Sytuacja, kiedy mamy możliwość połączenia dwóch odrębnych lokali w jeden nie zdarza się często. Jeśli jednak staniemy przed nią, warto wiedzieć, jakie należy przeprowadzić procedury, by szybko skorzystać z niepowtarzalnej okazji.
Jak znaleźć mieszkania, które można połączyć?
Z opcją połączenia dwóch mieszkań możemy mieć do czynienia wtedy, gdy w naszym posiadaniu znajdują się bezpośrednio sąsiadujące ze sobą lokale – tj. mające wspólną ścianę, bądź – rzadziej – znajdujące się jedno nad drugim. Taka okazja może powstać, gdy właściciel sąsiedniego mieszkania wystawia je na sprzedaż.
Zdarza się też, że syndyk masy upadłości wystawia na sprzedaż kilka sąsiadujących ze sobą mieszkań należących do jednego właściciela, bądź zostają one wystawione na licytacji komorniczej. Dodatkową korzyścią w tym przypadku jest zazwyczaj niska cena sprzedawanych nieruchomości, dlatego warto śledzić oferty pochodzące z licytacji i przetargów. Połączenie dwóch mieszkań w jedno większe może być korzystne na przykład z uwagi na lokalizację nieruchomości, bądź wtedy gdy te mieszkania to kawalerki. Możliwości jest wiele, a każda sytuacja jest inna, dlatego rozważając tę opcję należy wziąć pod uwagę wiele czynników.
Przeczytaj: Jak kupić mieszkanie od syndyka – poradnik krok po kroku
Co oznacza połączenie dwóch mieszkań w jedno?
Połączenie dwóch mieszkań w jedno to działanie mające podwójny aspekt – fizyczny i prawny. Fizyczny jest dość oczywisty – chodzi o otwarcie komunikacyjne pomiędzy dwoma lokalami. Jeśli mają one wspólną ścianę, jedną z możliwości jest wybicie otworu drzwiowego prowadzącego z jednego lokalu do drugiego. Jeśli lokale znajdują się jeden na drugim, konieczne będzie wybicie otworu w stropie i wykonanie schodów. Szerzej o tych i innych możliwościach fizycznego połączenia mieszkań opowiemy w dalszej części artykułu.
Istotną kwestią jest też połączenie lokali w aspekcie prawnym. Każdy wyodrębniony lokal w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, w dwulokalowym budynku jednorodzinnym, a także w budynku usługowym, stanowi odrębną nieruchomość i winien posiadać własną księgę wieczystą. Związane są z nim udziały w nieruchomości wspólnej oraz określone uprawnienia i obowiązki właścicieli, a są one regulowane przepisami Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz.1910 ze zm.). Właśnie to prawne działanie może niestety napotkać pewne trudności.
Co jest potrzebne do połączenia dwóch mieszkań?
Za wyjątkiem sytuacji, gdy procedura dotyczy dwóch wyodrębnionych lokali w domu jednorodzinnym, którego jesteśmy jedynym właścicielem, oraz sytuacji, gdy jesteśmy jedynym właścicielem kamienicy, czy innego budynku wielolokalowego, konieczne będzie uzyskanie zgody współwłaścicieli tego budynku na planowane przez nas połączenie. Ogólnie, w obiekcie, w którym znajduje się trzy lub mniej wyodrębnionych lokali, konieczna jest jednomyślność wspólnoty. Jeśli lokali jest więcej należy uzyskać, w drodze głosowania nad uchwałą wspólnoty, ponad pięćdziesięcioprocentowego poparcia.
W sytuacji, gdy takiego poparcia nie uzyskamy pozostaje nam skierowanie sprawy do sądu cywilnego – w pierwszym przypadku warunkiem złożenia wniosku jest posiadanie udziału we współwłasności budynku ponad 50%, bądź wspólne wystąpienie właścicieli takiej części nieruchomości. W przypadku drugim, rozstrzygnięcie sądu cywilnego może zapaść na wniosek tylko jednego współwłaściciela, niezależnie od wielkości jego współudziału.
Po uzyskaniu zgody współwłaścicieli, bądź rozstrzygnięcia sądu, niezbędne jest jeszcze uzyskanie pozwolenia na przebudowę od właściwego ze względu na lokalizację nieruchomości organu administracji architektoniczno-budowlanej.
Procedura administracyjna zmierzająca do połączenia mieszkań
Pozwolenie na przebudowę lokali w obrębie nieruchomości związane jest z taką samą procedurą administracyjną, jak każde pozwolenie na budowę. Konieczne jest zatem sporządzenie projektu budowlanego przebudowy, oraz złożenie go wraz z wnioskiem. Do wniosku należy też dołączyć zgodę pozostałych współwłaścicieli lub orzeczenie sądu cywilnego, a także oświadczenie wnioskodawcy o prawie do dysponowania obydwoma lokalami mieszkalnymi objętymi wnioskiem. Konieczne jest także dołączenie pozostałych zaświadczeń, opinii i uzgodnień o raz innych dokumentów, które są wymagane przepisami.
Oczywiście mogą zdarzyć się sytuacje, gdy uzyskanie pozwolenia na budowę nie będzie konieczne – może to mieć miejsce, gdy ponownie łączymy dwa lokale powstałe z podziału większego mieszkania. Zwykle ściany oddzielające te lokale nie są ścianami konstrukcyjnymi, zatem możemy powołać się na przepis Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.), art. 29 ust 4. Pkt. 1a, który mówi, że:
Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia, o którym mowa w art. 30 obowiązek zgłoszenia budowy i robót budowlanych, wykonywanie robót budowlanych polegających na przebudowie budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych z wyłączeniem przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych.
W nowym budownictwie także zdarza się, że ściany oddzielające mieszkania nie są elementami konstrukcyjnymi. W jaki sposób można uzyskać taką pewność?
Dlaczego konieczny jest projekt przebudowy w związku z połączeniem mieszkań?
Aby dokonać fizycznego połączenia dwóch lokali mieszkalnych konieczny jest projekt wykonany przez osobą posiadająca odpowiednie uprawnienia budowlane. Najczęściej ściany oddzielające od siebie odrębne lokale są bowiem ścianami konstrukcyjnymi. Do rzadkości należy sytuacja, gdy są to ściany działowe, ale tak czy inaczej, aby to ocenić, konieczna jest wiedza techniczna i doświadczenie.
Dodatkowo, samo wykucie otworu w dowolnym miejscu to nie wszystko. Mieszkania posiadają własny, zaprojektowany wcześniej układ funkcjonalny. Rozmieszczenie komunikacji, pokojów, łazienek, czy kuchni, wynika z zamysłu architekta, który jest autorem oryginalnego projektu. Zmiana tego układu także wymaga wiedzy z zakresu układów funkcjonalnych i wykorzystania przestrzeni. Chodzi przecież o to, by w nowopowstałym większym mieszkaniu żyło się wygodnie i przyjemnie.
Jeśli do tego dochodzi konieczność przeprojektowania konstrukcji – czy to w zakresie naruszenia integralności ściany nośnej, czy – we wcześniej wspomnianym przypadku położenia mieszkań jednego nad drugim – integralności stropu, wkraczamy wtedy w dziedzinę bezpieczeństwa całego budynku. Tutaj wiedza i doświadczenie konstruktora zapewnią wykonanie niezbędnych przeróbek z zachowaniem właściwości nośnych wszystkich elementów konstrukcyjnych.
Prace budowlane zmierzające do połączenia lokali
Po uzyskaniu pozwolenia na przebudowę dwóch mieszkań w celu połączenia ich w jedno, przystępujemy do robót budowlanych. To, co wcześniej zostało zaprojektowane, staje się rzeczywistością. Aby zrealizować nasz plan, musimy zawiadomić Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, założyć dziennik budowy oraz zatrudnić doświadczoną ekipę, wraz z kierownikiem budowy z uprawnieniami.
Potrzebny będzie zakup niezbędnych materiałów budowlanych – bądź zlecenie tego zakupu wykonawcom. Warto przygotować szczegółowy harmonogram prac, z którego będziemy mogli rozliczać wykonawcę. Konieczna jest także umowa, w której zawarte zostaną wszelkie warunki zarówno z naszej strony, jako inwestora, jak i ze strony firmy budowlanej. Chodzi przecież o to, by współpraca przebiegała sprawnie i zmierzała do oczekiwanego przez nas efektu.
Przeczytaj: Remont mieszkania na wynajem lub na flipa – praktyczne wskazówki
Jakich jeszcze formalności należy dopełnić, aby procedura była prawnie obowiązująca?
Wykonanie fizycznego połączenia mieszkań, to jeszcze nie koniec działań związanych z naszą inwestycją. Aby ją formalnie zakończyć, konieczne będzie uporządkowanie kwestii związanych ze stanem prawnym nieruchomości. W pierwszej kolejności potrzebne będzie uzyskanie zaświadczenia o samodzielności nowopowstałego lokalu mieszkalnego ze starostwa powiatowego. Będzie ono stanowić dowód, że wcześniejsze dwa lokale rzeczywiście zostały połączone.
Następnie powinniśmy udać się do notariusza, aby sporządzić akt notarialny ustanowienia odrębnej własności przedmiotowego lokalu. Na jego podstawie notariusz złoży w naszym imieniu wniosek w odpowiednim Wydziale Ksiąg Wieczystych o połączenie ksiąg wieczystych dotychczasowych dwóch lokali w jedną, bądź zamknięcie dwóch ksiąg, i otwarcie nowej, obejmującej połączone już mieszkania.
Kiedy warto zainwestować w połączenie dwóch mieszkań w jedno?
Znacznie bardziej popularne wydaje się działanie w odwrotną stronę, czyli podział dużego mieszkania na dwa niezależne lokale. Jest to uzasadnione choćby tym, że ceny z metra za małe mieszkania są wyższe, niż ceny mieszkań o dużej powierzchni. Znacznie łatwiej też przeprowadzić takie działania, ponieważ wyjściowy lokal jest w całości własnością inwestora.
Nie mniej jednak, jak wspomniano na wstępnie, zdarzają się niepowtarzalne okazje, gdy połączenie na przykład dwóch kawalerek w jedno mieszkanie o rozsądnej wielkości, albo stworzenie przestronnego apartamentu w dobrej dzielnicy, może nam przynieść dużą korzyść. Szkoda byłoby z takiej okazji nie skorzystać.
Dość częstym przypadkiem jest też łączenie mieszkań kupowanych od deweloperów na rynku pierwotnym, zwłaszcza, że deweloperzy znacznie chętniej budują mieszkania małe, zakładając, że łatwiej się one sprzedają. W tej sytuacji można dokonać połączenia dwóch mieszkań w jedno jeszcze na etapie budowy, lub krótko po niej i dzięki temu ominąć jeden z najtrudniejszych etapów, czyli uzyskanie zgody wspólnoty – ponieważ tej jeszcze nie ma. Możemy wtedy dysponować naprawdę dużą i atrakcyjną przestrzenią, która spełni wszelkie nasze potrzeby.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com
