Często na przetargach organizowanych przez urzędy miast oferowane są duże, ponadstumetrowe mieszkania. Czy można taki lokal podzielić na dwa niezależne mieszkania?
Okazuje się, że jest to możliwe (chociaż nie zawsze). Procedura takiego podziału jest dosyć żmudna i czasochłonna, ale zysk, jaki potencjalnie możemy uzyskać dzięki takiemu podziałowi powoduje, że gra jest warta świeczki.
Duże mieszkanie od miasta
Na przetargi organizowane przez urzędy miast często trafiają duże, na przykład pięciopokojowe, mieszkania. Na takie lokale w obecnej sytuacji rynkowej trudno znaleźć nabywcę, stąd też ich ceny nie są wygórowane.
W marcu 2016 roku na przetargu organizowanym przez Urząd Miejski w Bydgoszczy nabywca kupił mieszkanie o powierzchni 144 m2 za cenę 235.000 zł (czyli po 1.632 zł za m2). Po podziale na dwa lokale (i remoncie) po niecałym roku udało mu się sprzedać obydwa mieszkania za łączną cenę 478.000 zł (czyli po 3.319 zł za m2), a więc ponad dwa razy drożej. O szczegółach tej transakcji można przeczytać TUTAJ.
Przeczytaj również: Jak kupić mieszkanie w przetargu – poradnik krok po kroku
Kiedy można podzielić lokal mieszkalny
Podstawę prawną do podziału mieszkania stanowi Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Co ważne, podział lokalu odbywa się zarówno w sferze prawnej, jak i technicznej. I aby wyodrębnienie lokalu stało się możliwe, muszą być spełnione łącznie obydwie te przesłanki.
Przede wszystkim warto na początku ustalić, czym jest samodzielny lokal. Jest to izba (lub zespół izb) przeznaczona na stały pobyt ludzi. Nie można zatem podzielić mieszkania, jeśli w wyniku tego podziału którykolwiek z powstałych lokali nie będzie w stanie zaspokoić potrzeb mieszkaniowych (np. pokój będzie pozbawiony dostępu do łazienki). Wysokość pomieszczenia mieszkalnego nie powinna być niższa niż 2,5 m (chyba że pomieszczenie znajduje się na poddaszu, wtedy dopuszczalna wysokość wynosi 2,2 m).
Ustawa o własności lokali precyzuje też, że samodzielny lokal musi być wydzielony trwałymi ścianami i zamknięty drzwiami.
Aby zatem myśleć o podziale mieszkania na dwa mniejsze, samodzielne lokale, musi istnieć techniczna możliwość podziału tej nieruchomości w ten sposób, żeby powstały dwa w pełni samodzielne mieszkania.
Oprócz tego, trzeba koniecznie pamiętać, że zgodnie z przepisami, które weszły w życie z początkiem 2018 roku minimalna powierzchnia użytkowa mieszkania to 25 m2, a więc każdy z powstałych w wyniku podziału lokali musi mieć co najmniej taką powierzchnię.
Wniosek o uzyskanie zaświadczenia o możliwości wyodrębnienia samodzielnego lokalu składa się do starostwa powiatowego (jeśli lokal znajduje się w granicach administracyjnych miasta na prawach powiatu – do urzędu miasta). Załącza się do niego dwa egzemplarze dokumentacji inwentaryzacyjnej. Należy też uiścić opłatę skarbową w wysokości 17 zł i załączyć do wniosku dokument potwierdzający, że została wniesiona.
Zaświadczenie jest wydawane w terminie 7 dni. Na postanowienie o odmowie wydania zaświadczenia przysługuje zażalenie.
Zgoda wspólnoty na podział (lub połączenie) lokali
Zgodnie z ustawą o własności lokali na podział (lub połączenie) lokali zgodę musi wyrazić wspólnota mieszkaniowa. Wyraża ona zgodę w formie uchwały, a więc nie ma konieczności uzyskania jednomyślności, czyli zgody wszystkich właścicieli lokali (wystarczy większość).
Jeśli wspólnota odmówi zgody, możemy złożyć do sądu pozew przeciw wspólnocie. O rozstrzygnięcie do sądu może zwrócić się także zarząd lub zarządca wspólnoty mieszkaniowej (sąd rozpoznaje wówczas sprawę w postępowaniu nieprocesowym).
Potrzebne pozwolenie na budowę
Podział mieszkania na dwa mniejsze wymaga także pozwolenia na budowę. Nie jest to bowiem remont, gdzie potrzebne jest jedynie zgłoszenie (remontem jest odtworzenie stanu pierwotnego). Po zakończeniu prac budowlanych fakt ten należy zgłosić organowi wydającemu pozwolenie na budowę.
Ponieważ w związku z podziałem następuje zmiana sposobu użytkowania lokalu, w pozwoleniu na budowę organ je wydający musi rozstrzygnąć, czy zmiana taka jest dopuszczalna.
Dodatkowo, jeśli budynek, w którym znajduje się przebudowywany przez nas lokal, jest wpisany do rejestru zabytków, do prowadzenia w nim prac budowlanych wymagana jest zgoda wojewódzkiego konserwatora zabytków. Organ ten – jeśli wyda taką zgodę – sprawuje później nadzór konserwatorski nad prowadzonymi pracami.
Przeczytaj: Połączenie dwóch mieszkań w jedno – postępowanie krok po kroku
Z zaświadczeniem od starosty idziemy do notariusza
Do prawnego wyodrębnienia lokali niezbędne jest wystąpienie do starosty z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o samodzielności obu lokali. Do wniosku dołączyła się rzut lokali, z oznaczeniem ścian, powierzchni i instalacji. Urzędnicy wymagają zazwyczaj, by takie rzuty przygotowywały osoby z uprawnieniami budowlanymi lub architektonicznymi, chociaż przepisy nie mówią nic na ten temat.
Z zaświadczeniem o samodzielności lokali udajemy się do notariusza, by w formie aktu notarialnego złożyć oświadczenie po podziale lokalu na dwa. Możemy również – sprzedając pierwszy z lokali – oświadczyć, że dokonaliśmy podziału lokalu, w wyniku którego powstał przedmiot sprzedaży. W akcie notarialnym należy też określić udział nowo powstałych lokali w nieruchomości wspólnej.
Podział – czy warto?
Procedura podziału lokalu mieszkalnego na dwa mniejsze nie jest z pewnością ani łatwa, ani szybka. Aby go dokonać, oprócz przeróbek czysto budowlanych, będziemy musieli przejść długotrwałą i czasochłonną procedurę (zaświadczenia ze starostwa, pozwolenie na budowę, zgoda wspólnoty).
Jednak, jeśli uda nam się przebrnąć przez wszystkie procedury urzędnicze, może się okazać, że lokal (a właściwie dwa lokale) zyskał na wartości bardzo dużo.
Przeczytaj również: Inwestowanie w nieruchomości – najbardziej popularne strategie
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Unsplash.com, Pixabay.com, zdjęcia własne.
