złożonych ofert (o czym decyduje np. ważny z punktu widzenia gminy sposób zagospodarowania tej nieruchomości). Same oferty składa się w oznaczonym terminie w zamkniętych kopertach. Ich zawartość zostaje odczytana podczas tzw. części jawnej przetargu pisemnego. Potem następuje część niejawna, czyli narada komisji przetargowej, która podejmuje ostateczną decyzję. O wyniku przetargu jego uczestnicy najczęściej dowiadują się również na piśmie.
Przetarg ustny – przetarg, w którym decydującym kryterium jest cena. Wygrywa ten z uczestników, który wylicytuje najwyższą.
Przybicie, postanowienie o udzieleniu przybicia – decyzja sądu wydawana po zamknięciu przetargu bądź zakończeniu licytacji, a wskazująca jako ich zwycięzcę oferenta bądź licytanta, który zaproponował najwyższą cenę. Zanim zostanie ona zapłacona, postanowienie to musi się najpierw uprawomocnić. Zob. też: przysądzenie własności.
Przysądzenie własności, postanowienie o przysądzeniu własności – decyzja sądu wydawana po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu udzieleniu przybicia oraz spełnieniu warunków licytacji przez jej zwycięzcę – czyli przede wszystkim po wpłaceniu zadeklarowanej kwoty pomniejszonej o wadium – dająca mu prawo do dysponowania nieruchomością (ale nie do samodzielnego dokonania eksmisji jej dotychczasowych lokatorów). Dokument ten zastępuje akt notarialny, umożliwia dokonanie wpisu w księdze wieczystej i gwarantuje wygaśnięcie wszelkich praw obciążających daną nieruchomość.
Rokowania – sposób zbycia należącej do samorządu lub Skarbu Państwa nieruchomości w drodze negocjacji. Rokowania mogą mieć miejsce nie wcześniej niż po dwóch kolejnych nieskutecznych przetargach. Ich uczestnicy składają pisemne oferty, a następnie pojedynczo biorą udział w rozmowach ze specjalnie powołaną komisją. Ustala się wówczas warunki (nie mniej korzystne niż te przedstawione na piśmie) mającej powstać umowy przeniesienia własności do nieruchomości. Podczas rokowań znaczenie ma nie tylko cena, ale też przeznaczenie, sposób lub termin zagospodarowania tej nieruchomości.
Służebność – prawo zezwalające na korzystanie z danej nieruchomości w określony sposób przez osoby, do których nieruchomość ta nie należy, lub ograniczające możność dysponowania nieruchomością przez jej właściciela.
Suma oszacowania (cena oszacowania) – wyliczana przez biegłego rzeczoznawcę podczas tworzenia operatu szacunkowego wartość nieruchomości. Zob. operat szacunkowy.
Syndyk masy upadłości – zarządca majątku osoby prywatnej bądź firmy ogłaszającej upadłość (zwanej upadłym), powoływany przez sąd w momencie ogłoszenia tej upadłości. Zajmuje się zbyciem rzeczonego majątku w celu zaspokojenia wierzycieli upadłego., m.in. organizując licytację. Zob. też: komornik, licytacja komornicza, upadłość konsumencka/upadłość firmy.
Przeczytaj: Jak kupić mieszkanie od syndyka – poradnik krok po kroku
Wadium (rękojmia) – kwota wynosząca zwykle 10 proc. ceny wywoławczej (w przypadku przetargu) albo dokładnie 10 proc. sumy oszacowania (w przypadku licytacji) i przekazywana organizatorowi przetargu bądź licytacji przez osobę chcącą wziąć w nich udział. Wadium zaliczane jest na poczet ceny nabytej nieruchomości albo zwracane, gdy nie udało jej się nabyć. Przepada natomiast, jeśli wygrywający przetarg bądź licytację nie stawi się na podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości lub gdy nie wpłaci należności z tego tytułu w ustalonym terminie.
Wierzyciel – osoba fizyczna lub prawna, u której ktoś zaciągnął dług.
Upadłość konsumencka/upadłość firmy – w przeciwieństwie do egzekucji komorniczej ma charakter dobrowolny, a jej głównym celem jest nie tyle windykacja należności, ile oddłużenie osoby prywatnej/firmy występującej z wnioskiem o upadłość. Generalnie bardziej korzystna dla dłużnika niż postępowanie egzekucyjne. Zob. też: syndyk masy upadłości.
Użytkowanie wieczyste – oddanie nieruchomości należącej do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w użytkowanie osobie fizycznej lub prawnej na pewien czas (nie mniej niż na 40 lat, zwykle zaś na 99).
Przeczytaj: Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność – co warto wiedzieć
Wywołanie – rozpoczęcie przetargu bądź licytacji. Bezpośrednio po nim podaje się do wiadomości ich przedmiot, cenę wywoławczą/wywołania, kwotę wadium, termin uiszczenia kwoty nabycia i ewentualne obciążenia nieruchomości czy zmiany w jej stanie faktycznym lub prawnym.
Zajęcie nieruchomości – pierwszy z pięciu etapów egzekucji komorniczej. Następuje w momencie sądowego wezwania dłużnika do zapłaty długu, kiedy to również ma miejsce wpis do księgi wieczystej o wszczęciu egzekucji. Na tym etapie dłużnik wciąż może korzystać z nieruchomości, ale nie może nią rozporządzać, czyli np. sprzedać, oddać czy czerpać korzyści z jej wynajmu. W razie podjęcia takich czynności będą one nieważne i nie wywołają skutków wobec tego, kto nabędzie ową nieruchomość w drodze licytacji, będącej trzecim etapem egzekucji (po dokonaniu opisu i oszacowania wartości nieruchomości). Zob. też: licytacja komornicza, egzekucja z nieruchomości, postępowanie egzekucyjne.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Unsplash.com
