Powierzchnia użytkowa mieszkania – zasady pomiaru

Pojęcie powierzchni użytkowej w polskim prawodawstwie

W polskim prawodawstwie istnieje kilka definicji pojęcia „powierzchni użytkowej mieszkania”.

W zależności od celu, jakiemu mają służyć, określeniu „powierzchnia użytkowa lokalu czy mieszkania ” nadano różne formy, z których najistotniejsze to:

• definicja powierzchni użytkowej zawarta w Ustawie z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, służąca jak sama nazwa wskazuje, do ustalenia wysokości podatku i opłat lokalnych,
• definicja powierzchni użytkowej zawarta w Ustawie z dnia 28 lipca o podatku od spadku i darowizn,
• definicja powierzchni użytkowej zawarta w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z Ustawą z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych Art. 1a, przez powierzchnię użytkową budynku lub jego części należy rozumieć powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.

Podobną definicję powierzchni użytkowej budynku lub jego części znajdujemy w Ustawie z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. W ustawie tej przyjęto, że:

„Za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów, dźwigów).

Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m – powierzchnię tę pomija się”.

Definicja powierzchnia użytkowej mieszkania ujęta w Ustawie z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn różni się od definicji zawartej w ustawie dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych tym, że ta pierwsza w swej treści z powierzchni użytkowej lokalu wyłącza powierzchnię piwnic i klatek schodowych oraz szybów i dźwigów.

Podobną w treści definicję powierzchni użytkowej lokalu znajdujemy w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

W myśl Art. 2 wymienionej ustawy, przez określenie powierzchnia użytkowa lokalu – należy rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania.

Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu, dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, a wysokości mniejsze od 1,40 m, pomija się całkowicie.

Przeczytaj: Jak samodzielnie sprzedać mieszkanie?

Sposób pomiaru powierzchni użytkowej

Podobnie jak istnieje kilka definicji określających powierzchnię użytkową lokalu, których treść jest uzależniona od celu, jakiemu ma służyć, istnieje również kilka definicji obmiarów powierzchni użytkowej.

Z analizy treści wyszczególnionych wyżej ustaw wynika, że pomiar powierzchni użytkowej na potrzeby podatku i opłat lokalnych (Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych) oraz na potrzeby podatku od spadku i darowizn (Ustawa z dnia 28 lipca o podatku od spadku i darowizn) jest tożsamy, i wykonywany jest po wewnętrznej długości ścian.

Natomiast w zgodnie z definicją zawartą w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, obmiar powierzchni użytkowej dokonywany jest w świetle wyprawionych ścian.

Jak należy obliczać powierzchnię użytkową lokalu?

Powierzchnia użytkowa lokalu jest szczególnie istotna przy transakcji nabywania lokalu. Od metody pomiaru lokalu i uzyskanego wyniku pomiaru zależna jest cena lokalu.

Obecnie w Polsce funkcjonują dwie normy określające sposób mierzenia lokalu i są to:

1. Norma PN-70/B-02365 „Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru”.
2. Norma PN-ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”.

Z uwagi na fakt, że żadna z w/w norm nie została wycofana – obie są ważne, z tym że norma PN-ISO 9836:1997 jest normą funkcjonującą od 2012 r. i jest normą młodszą.

Zasady obliczania powierzchni użytkowej według normy PN-ISO 9836:1997

Norma PN-ISO 9836:1997 “Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych” została wprowadzona do obowiązkowego stosowania na podstawie przepisów rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. Z 2012 r. poz. 462).

Norma PN-ISO 9836:1997 określa sposób mierzenia:

• powierzchni zabudowy,
• powierzchni całkowitej,
• powierzchni wewnętrznej,
• powierzchni netto,
• powierzchni konstrukcji,
• powierzchni użytkowej (podstawowej i pomocniczej).

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. Z 2012 r. poz. 462) w nowoopracowywanych projektach budowlanych powierzchnia użytkowa lokalu /mieszkania, powinna być projektowana zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997.

Założenia normy PN-ISO 9836:1997 służą do obmiaru pola powierzchni użytkowej dla potrzeb:

• katastru,
• opodatkowania nieruchomości,
• podatku od spadków i darowizn.

Norma PN-ISO 9836:1997 stanowi podstawę przy inwentaryzacjach architektoniczno-budowlanych.

Zasady obmiaru powierzchni użytkowej według polskiej normy PN-ISO 9836:1997 przedstawiają się następująco:

1. Obmiar przeprowadza się na poziomie podłogi.
2. Obmiar przeprowadza się w świetle ścian ograniczających w stanie całkowicie wykończonym.
3. Wnęki w ścianach o pow. do 0,1 m2 nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia.
4. Wnęki w ścianach o pow. powyżej 0,1 m2 nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia.
5. Pilastry i inne występy ścienne o pow. do 0,1 m2 nie odejmuje się od powierzchni pomieszczenia.
6. Pilastry i inne występy ścienne o pow. powyżej 0,1 m2 nie odejmuje się od powierzchni pomieszczenia.
7. Przejścia w ścianach, drzwiach i oknach balkonowych nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia.
8. Precyzja zapisu wyników pomiaru liniowego do 0,01 m.
9. Precyzja zapisu wyników obliczeń powierzchni do 0,01 m2.
10. Powierzchnia pomieszczeń o zróżnicowanej wysokości – powierzchnię pomieszczenia liczy się w całości, zgodnie z powierzchnią podłogi, ale części pomieszczeń o wys. poniżej 1,90 m zaliczane są do powierzchni pomocniczej.
11. Część pomieszczenia o wysokości wyższej od poziomu danej kondygnacji wyodrębnia się i liczy oddzielnie powierzchnię obydwu części pomieszczenia.
12. Powierzchnie zewnętrzne, niezamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia (np. balkony, tarasy, loggie) – dolicza się do powierzchni pomieszczenia, wykazując oddzielnie: – powierzchnie nienakryte (balkony, tarasy); – powierzchnie nakryte (loggie).

Zasady obliczania powierzchni użytkowej według normy PN-70/B-02365

Norma (starsza) PN-70/B-02365 „Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru” dotyczy lokali i budynków oddanych do użytku przed 2012 r. i powoli ustępuje przed normą PN-ISO 9836:1997.

Zgodnie z założeniami wymienionej normy obmiar powierzchni użytkowej dokonuje się na wysokości 1 m od podłogi, a powierzchnia użytkowa budynku składa się z powierzchni podstawowej i pomocniczej.

Norma PN-70/B-02365 przewiduje obliczanie powierzchni mieszkania w zależności od jego wysokości. I tak, powierzchnię pomieszczeń o wysokości w świetle:

• powyżej 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%,
• powyżej 1,40 do 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 50%,
• mniejszej niż 1,40 m – pomija się całkowicie.

Zasady obliczania powierzchni według normy PN-70/B-02365 są zbieżne z definicją określającą powierzchnię użytkową ujętą w Ustawie z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn (Dz.U.2016.205 z dnia 2016.02.19).

Z porównania powierzchni użytkowej lokalu pomierzonego wg zasad ujętych w normie PN-70/B-02365 „Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru” i powierzchni pomierzonej według zasad ujętych w normie PN-ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych” wynika, że w zależności od zastosowanej normy, powierzchnia tego samego lokalu może być różna.

Powierzchnia użytkowa lokalu jest zatem zależna od tego, według której normy dokonany zostanie pomiar lokalu. Różnice w pomiarach w danej sytuacji mogą wynosić nawet kilka metrów kwadratowych.

Informacja o normie prawnej dotyczącej pomiaru powierzchni użytkowej w umowie deweloperskiej

Dla przyszłego użytkownika lokalu ważne jest, aby w treści zawieranej umowy z deweloperem znalazło się określenie informujące strony o normie prawnej, na podstawie której będzie dokonywany obmiar powierzchni użytkowej mieszkania.

Informacje w tym zakresie znajdujemy w Ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska). W Art. 22. 1. wymienionej ustawy czytamy:

”Umowa deweloperska zawiera w szczególności:… 14) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”.

Informacja ta będzie podstawą do określenia wartości nieruchomości.

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. od podatku od spadków i darowizn.
3. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych.
4. Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Foto: Pixabay.com.