Wiosna to czas intensywnych prac dla zarządców nieruchomości. Po zimie budynki i ich otoczenie wymagają dokładnego przeglądu, konserwacji i porządków. Topniejący śnieg odsłania uszkodzenia elewacji, chodników i dachów, a tereny zielone potrzebują odświeżenia. Niektóre obowiązki zarządcy nieruchomości wydają się oczywiste, inne mogą budzić wątpliwości – co wypada zrobić od razu, a co można odłożyć na później? Jakie konsekwencje grożą za zaniedbania? Sprawdzamy!
Obowiązki zarządcy nieruchomości w świetle prawa – co trzeba wiedzieć?
Na wstępie warto zaznaczyć, że nie ma przepisów, które wprost określałyby „wiosenne obowiązki zarządcy nieruchomości”. Jednakże istnieje szereg regulacji prawnych, które wymagają od niego realizacji określonych zadań związanych z utrzymaniem budynku i jego otoczenia – niezależnie od pory roku.
Prawo budowlane nakłada na właścicieli i zarządców obowiązek regularnych przeglądów budynków i ich otoczenia, aby zapewnić ich bezpieczeństwo oraz trwałość. Zgodnie z art. 62 ust. 1 sprawdzenie instalacji gazowych, wentylacyjnych, przewodów kominowych itp. powinno odbywać się raz w roku, a weryfikacja całego stanu technicznego budynku – raz na 5 lat.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami precyzuje, że zarządca odpowiada nie tylko za bieżące administrowanie nieruchomością, ale także za jej prawidłowe użytkowanie. Zakres tych obowiązków może jednak różnić się w zależności od treści umowy zawartej z właścicielem nieruchomości lub wspólnotą mieszkaniową. To właśnie umowa określa, jakie konkretne zadania leżą po stronie zarządcy – czy obejmują one jedynie kwestie administracyjne, czy także organizację prac konserwacyjnych i technicznych.
Kodeks cywilny wskazuje natomiast na odpowiedzialność cywilną za ewentualne szkody wynikające z zaniedbań (o czym opowiemy Ci więcej w dalszej części naszego artykułu).
Poza tym, mogą pojawić się jeszcze przepisy lokalne. Obowiązują one jednak tylko wtedy, gdy gmina przyjęła stosowne uchwały. Dlatego zarządca nieruchomości powinien sprawdzić, czy w danym miejscu obowiązują dodatkowe regulacje, np. poprzez zapoznanie się z uchwałami rady gminy lub miasta.
W takim razie jakie prace warto wykonać na wiosnę?
1. Przegląd stanu budynku
Nie oszukujmy się – zima mocno wpływa na stan techniczny budynków. Dlatego szczególną uwagę należy zwrócić na to, czy nie doszło do uszkodzenia pokrycia dachu, czy rynny są drożne i czy nie zalegają w nich resztki liści lub błota. Następnie trzeba dokładnie sprawdzić elewację pod kątem pęknięć, odspojonego tynku czy widocznych oznak wilgoci. Ważnym elementem są także balkon i tarasy, zwłaszcza jeśli budynek ma już swoje lata – odpadające kafle czy poluzowane barierki mogą stanowić zagrożenie.
Nie można zapominać o przeglądzie instalacji wodno-kanalizacyjnych oraz wentylacyjnych. Zimą często dochodzi do zamarzania wody w rurach, co może prowadzić do ich pęknięcia lub nieszczelności. Przegląd powinien również obejmować instalacje elektryczne oraz przeciwpożarowe – sprawdzenie gaśnic, hydrantów czy oznakowania dróg ewakuacyjnych.
2. Tereny zielone i mała architektura
Zalegające po zimie liście, resztki piasku czy połamane gałęzie nie tylko psują estetykę otoczenia, ale mogą stanowić zagrożenie. W pierwszej kolejności należy więc oczyścić cały teren wokół budynków, a następnie przeprowadzić przycinanie drzew i krzewów, aby usunąć uszkodzone lub niebezpiecznie zwisające gałęzie.
Równocześnie warto zadbać o trawniki, dosiać trawę w miejscach, gdzie została zniszczona, oraz przeprowadzić nawożenie i aerację gleby, co przyspieszy jej regenerację po zimie.
Jeśli na terenie nieruchomości znajdują się place zabaw, konieczna jest kontrola stanu urządzeń. Raz w tygodniu należy dokonać kontroli wzrokowej, której celem jest szybka ocena ewentualnych uszkodzeń urządzeń, stanu nawierzchni oraz obecności niebezpiecznych przedmiotów. Raz na kwartał przeprowadza się bardziej szczegółową kontrolę funkcjonalną, obejmującą sprawdzenie stabilności konstrukcji, stopnia zużycia poszczególnych elementów i prawidłowego działania mechanizmów, takich jak huśtawki czy karuzele. Natomiast raz w roku konieczna jest kompleksowa kontrola techniczna, wykonywana przez niezależną jednostkę, która ocenia zgodność placu z normami bezpieczeństwa i wskazuje ewentualne potrzeby napraw lub modernizacji. Istotnym elementem utrzymania placu zabaw jest również dbałość o higienę piaskownicy – piasek powinien być wymieniany dwa razy do roku, przed sezonem letnim oraz w jego trakcie, aby zapobiec rozwojowi bakterii i zanieczyszczeniom.
Nie można zapominać o małej architekturze, takiej jak ławki, kosze na śmieci czy ogrodzenia. Ich odświeżenie, konserwacja i ewentualna naprawa wydłużają żywotność tych elementów.
3. Odwodnienie i drogi dojazdowe
Wiosenne roztopy i opady deszczu często ujawniają problemy z odwodnieniem terenu. Niedrożne rynny i wpusty deszczowe mogą powodować powstawanie kałuż lub podtapianie piwnic, co generuje nie tylko dodatkowe koszty, ale i problemy dla mieszkańców. Dlatego ważne jest, by w ramach wiosennych prac dokładnie oczyścić i sprawdzić systemy odprowadzania wody.
Warto też zwrócić uwagę na stan dróg dojazdowych i chodników. Po zimie często pojawiają się w nich ubytki, które mogą być niebezpieczne zarówno dla pieszych, jak i dla kierowców.
Przeczytaj: Jakie są obowiązki zarządcy nieruchomości w zimie?
Jakie są konsekwencje zaniedbań dla zarządcy nieruchomości?
Odpowiedzialność cywilna
Kluczowe znaczenie mają tu dwa przepisy:
- Art. 415 Kodeksu cywilnego – „Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”.
- Art. 429 Kodeksu cywilnego – „Kto powierza wykonanie czynności drugiemu, ten jest odpowiedzialny za szkodę wyrządzoną przez sprawcę przy wykonywaniu powierzonej mu czynności, chyba że nie ponosi winy w wyborze albo że wykonanie czynności powierzył osobie, przedsiębiorstwu lub zakładowi, które w zakresie swej działalności zawodowej trudnią się wykonywaniem takich czynności”.
Oznacza to, że jeśli np. zarządca nie dopilnuje regularnej konserwacji budynku i w wyniku tego zawali się balkon lub przewróci się zaniedbane drzewo, wyrządzając komuś szkodę, może on ponosić odpowiedzialność finansową. Natomiast, jeśli problem wynika z niedopatrzeń firmy zewnętrznej (np. sprzątającej lub budowlanej), to ona może zostać pociągnięta do odpowiedzialności. Kluczowe znaczenie ma tu staranny dobór wykonawców oraz właściwe dokumentowanie podejmowanych działań.
Kary administracyjne
Zarządca może również zostać ukarany przez organy administracyjne, np. inspektorat nadzoru budowlanego, jeśli nie dopilnuje obowiązkowych przeglądów technicznych budynku lub nie usunie zagrożeń, takich jak uszkodzona elewacja czy niesprawna instalacja gazowa. Kary mogą obejmować grzywny, nakazy natychmiastowego usunięcia usterek, a w skrajnych przypadkach – nawet zakaz użytkowania budynku.
Odpowiedzialność wykroczeniowa
Musisz wiedzieć, iż niezależnie od odpowiedzialności cywilnej i administracyjnej, zarządca może ponieść konsekwencje na gruncie Kodeksu wykroczeń. Art. 117 § 1 stanowi, że osoba odpowiedzialna za utrzymanie porządku i czystości, która zaniedbuje swoje obowiązki, może zostać ukarana grzywną do 1500 zł lub naganą.
A czy zakres odpowiedzialności zarządcy wynika wyłącznie z przepisów prawa?
Nie. W dużej mierze zależy od treści umowy, jaką zawarł on ze wspólnotą mieszkaniową lub właścicielem nieruchomości. Jak już wspomnieliśmy na początku tekstu, taki dokument może obejmować zarówno standardowe czynności administracyjne (prowadzenie księgowości wspólnoty czy nadzór nad umowami serwisowymi), jak i zadania techniczne, np. organizowanie przeglądów budowlanych, dbanie o zieleń czy zlecanie napraw.
Zdarza się, że zakres obowiązków w umowie jest ograniczony, a wszelkie istotne decyzje – np. dotyczące remontów czy większych inwestycji – muszą być zatwierdzane przez właścicieli lub wspólnotę. W takim przypadku zarządca nie ponosi odpowiedzialności za zaniedbania, jeśli wcześniej informował właścicieli o koniecznych działaniach, ale nie uzyskał ich zgody na realizację prac.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com
